住在龙城

     公证案例解析

     故事一：共有房产的处分应当征得共有人的同意

     2003年，省城的韩先生和老伴在老同事的牵线下，仅花了5万元购买了兴华北小区某居民楼的两室一厅的住房，到今年，他们带着孙子已在这个“家”住了三年多。据了解，他们购买的房子是某国企分给职工的集资房，房屋产权有51%属于企业，49%属于住房集资人。因为积蓄不多加上法律知识匮乏，韩先生感觉有熟人牵线，跑了和尚跑不了庙，便与和房子的集资人私下签了买卖合同，也没有去公证。

     分析：山西省太原市城南公证处的柴公证员介绍，韩先生的购房行为非常容易产生纠纷并形成诉讼。因为我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，如果上述集资人的出让行为未征得共有人（包括企业及集资人配偶）的书面同意，那么集资人的出让行为就不符合我国现行法律的强制性规定。在这种情况下，房地产管理部门一般会拒绝为韩先生办理产权变更登记（俗称过户）手续，而出让方一旦在未与韩先生办理产权变更登记前死亡，上述房产中属于出让方所有的产权份额将依据我国继承法的相关规定发生继承，这将额外地增加韩先生的维权成本。如果韩先生在签订买卖合同时申请办理公证的话，通过公证员的解答，可能会使韩先生的购房产行为变得更加理性，从而极大地降低交易风险。

     故事二：婚前房产需公证

     马先生和陈小姐恋爱不到一年，于2005年3月共同出资购买了一套总价30万余元的房屋，并共同出资进行了装修。对此，双方签订了一份协议并办理了公证。但几个月后，为了是否与父母同住的问题，两人发生矛盾，最终导致分手。马先生要求取得房屋产权，陈小姐要求对方返还当初自己支付的购房款、装修费用并分割房屋增值部分。为此，二人都将对方告上了法庭。法院经过对双方协议、公证书、银行贷款证明及取款记录等，认定房屋产权归马先生所有，而且要求马先生付给陈小姐10余万房款及房屋增值款近4万元。

     分析：山西省成诚律师事务所的刘律师称，在北方城市，很多女性会要求先买房后结婚，但是按我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间所取得的财产归夫妻双方共同所有。若婚前购房没有进行财产公证，二人又在短期内分手，极有可能产生纠纷。所以，婚前房产公证是保护购房人合法利益的一种有效手段。

     温情提示：在婚前购房过程中，婚姻双方最好能做好以下三项工作，不仅能有效预防纠纷的产生，更有利于纠纷的解决。

     1、签订婚前财产协议。在协议中可以设定取得财产所有权的条件，也可以明确纠纷产生后的解决方法等。

     2、办理公证。公证具有很强的证据效力，我国民事诉讼法第六十七条规定，经法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。

     3、收集并保存证明材料。比如购房合同、付款发票、收据等，这些证明材料在解决纠纷的过程中会起到相当关键的作用。   

     故事三：房产标的不存在不能公证

     2003年，来省城做服装生意多年的古先生想买一套住房。因为手头钱紧，一位太原朋友给他出了主意，说可以找熟人买单位分的集资房，或者拆迁房。经过朋友联系，古先生找到了一户不需要再购住房的拆迁户，并出了一万元买到其手中的拆迁证，据古先生称，这套建筑面积70多平方米的房子，按当时的商品房价在当时达15万元，而拆迁房仅需要五六万。听说房屋买卖可以公证，所以他到公证处进行了咨询，但由于不符合公证受理条件，因此公证处对古先生的申请做出了不予受理的决定。

     分析：山西省太原市城南公证处的柴公证员介绍，由于古先生欲购的房子已被拆迁，因此作为买卖标的的物已不存在，在这种情况下，被拆迁的房产的原所有人处分的标的已不再是物权。其次，由于拆迁行为发生时，拆迁人与被拆迁人主体双方一般要签订拆迁安置或补偿协议，而被安置或补偿的对象一般均是被拆迁的房产的所有权人，在这种情况下，如果被拆迁人的权利让与行为未征得拆迁人同意，拆迁人就没有义务将古先生认可为所安置的房产的权利承受人。这将使得古先生所谓的购房愿望根本无法实现。其次，由于被拆迁的房产的所有权可能存在复杂的产权争议，因此，老百姓购买所谓的拆迁证一定要慎重。

     房产所有权变更哪些请况易出纠纷

     山西省太原市城南公证处的柴公证员介绍，由于监管及立法在某些环节上的缺位，不动产所有权变更过程中极易诱发侵权损害事实的发生。鉴于这种情况，在不动产产权变更特别是不动产交易过程中引入公证机制就显得尤为重要。公证制度是一项重要的预防性法律制度，是社会主义法制的重要组成部分。在不动产产权变更过程中，公证的作用就是对涉及不动产所有权变更的协议双方所签合同及行为的真实性与合法性进行审查，规范交易行为，保障交易安全。

     引起不动产产权变更的法律行为及事实主要包括不动产转让（包括买卖、赠与）、继承、分割及抵押物、当物为不动产的拍卖，人民法院有关不动产产权变更的生效判决等。其中，侵权损害事实的发生主要集中在不动产的买卖、赠与的过程中。主要有以下情形：

     1、转让之不动产尚未依法登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但在现实生活中，一些人将购房发票作为产权凭证，将未依法登记领取权属证书的房地产作为买卖、赠与的标的，致使他人的权利无法实现或实现困难。

     2、转让之不动产设有抵押。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。但在现实生活中，由于许多百姓缺乏对法律的强制性规定及相关抵押登记程序的了解，常常将未征得抵押权人同意转让的设有抵押的不动产作为受让标的，致使合法权益遭受侵害后得不到有效的法律救济。

     3、转让方已以所转让之不动产作为实物出资。转让方已以所转让之房产作为实物出资，但未办理产权变更登记手续，所转让之不动产的产权仍登记在转让方的名下。在这种情况下转让不动产，实际上是对不动产所有权的重复处分，这种行为不但涉嫌抽逃出资，而且往往容易引发纠纷。

     4、转让之不动产存在租赁关系且承租人未放弃优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。鉴于法律的强制性规定，在同等条件处，如果转让方（出租方）在承租人未放弃优先购买权的情况下向他人转让不动产，不但违反了法律的规定，而且转让行为的效力也变得极不稳定。

     5、处分共有财产未征得共有人的同意。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

     6、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不动产不得转让。

     以上情形均属于公证审查的对象，此外，当事人的主体是否合格？当事人的签约行为是否合法？当事人的身份是否真实？这一系列民众并不了解也未必了解的情况往往直接影响交易的目的能否实现，因此，在不动产产权变更特别是不动产交易过程中引入公证机制，通过公证处对一系列可能影响当事人合法权益的相关情形的审查，使得当事人的交易行为趋于理性，从而达到降低或减少交易风险，保障当事人合法权益的目的。

     延伸阅读

     哪些房地产交易需公证

     房地产公证并不是房产交易的必须环节，因而很多购房者对房产公证了解不多。但是目前随着房地产市场的不断扩大，房地产交易纠纷也逐渐成为投诉热点，购房者需要寻求法律保护时，商品房买卖合同公证是一个有效手段。

     根据规定，以下几类房地产交易必须先公证：1、房产继承，应当办理“继承权公证书”。也就是说，对于子女或家属要办理继承房产的话，必须要有公证处办理的公证书；2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续；3、赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或双方共同办理“赠与合同公证书”；4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。

     在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料，这些资料包括，出售方：企业营业执照（居民身份证）、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。购买方：居民身份证、户口簿或法人资格证书。

     此外，公证机关需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积；房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式；被买卖房屋交付使用时间；办理房屋产权过户及有关手续的约定；双方违约责任；双方当事人认为应当约定的其他内容；合同双方当事人签字、盖章及签约时间等，包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担，都是公证机关审查的内容之一。

     另外在办理商品房买卖合同公证时，购房一方应注意以下一些问题：首先房屋买卖合同应经过房地产交易所核定；其次商品房开发销售手续不健全的房屋，一般不予公证；办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理，这样无论从专业的角度，还是从操作便利的角度看，对购房人都会更加有利。