住在龙城

　　纵观太原房价走势，在2006年以前房价最高也不过5000元/平方米。可短短几年时间，太原房价在星河湾这个“高端住宅”的猛力拉动和其他几个项目的极力追捧下，变得一发不可收拾。高品位的装潢装饰、宜人的居住环境、贵宾级的管理和服务奢华的程度令人咂舌。同时每平方米上万元的价位更是让普通百姓望尘莫及，房价像坐上了火箭“一路飙升”。

　　随着楼市的发展，国家调控政策的出台，2014年，楼市告别了高歌猛进的"黄金时代"，卖房子轻松赚钱的日子一去不复返。业界普遍认为，在经历了2014年的平静后，2015年的房地产市场，将在中央明确的经济发展新常态下，变得更加理性。

　　房价下跌，唯有对消费者，是一桩实实在在的美事。采访中，记者了解到，高端住宅从2013年年底就出现慢销态势，2014年愈发显现。尤其是一些高端楼盘，连着几个月都卖不掉一套房子。我们不禁想问，在2015年，这些高端楼盘的现状如何？他们将如何寻找自身的营销出路？房价何以一直未涨？高端住宅未来的走势将何去何从？本报从本期开始，推出高端楼盘系列报道，向您逐一阐释太原高端楼市为何受困。

　　现在的太原是一个高端豪宅林立的城市，各类高端住宅也是你追我赶、竞相亮相。据某房产官方网站统计，目前太原市在售楼盘均价在15000元/平米左右的项目约有15个。从这些高端楼盘发布的营销广告上不难看出，包括摩天石、万国城MOMA、万达公馆、星河湾、香檀一号、绿地半山公寓等在内的众多楼盘已经开始显现变相降价的趋势。不难想象，四年前的星河湾均价30000多元/平方米，现在均价每平方米18000元。

　　面对不景气的楼市现状，这些高端住宅面临着曲高和寡的尴尬，如何适应市场需求，或符合价值预期，成为大多高端住宅所面临的问题。日前，记者以购房者的身份，选取其中市民耳熟能详的3家高端楼盘进行了走访。

　　A 下调户型面积迎合市场主流需求

　　1月17日下午2:30，记者走访太原小店区星河湾售楼部，里面冷冷清清坐着几位销售顾问，茶品点心一应俱全，记者刚进售楼部，就有置业顾问迎上来热情地给记者详细介绍了楼盘的信息。

　　据置业顾问的介绍，目前星河湾三号园新推5种户型，面积段在249平方米至370平方米，均价15600元/平方米，较上月每平方米下降了400元。户型面积较一期产品面积有所调整，功能区面积设置更加精致，这样为更多渴望拥有星河湾的客户，提供了更多的选择机会。

　　在与置业顾问攀谈的过程中，记者了解到，2010年7月，中国第五座星河湾——太原星河湾项目，成为全国乃至世界各地高端人群的聚焦点。开盘期间正好赶上了太原的楼市调控，然而，星河湾更以开盘超40亿、全年销售72亿的成绩刷新多个纪录，问鼎全国单个住宅销量冠军，由此被评为2010地产中国“销售最火的豪宅”。

　　因为星河湾，太原市及我省楼市全年数据的一些纪录被打破。山西省房地产协会发布的榜单称，太原星河湾均价为27000元/平方米，单价超过30000元/平方米，为全省最贵的商品房；此外，太原楼市还出现了单套面积超过800平方米户型，是我省单套住房面积最大的户型。

　　但好景不长，太原房价飞涨。一系列的调控措施出台，又使得楼市陷入了困局，太原星河湾则直接受到影响。2011年1月太原出台“限购令”，星河湾的均价开始在18000元左右徘徊，这个价格一直持续到2014年年底。2015年起始，均价再度下调到15600元/平方米。截至目前，均价略有上涨，但涨幅平平。星河湾能否在新的一年自我超越，需要楼市和消费者一同努力后，再度证明。

　　对于高端住宅的走势，星河湾负责媒体接待的张总表示，近期太原楼市“促销”成为关键词，高端楼盘却依然无人问津，这种“促销”造成的“小回暖”现象其实就是一种市场自发的调整。目前，太原的高端楼盘一律滞销，开发商纷纷改规划户型，原本300-1000平方米的超豪户型要么卖不动，要么改小户型推迟面市。星河湾在2012年、2013年已开始进行户型调整，下调户型面积来迎合市场主流需求。

　　B 老带新3-10万元奖励

　　此前曾有缘到过一次香檀一号售楼部，1月17日下午4:00记者再次到访，自觉熟悉多了。一样的笑容，一样的接待。包括置业顾问都是同一人。在落座后，置业顾问开始介绍：目前新推2号楼准现房认筹中，三种户型面积150-200平方米，目前楼盘均价为每平方米15000元。老带新3-10万元奖励。

　　在与置业顾问的交谈中，记者了解到，香檀一号近12个月的销售价格下跌了每平方米1000元，跌幅为6.3%。与2013年2月19日第一次对外报出的15000元相比，销售价格累计持平。目前，.1号 2号 3号楼全部交付，成交均价13000-16000元/平方米，户型面积分为157、181、197平方米。

　　据置业顾问介绍，2014年11月，随着第一批业主的幸福入住，香檀一号也推出了150-200平方米最后的稀缺房源，同时为了回馈广大新老业主，香檀一号推出大额度现金回馈活动，老带新最高可享10万元现金馈赠。

　　在谈到高端楼盘所面临的困境时，香檀一号营销总监何总表示，新的一年迎来的是更加严峻的销售态势，元旦过后各项目的来访人数大幅度下降，客户看房意向明显偏低，加之年前各开发商年终促销透支市场，使得购房需求提前得到释放，同时年后各项目的优惠力度均有不同程度的下跌，使得客户更加理性购房，难以达成成交意向。

　　何总表示“只要把产品的性价比做好，做好各自的细分市场，借助豪宅本身的资源型优势，总体上来说应该有不错的市场前景。目前的香檀一号，正着力打造一种豪宅文化与理念，或享受宜居，或身份认同，或楼盘的价值感受等，以此让更多的人加入到香檀会，来带动楼盘的销售。其中最为心动的营销手段就是老带新最高可享10万元现金馈赠。”

　　C 以“零推广”实现了项目的妇孺皆知

　　1月18日上午11:00，记者进入太原长风西街丽华大酒店斜对面的万国城MOMA售楼中心，置业顾问小贾已等候多时，相互询问近况后落座。在谈到万国城MOMA的售价时，小贾表示，目前主推130、134、180、240、260、190、309平米户型，均价13500元/平米。

　　小贾说：“太原万国城MOMA作为全省唯一一处以科技地产项目，倡导‘高舒适度微能耗’的生活理念。从2009年开盘以来，以独有的科技系统，恒温恒湿恒氧微噪的科技养生公寓诠释新太原的世界级居住环境，是太原市‘南移西进、北展东扩’发展战略的重点区域，具有全新生态理念。楼盘价格在2012年初始达到顶峰，均价为22000元，到了2012年年底价格回落到14000元，持续到2014年年底价格再次回落到13500元。截至目前，销售价格与上个月持平。”

　　小贾表示，就万国城MOMA而言，下一步主要针对目标客户，项目目标客群为山西高端精英人士，以高端商务人士、高级知识分子和各行业领袖精英为主。这些人士注重居住健康、居住艺术，并且时尚、现代，有品位，关心长辈和下一代的生活、成长环境，目光长远，眼光犀利，有自己独特的判断和评价标准，与众不同。

　　对于高端住宅的走势，万国城MOMA媒体接待负责人表示，当前楼市整体降温严重，国家各调控措施效果不明显，太原各项目主要还是以各种促销来带动成交，在整体市场库存过剩的大环境下，短期内出现逆转性的市场热度的可能性不大。曾经有人说过，一流企业卖文化，二流企业卖服务，三流企业卖价格。大部分的企业都还是卖服务和卖价格的，文化很难卖。当一件东西上升到卖“文化”的高度的时候，可能就变成了一种收藏，而不在乎金钱上的价格了。而万国城MOMA正以从来不做大规模的报纸或户外广告为宗旨，以“零推广”却实现了项目的妇孺皆知。