住在龙城

        又一条“重中之重”的事，买房公摊面积怎么算？对此，您可得做到心中有谱，这关系到“银子”问题。公摊面积每平米含“金”量可高着呢！ 
　　谨防面积“缩水” 

　　于2001年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》的第20条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

　　一、面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算房价款；｝

　　二、面积误差比绝对值超出3％时，买房人有权退房。

　　买房人退房的，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％（含3％）以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 

　　同时在允许的面积误差3％的情况下，如果是公摊面积不变，套内面积减少3％，那么购房者的住房使用率则降低；而如果是套内面积不变，公摊面积增加3％，致使总的建筑面积增加，而住房使用率并没有提高，不仅得多付几平方米的房劭睿一菇て谖硕喔段镆倒芾矸选Ｒ虼斯悍空哂Ω镁×吭诤贤瞻状κ孪茸鞒鲈级ǎ员；ぷ约旱睦妗? 

　　商品房公用建筑面积如何计算 

　　在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是购房者非常关注的问题。根据新修订的《关于房屋面积计算与房屋权属登记问题的通知》的规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。 

　　《通知》指出商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用面积之和。 

　　商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 

　　套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 

　　（一）套内的使用面积：住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。 

　　（二）套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共同墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 

　　（三）阳台建筑面积，按《建筑面积计算规则》进行计算。1.封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3.凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 

    公用建筑面积分摊原则及面积 

　　1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 

　　2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 

　　多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。 

　　3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 

　　可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 

　　不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 

　　分摊公用建筑面积的计算方法： 

　　分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 

　　公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 

　　公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积