住在龙城

    图为省城北中环桥附近某在建楼盘。本报记者 郝薇 摄

    踏着多地楼市取消限购的鼓点，省城太原限购松绑已近60天。在这轮你追我赶的松绑限购“运动”中，全国仅剩北、上、广、深、三亚5城的限购政策未做调整。

　　尽管多个城市此起彼伏放松限购，可事实证明：越来越多的城市在限购放松之后，仅有部分城市出现了成交量显着增长，在短暂繁荣过后，又跌至限购放松前的成交量水平。而剩余的多个城市，在限购取消后，迟迟未出现人们想象中的“井喷”和市场复苏的繁荣，依旧在低位徘徊......

　　沉寂半年之久的太原楼市在今年8月迎来的这纸限购令，能否拯救整个楼市？楼市业态会发生怎样的变革？

　　限购松绑影响不及预期

　　年初，想换套大房的胡媛女士一直忙着跑各家楼盘看房。然而，突如其来的崩盘论等关于楼市的消息，让她迟迟没敢出手买房。

　　直到8月太原限购令解除，胡女士的手机几乎隔两天就能接到楼盘销售顾问的电话，各家众口一词地劝她：“限购政策放开是买房的好时机，过段时间房价肯定上涨，要趁早买！”一面是房地产走低的各种信息，一面是限购令后房价上涨的预判，对于眼前的复杂形势，胡女士决定等等再说。

　　被视为挽救低迷楼市的限购松绑令，究竟会对太原楼市产生多大作用？一组数据显示：

　　2014年1月-8月，全省商品房销售面积875.7万平方米，同比增长7.6%，住宅销售面积807.8万平方米，同比增长8%，增幅比去年同期回落5.6个百分点；商品房销售额为392.8亿元，同比增长10.2%，增幅比上年同期回落19.4个百分点，其中住宅销售额为340.8亿元，同比增长8.7%，增幅比上年同期回落19.4个百分点。

　　“从监测的数据看，限购松绑后，尽管成交量略微上涨，但并未出现想象中的‘井喷’。”易居中国克而瑞华北（山西）公司总经理助理牛佩华分析，限购令执行已三年有余，消费者已习以为常。突然取消后，楼市价格一定会上涨的这种心态，直接导致观望情绪持续上升。

　　他认为，虽然限购已松绑，但限贷还未放开。如果说限购是资格问题，那么限贷则是资金问题，资金问题不解决，消费者还是无法购房。因此，仅放松限购，对市场势必影响甚微。

　　前不久，着名经济学家马光远抵并也一针见血地指出：住宅地产转折点已来临，今年各地政府已出台一系列政策救市，但流动性没有得到任何实质性放松，无论是放松限购还是一些刺激性政策，对住宅地产本身影响并不大。

　　太原理工大学教授陈新华也持同样观点：限购放开是“新常态”下一件很普通的事情，限购令本身就是一个行政措施、一个权宜之计，它并不符合市场规律。“十八大”明确提出要把市场的事情交还给市场，不合时宜的限购早该取消。基于此，从限购松绑两月的表现来看，太原房地产市场起伏不大，价格平稳略降。

　　房地产竞争业态多元化

　　未来房地产会走向何方？

　　对此，山西房地产业协会会长于世玮分析：住宅地产的黄金时代已基本结束，今后太原房地产市场也将由卖方市场进入买方市场。开发商在新常态下要有新的思维和举措，要有危机意识，要适应形势，在产品开发上要多考虑消费者的需求，把产品做精、做对路。

　　“在这种‘新常态’下，有房子不愁卖的暴利年代已然过去，尽管楼市崩盘的可能几乎没有，但某些房地产企业死掉或项目成为烂尾的可能则很大。”于世玮认为，在目前地产业的调整期和转型期，开发商要适应这种常态，不能继续粗放地开发，要转型、升级，多元化发展，转向文化地产、旅游地产及绿色节能地产等领域延伸，促进房地产市场的繁荣与发展。

　　“从某种意义上讲，眼下的房地产调整期大大推动了竞争业态的变革。以前开发商并没有真正研究过自己的建筑怎么样？而文化地产和旅游地产等业态的出现导致房地产市场出现了真正的竞争和创新。”马光远打了个比方：东北有很多农村人搬到城里后，仍保留了养猪的习惯，但楼房无法养猪，于是开发商就在阳台上设计出种菜和养猪的空间，这个创新不仅让该项目供不应求，对整个房地产市场来讲，也意味着业态逐渐向良性发展。

　　事实上，对于太原房地产市场而言，这样的竞争业态早已被本土开发商窥出端倪。作为北城热推的首个文化地产项目，山西宝洁地产开发的龙湾写意是在这个包容省城首个新中式宅院和首个文化生活住区的项目中，还打造了一个坐实文化地产项目的建筑——太原艺术博物馆和文化艺术交流中心。

　　山西宝洁房地产副总经理张军对此作出解释：文化能滋养生活、文化还能滋养建筑。我们给业主提供的不仅仅是一套钢筋水泥的房子，而是要让这栋房子有生命力和内涵，因此在产品附加值开发和产品品质领域，我们下的功夫最多。张军认为，房地产市场的黄金时代已逐渐转为消费者购买房子的黄金时代。

　　楼市进入“新常态”通道

　　作为中国经济的支柱产业，房地产业随中国经济一起进入“新常态”通道。在这样一个特殊时期，作为救市政策，放松限购在太原显得有些“身单力薄”。

　　“目前，全国80%以上的城市住房供应已经过剩，这些城市需要消化大量库存。”张军分析，从太原目前市场房源投放量来看，供大于求的市场整体现状仍未改变，市场库存从2013年开始就已膨胀。这两年供地太多，积压严重，新增商品房供给速度与人口带来的内在需求不一致。加上国内总体需求放缓，居民购买意愿不强，库存量难以在短期内消化。整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。”

　　牛佩华认为，房地产市场目前正在经历一个小调整期，从中长期来看，消化库存后还会继续上行。在城镇化的大背景下，一线城市房地产仍然较热，而三四线城市则风险较大。太原毕竟是省会城市，从地市涌向太原的流动人口较多，这种情况下，需求也会随之增长。因此，太原的房地产市场仍有一定的基础。

　　观望情绪持续、库存量居高不下、购买力大不如前……对于未来房价的走势，牛佩华分析，一方面受政策影响，更关键的是经济问题，大经济环境不好，尤其是煤炭钢铁行业回落严重，直接影响这部分有实力的购房群体。对于地产企业而言，保住现金流就能支撑到胜利的那一天。但如果观望情绪继续持续，势必会让企业资金流出现问题。到时，不排除一些项目因卖不动考虑回现从而降价销售等情况出现。

　　陈新华认为，近两年来，除了高端盘，太原房价并没有过高增长，大部分楼盘的价格与成本很接近。据测算，目前新建住宅成本每平方米6000元至7000元，市场均价是每平方米8000元至9000元，成本与价格基本吻合。他对太原楼市后期的基本判断是：平稳过度，两年左右略升，因此现在是选择房子的好时机。