住在龙城

    太原房地产史(上)

   新中国成立前，太原的房地产业发展十分缓慢。截至1949年4月太原解放，全市的房屋建筑面积只有299．80万平方米。这些房屋，绝大部分是明、清时期和民国初期建造的古老平瓦房，砖木结构，楼房建筑屈指可数。那时的房地产权除部分官公产和公营企业产外，大部分是私人占有。

新中国成立后，人民政府接管了旧政权遗留下来的公产，没收了战争罪犯、汉奸、官僚资本的房产。随着国民经济的恢复和发展，国家又大量投资兴建了一批工厂、企业和职工住宅，使太原市的房屋建设有了较大发展。但在相当长的时期内，我国将住宅建设作为福利事业，土地实行行政划拨，住房实行国家和企业投资、无偿分配制度，背离了房地产的商品属性，制约了房地产业的发展。

中共十一届三中全会以后，在改革开放政策的指引下，从1988年起进行了住房制度改革，在住宅建设上实行多渠道投资、房地产开发企业综合开发，以及鼓励私人购房、实行住房有偿分配等措施，大大推动了房地产业的发展和住宅商品化的进程。截至1996年底，全市新建房屋的建筑面积为5298．20万平方米，其中住宅建筑2917．76万平方米，分别为新中国成立前建筑面积总和的17．67倍和17．73倍。人均居住面积由1978年的3．97平方米，提高为8．40平方米。整个城市面貌发生了根本变化。房地产的产权监理和经营管理、房地产交易市场等，从不完善到完善，正在逐步走向规范化、法制化道路。特别是1994年7月公布《中华人民共和国城市房地产管理法》以后，太原的房地产业实现了有法可依，为健康有序的发展，提供了法律保证。

第一节 产权占有
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太原房地产的产权占有，在新中国成立前私有房产一直占据主导地位。据资料记载，清朝末年，太原房屋约8万间，其中私人占有量约为80%。抗日战争以前，约有房屋12万间，其中私产约为70%。1949年太原解放前夕，全市房产有20．2万间，建筑面积299．80万平方米，其中公产占33．24%，私产占64．36%，其他房产占2．4%。

1949年4月太原解放后，经过1956年的手工业和资本主义工商业的社会主义改造，以及1958年私有出租房屋的社会主义改造和土地国有化的实行，太原市房地产的产权占有发生了根本变化，公有制成分大幅度增加，私人占有成分明显下降。到1958年底，全市房屋建筑总面积为1063．77万平方米，其中公产占87．21%，私产占11．68%。中共十一届三中全会以后，随着改革开放政策的不断深化和住房制度的改革，房屋产权的占有又有了新的变化，除公有房产数量大幅度增长外，私有房产的数量和涉外房产，也在不断增加，出现了历史性的变革。截至1996年底，全市房屋建筑总面积为6068．15万平方米，其中私产占8．90%，公产占90．66%，其他产占0．44%。

私有房产

太原的房地产在明、清时期，除一部分宫廷建筑、官衙、军营、寺庙外，大部分为居民住宅和私人商号、手工作坊。据资料记载，到清末时期，全市私有房屋约6万余间。

民国成立后，随着近代工业的发展，正太、同蒲铁路相继通车，太原的工矿业不断发展，城内陆续兴建了一些商店、饭店、旅店、影剧院等。一些高级军政人员和乡绅富户在新民北街、精营东边街、坝陵桥等地，兴建了一批公馆，平民住宅也有增加。到1949年太原解放前夕，城区私有房产约13万间，建筑面积192．96万平方米，占全市房产总面积的64．36%。其分类情况为：

军政人员房产，81户国民党军政人员共占有房产246处4673．5间，地产14处39．82亩。

大户房产主房产，拥有40间以上的房产主200余户，房屋1．5万余间，其中100间以上的大房产主有19户，房产2729．5间，地产221．84亩。

中、小房产主房产，拥有40间以下房产的中、小型房产主大多是工商业者，占有房产约4万余间。

市民房产，一般居民自建自住的房产约有6．4万余间，多系土平房。

1949年太原解放后，太原市军事管制委员会于5月26日颁发布告宣布，除首要战犯之房产应依法没收归公外，对各阶层人民在本市的房屋，经产权登记后，政府依法保护其合法权益。1951年8月，市人民政府又颁布《太原市奖励私人修建暂行办法》，鼓励私人投资修建住房。到1952年底，全市城区已登记的私有房产共9700处12万间，建筑面积170．93万平方米，占全市房屋总面积的48．97%。

第一个五年计划期间(1953年～1957年)，政府继续执行鼓励私人修建房屋的政策，但因经济条件所限，私人投资建筑永久性的房屋为数不多。截止1957年底，城区私有房屋共计178．30万平方米，占全市房屋总面积的20．95%。

1958年，太原市进行了私有出租房屋的社会主义改造。全市(包括城区和郊区)有建筑面积78．62万平方米的私房纳入国家经租范围，私房数减为124．25万平方米，占全市房屋总面积的11．68%。

从太原市出租私房社会主义改造以后，直到“文化大革命”时期，由于极左思潮的影响，再加上福利型的住房制度，私有房屋的建筑没有增加，已有的私人房产，也因年久失修，倒塌损坏严重。

中共十一届三中全会以后，党和政府重视私房建设，并落实了私房政策，私房建设得到迅速恢复和发展。到1985年底，全市城镇私有房屋即发展到341．80万平方米，其中城区为177．60万平方米。从1986年起，太原市进行住房制度的改革，由于大量公房出售，以及鼓励私人建房和购房等政策的实行，全市私有房屋大幅度增长。据产权部门统计，截至1996年底，全市城镇私有房产建筑面积已达540．31万平方米，其中城区面积为242．13万平方米。

公有房产

清末，太原的公有房产主要有衙署、旗营、仓库、驿站、学校、庙宇等，数量不足2万间。到了民国初年，随着近代工业的兴起和发展，公有房产有所增加，如邮电、铁路、厂矿、军营、银行、医院、学校、办公楼及员工宿舍等，还有部分名胜古迹。民国25年(1936年)，约有公产房屋3．6万间。民国26年以后，又修建了一些工厂、学校、办公楼及公用设施等。到1949年太原解放前夕，全市共有公产房屋6．8万余间，建筑面积99．64万平方米，占全市房屋总面积的33．24%。其分布情况是机关房产，山西省、太原市、阳曲县政府等机关，共有房产20 539间；学校房产，高等院校、中等专业学校、普通中学共15所，有房产6000余间；公营企业房产，公营企业厂矿30多家，共有房产2万余间，地产5000余亩；交通房产，铁路、公路系统共有房产1万余间，地产2000余亩；邮电房产，邮政、电信部门共有房产800余间；兵营房产，兵营房产共7800余间；其他房产，金融、商贸、卫生等系统共有房产近2000间。

新中国成立后，太原市公产房屋主要有：人民政府接管和没收的原国民政府、军队、官僚资本的各类房产；接管外国教会开办的医院、学校等房产；收归的公祠、会馆、寺庙房产；资本主义工商业公私合营和私有出租房屋社会主义改造后纳入改造、经租的房产；城市个体手工业和商业服务业的合作房产(即集体所有制房产)；国家机关、团体、企事业单位、军队及房管部门新建的各类房产；房管部门管理的代管、托管的房产等。到1958年底，共有公产房屋建筑面积927．68万平方米，占全市房屋总面积的87．21%。经过40多年的发展和建设，特别是中共十一届三中全会以后，房地产业发展迅速，公产房屋成倍增长。截至1996年底，全市城镇共有公产房屋建筑面积5501．33万平方米，占全市房屋总面积的90．66%。其中国家直管房产占公有房产面积的3．32%，单位自管房产占96．68%。

其他房产

包括宗教、会馆及涉外房产。1949年太原解放前夕，太原市的其他房产仅有房屋5000余间，建筑面积7．20万平方米，占全市房屋总面积的2．40%，另有地产200余亩。新中国成立后，特别是中共十一届三中全会以来，涉外产发展较快。截至1996年底，其他房产增加为26．51万平方米，占全市房屋总面积的0．44%。

宗教产    明、清时期，太原佛教、道教和伊斯兰教的寺、院、庵、堂、宫、观、阁已遍及城乡，仅佛寺就有70处之多。

鸦片战争后，帝国主义利用不平等条约，强行取得了“传教”和“置产”的特权，在太原教区以“永租”或购买等形式，占有大量的房地产。仅在太原城区范围，意大利天主教即占有房地产10余处。

民国时期，太原的佛教、道教、伊斯兰教、天主教和基督教的团体又有增加，房地产也有发展。民国28年(1939年)，太原市城区有宗教团体23个，其中占用自置房产的13个，拥有房院24所；租用他人房产的4个；产权不明的6个。城区的寺、庙、庵等共33处。

1949年太原解放后，市人民政府为保护宗教信仰自由，支持中国教会的“三自”(自治、自传、自养)革新运动，对宗教房产进行了清理和处置。截至1951年，在太原市城区的天主教、基督教、佛教、伊斯兰教等宗教团体，计有房产2000余间，地产近300亩。此外，在郊、县还有一些寺、庙、庵、堂及农地等。

通过权属清理，对于宗教在市区外的土地，依照《中华人民共和国土地改革法》的规定，分给农民耕种；在市区内的土地，依据“不得承认外国人在华土地所有权”和城市的统一规划管理，逐步收归国家所有。教会的医院、学校以及无人管理的寺、庙、庵、堂，分别由政府接收或代管。对开展宗教活动的教堂、寺庙和他们出租的房屋，分别由其自管、自用、自养。到1996年底，太原市经产权登记发证的宗教房产共有5．45万平方米，其中城区4．68万平方米，郊区0．08万平方米，县(市)0．69万平方米。在城区房产中，属于佛教的0．19万平方米，伊斯兰教的0．16万平方米，天主教的3．48万平方米，基督教的0．85万平方米。

会馆产    太原地区的会馆，始建于清代。清代中期，八旗会馆(别称旗奉燕鲁会馆)在太原问世，专供山东德州，河北沧州、保定，以及其他各地旗人，过往太原休息驻足、洽谈生意和集会活动之用。嘉庆十一年(1806年)，浙江旅并同乡会也在太原购买土地、房产，修建会馆，以解决同乡经商、办事、求学之需。之后，两江(江苏、安徽、江西)、两湖(湖南、湖北)、四川、河南及省内部分县的会馆也相继建成。

光绪三十三年(1907年)，正太铁路通车后，太原和省内外的经济联系逐步扩大。特别是辛亥革命之后，随着交通的发达，太原已成为山西政治、经济、文化中心，各省及各县旅晋、旅并人员日盛，会馆产得到较快发展。

日伪统治时期，会馆产被强租强占，发展受挫。日本投降后，仍无大的进展。截至新中国建立前，太原共有会馆72个，房产2302间，地产513．19亩。其中外省会馆6个，房产951间，地产513．19亩；本省各县会馆66个，房产1351间。

新中国建立初期，因会馆产无人管理，坍塌日盛，省人民政府决定，由太原市负责接收代管。接管工作于1950年7月完成。共接管本省各县会馆58个，房屋1196间。1952年公有房产登记时，经省人民政府批准，本省各县会馆产一律收归公有，由太原市房地产管理部门予以管理。外省会馆产仍由市民政局所属的太原市福利事业促进会代管。1956年8月，移交太原市房地产管理局经管。

涉外产    1984年4月6日，太原市提出对外开放5条意见，鼓励外商到太原市独资或合资办厂，为涉外房地产的形成打开通道。同年8月，山西工艺美术厂与香港东洋电子公司合资开办华杰电子公司。之后，美国郎臣科技设备有限公司、日本PAC实业公司、香港达事高工业有限公司等也相继投资与太原市合资办厂，修建生产性与非生产性建筑。

1992年6月25日，太原市人民政府召开“太原市房地产开发招商新闻发布会”，公布了《关于鼓励外商、华侨及港、澳、台同胞开发经营房地产的暂行规定》。到年底，一批外商独资或中外合资的房地产开发公司成立，引进注册资金人民币4．3亿元。开发建设了太原高科技开发产业区、韶曦别墅区、国际大都会、金兴大厦、山西大酒店、皇家大酒店等，形成太原解放以后的涉外产。到1996年底，全市已办产权登记的涉外产(含未销售的商品房)共有21．06万平方米，其中合资产10．24万平方米，外资产10．82万平方米。

地产

新中国成立之前，太原市区土地，除街道、河流、广场、城墙等公用土地外，历代政府均允许私人购买占有。因此，土地权属有公、私之分。据民国37年(1948年)太原市地籍整理办事处测绘图籍记载，当时太原城区共有各类土地(道路未计入)面积10 667．3亩、9529丘(块)。其中私地5108．9亩，占土地总面积的47．89%，公地4582．5亩，占42．96%，其他地975．9亩，占9．15%。私丘8260丘，占总丘数的86．68%，公丘1206丘，占12．66%，水池及其他丘63丘，占0．66%。

1949年太原解放后，根据市军事管制委员会的布告精神，太原市接收了前山西省、太原市、阳曲县国民政府机关及其所属各部门和企事业单位的房产基地和公地，以及城墙、广场、道路、河流、军事用地等共计2213．03亩。1950年开始，依法没收了官僚、战犯、汉奸及反革命分子的土地和房产基地345．4亩；征收了地主在城区出租抵押的土地及房基地和收回外国教会在本市的房产基地和土地。与此同时，国家因建设需要征用和收购房产基地与土地7075亩。随后又开展了城区房地产登记。到1953年，城区已登记的土地面积22 960．630亩，其中公地16 555．502亩，占72．10%，私地6405．128亩，占27．90%。

1953年后，为适应国民经济建设需要，城郊区划进行了多次调整变动。到1957年，城区共有土地面积27 644亩，其中公地20 372亩，占土地总面积的73．69%；私地7272亩，占26．31%。

1958年，私有出租房屋社会主义改造时，中央明确提出：一切私人占有的城市空地房基等地产，经过适当办法一律收归国有。据此，太原市有4381户符合改造条件的私房主的宅基地3078亩，通过换发契证改变了占有性质；397亩出租地皮及空荒地，通过征用、征购，逐步收归国有。到1963年，市税务局与市房地局联合对城区60 120户市民与企事业单位调查时，城市共有地产面积869 349．20亩，其中私地1930．72亩，仅占土地总面积的0．22%。

1982年12月，全国人大五届第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》，规定“城市的土地属于国家所有”。至此，太原市历代土地所有权允许私人占有的状况，终告结束。随着土地制度的改革，为了加强管理，推进改革，1986年6月25日，《中华人民共和国土地管理法》公布施行。当年12月，太原市土地管理局成立，专管全市土地的规划、征用、征收、改革等事宜。

第二节 权属管理
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管理机构

民国以前太原无专设的房地产权属管理机关和部门。

民国初期，太原仍未设立专管房地产权属机构，产权产籍由山西省财政、民政两厅及阳曲县政府兼管，县财政、民政、国税部门具体承办，县政府验印。日军侵占太原期间，房地产权属由伪太原市公署总务科负责。民国34年(1945年)太原光复后，产权产籍管理由太原市政府地政科执掌。民国36年12月，太原市地籍整理办事处成立后，专司全市地籍测量、土地登记、发证和行政管理。

新中国成立后，人民政府实行城市房产与地产并重的方针，太原市房地产的测绘、丈量、登记、发证等，分别由市人民政府公产管理局和民政局地政科负责。1951年初改设市府地政局(后改为太原市房地产管理局)后，全市房地产的权属由该局产权科统一办理。1987年以后，土地行政管理工作划归太原市土地管理局管理，其他仍由市房地局负责。1991年10月，为加强产权产籍管理，适应房地产改革发展需要，成立了太原市房地局产权产籍监理所。1994年12月，更名为太原市房地产产权监理处。内设登记、发证、测绘、档案、财会、办公等科室，专管全市房地产产权产籍有关事宜。与此同时，各区、县(市)房地产管理部门也相继成立产权产籍管理机构，统管本地区房地产权属管理工作。

登记发证

太原房地产立契投税，始于东晋，以后历代相沿。到了清代，为了征收田赋房捐，对民间置买田房进行权属登记申报印契。为加强管理，减少匿不申报行为，顺治四年(1647年)曾制契尾。“契尾”即人民缴纳契税，官发以印纸注明姓名、产业数目等贴于契文尾，加盖骑缝印章，投税领契，编号颁发业主的凭证。光绪三十年(1804年)后，停发契尾，改用“三联契纸”。其作法是，房地产所有权人转移产权时，必须在原契纸的基础上，另写一张契纸给新业主作为凭证，这些契纸通常称为“白契”，新所有权人持“白契”向政府缴纳契税后，政府在“白契”上加盖印章或另发契纸，称为“红契”(亦称“官契”)，这才得到法律认可。对此，当时布政使司官契有明文规定：自今以后，官司断案，民间管业，均以官契为凭。

民国成立后，实施以丘带户的体制，重地轻房。民国3年(1914年)，北京国民政府颁布《契税条例》和《验契条例》，对全国房地产举办登记验契工作。山西省规定，凡民间持有前清时的红、白契证，不管已税与否均须呈验，一律换发山西省新契。太原市(当时为阳曲县)的验契工作由阳曲县国税所、民政所办理，县政府验印。

民国17年(1928年)，国民政府财政部决定举办全面验契工作，规定以前的不动产旧契，不论已税未税，一律呈验、登记、注册，给予换发新契。太原市不动产登记验契由阳曲县政府办理。

日军侵占太原期间，房地产登记发证由伪太原市公署办理。日本投降后，契证管理先由市政府地政科负责，主要办理产权买卖或典当中的登记立契。民国37年(1948年)9月，根据国民政府修改后的《土地法》精神，太原市政府电发《太原市不动产标准评价表》，并公布《太原市土地登记办法》，在全市举办第一次土地登记工作。登记分为：总登记、所有权变更登记、他项权利登记、涂销登记、预告登记及异议登记等。登记、确权、发证均由太原市地籍整理办事处承办，市政府验印。当时规定，土地登记颁发《土地所有权状》，有房权而无地权的移转登记，只能颁发《他项权利证明书》。由于太原即将解放，土地登记未果。

1949年4月24日太原解放，为确认并保障城市公私房地产权人的合法权益，掌握房地产的各项数据，太原市人民政府决定立即在全市进行房地产总登记，统一换发以前旧政府所发之契证。

同年6月24日，颁布《太原市房产登记暂行办法》，同时发布太原市标准房价及地等地价表。1951年6月13日，又发布了《太原市房地产登记暂行办法》。登记换证，从1949年7月开始，一直延续到1954年才基本结束，以后转为正常业务。截至1954年底，全市共登记房产建筑面积236．48万平方米，地产面积23 767．35亩。这次登记换证，开始由市民政局地政科承办，城区换发《房屋所有权证》，郊区换发《土地房屋所有权证》。1951年后，改由市地政局(后改为太原市房地产管理局)产权科办理，并把房产、地产合在一起，换发《太原市人民政府房地产所有权证》。以上均由市人民政府验印。1957年以后，改发《房地产所有证》，由太原市房地产管理局验印。60年代后期到70年代中期，由于“文化大革命”的影响，正常的产权登记发证工作停办。

中共十一届三中全会以后，于1980年11月恢复了中断10多年的私有房产登记业务，开始办理私人未登记或产权有变化的房地产登记发证。这次发证，因土地收归国有，取消了土地所有权登记，改用《太原市房屋所有权证》。

1985年，太原市城镇房屋普查工作结束后，根据国家城乡建设环境保护部的统一安排，太原市人民政府于1987年6月，决定成立太原市房屋产权登记发证领导组，并抽调专人设立办公室，各县、区，各大、中型企业也成立了相应机构。1988年2月，发布《太原市城镇房屋所有权登记实施办法》，对城区及郊、县建制镇以及工矿区范围内的全民、集体和私人所有的房屋及其使用的土地，全面进行重新办理登记，经审查确认后，换发全国统一的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。同时，各县、区房地产管理部门也相继换发了本地区土地、房屋的契证。

这次较大范围的登记发证工作，于1987年进行试点，1988年全面铺开，到1992年基本结束，共登记确权面积4442万余平方米，登记率达95%，发证面积4308万余平方米，发证率为97%。

房屋普查

新中国成立前，太原市没有专门进行过房屋普查。新中国成立后，太原市分别于60年代、70年代、80年代进行过4次较大范围的房屋调查和普查，为全市房地产产权、产籍、产业管理奠定了基础。

市区房屋调查    1963年，为了整顿全市房地产税费，市税务局与市房地产管理局联合对太原市城区房地产情况进行了调查。调查的范围是：北至柏杨树，南至王村，西到汾河岸，东至职工新村地区内，所有市民个人房地产和南城区、北城区、河西地区内全部企事业单位的房地产。共调查60120户，基本掌握了城区公、私房地产的状况。

1964年6月，为了彻底澄清全市房屋状况，由市统计局主办，市房地局派人参加，在1963年城区房屋调查资料的基础上，除对全市各单位占用房屋的情况进行整理外，又作了一次补充调查和核实。补充调查的范围是：凡在城区和近郊区划内的全民所有制、集体所有制(包括自负盈亏的部分)的生产企事业、交通邮电、财经贸易、饮食服务、建筑施工、勘探设计、文教卫生、城市公共事业以及机关团体等单位实际占用的全部房屋。调查结果，全市共有各类房屋建筑总面积1189．22万平方米，其中单位自管房产991．44万平方米，占全市房产总面积的83．37%；房管部门直管公、经房产110．72万平方米，占9．31%；私有房产87．06万平方米，占7．32%(以上数字，不包括五机部所属企业厂矿、郊区小学和供销社)。

城区棚户房屋调查    1977年6月，为了搞清棚户房屋状况，太原市房地产管理局对城区棚户进行了调查。调查范围：东至复兴一沟，西至流市场，南至坞城路北口，北至尖草坪市场。共计调查了34个棚户聚居点，最大的点为桥东街，2044户；最小的点是坞城路北口，12户。其中400户以上的7个，400户以下至100户的14个，100户以下的13个。34个聚居点的棚户为8839户，42 976人，棚房17 678间，建筑面积247 492平方米，使用面积148 495平方米，人均使用面积3．5平方米。

城市住宅普查    1979年9月，太原市成立城市住宅普查领导组和办公室。3个城区也分别成立了相应的机构，对南城区、北城区、河西区行政管辖范围内所有住宅(包括直管公产、单位自管产、私产以及违章建筑)，逐户进行调查。普查工作实行属地管理，采取地区包干和条块相结合的办法，历时3个半月，于1979年12月26日全部完成。这次普查，总共登记216 324户，919 945人，澄清了3个城区共有各类住宅380 248间，建筑面积740．83万平方米，居住面积424．79万平方米，人均居住面积4．6平方米。

第一次全国城镇房屋普查    1984年，国家城乡建设环境保护部和国家统计局以及省城乡建设环境保护厅和省统计局下达了关于开展城镇房屋普查的通知，太原市于1985年1月17日成立太原市城镇房屋普查领导组及办公室，4月18日召开了全市城镇房屋普查工作会议。会后，市属各区、县、街、镇以及中央、省驻并单位和各自管产单位也相继成立普查工作机构，在全市范围内全面开展了全国第一次城镇房屋普查。普查工作到1986年4月22日结束。

这次普查对全市9个区、县(包括1个工矿区)所辖的34个街道办事处、22个镇范围内的各类房屋，从数量、质量到占有、使用情况进行了一次全面的实地丈量、调查和登记。普查结果，截至1985年12月31日，太原市城镇共有各类房屋建筑总面积3937．21万平方米(见表)。其中1949年以前建成的为213．40万平方米，50年代为789．89万平方米，60年代为529．50万平方米，70年代为1105．88万平方米，1980年～1985年底为1298．54万平方米。这些房屋中，住宅建筑面积1840．56万平方米，人均居住面积6．6平方米。

私房改造

私有出租房屋的社会主义改造(以下简称私房改造)，是社会主义改造的组成部分。太原市的私房改造是1956年完成对资本主义工商业的社会主义改造后于1958年进行的。由市委、市人委、市妇联、市团委、市房地局、市公安局、市税务局等单位组成太原市私房改造领导组，并以房地局为主成立办公室，制定了私房改造工作计划，各区也成立了相应的机构。改造工作从7月1日开始，至月底全面完成。

1958年私房改造前，全市(南城区、北城区与郊区)私有房屋总户数为64 692户，房屋313 696间。其中出租房屋户数为9640户，占私房总户数的14．94%，出租房屋70 436．5间，占私房总数的22．45%；出租房屋最多的户为486间。这些出租房屋，城区约占70%，郊区为30%。

太原市私房改造，是按照党对资本主义工商业的社会主义改造方针，采取赎买政策，将私有出租房屋通过国家经租的方式，纳入国家直接经营的轨道，在经租期间，付给房主以固定的租金。

改造范围    1、市内南、北城区私人出租房屋，其出租建筑面积在100平方米或自然间在7间以上者；郊区各乡镇私人出租房屋，其建筑面积在70平方米或自然间在5间以上者，均纳入改造。2、私人出租的非住宅用房，原则上应进行改造，面积不受起点限制。3、工商业资本家和土改时地主在城市、乡镇出租的房屋及尚未改造的企业股份房产，没有起点的限制，一律应进行改造。但对老、弱、病、残或无劳动力，改造后不能维持最低生活水平的，可暂缓改造。另外，对出租房屋虽然未达到起点，但本人自愿申请改造的，亦可纳入改造。

改造形式    在改造范围内的房屋，一律实行国家经租，即由国家统一管理、出租、修缮、调配，在管理上与私房主割断联系，不准私房主收回房屋和买卖。产权名义在发放定租期间属私房主，在房屋产权证上加盖“国家经租”印章，仍交由私房主保管。

定租率    经批准为“国家经租”的房屋，房屋租金一律重新评定，给房主以合理固定的租金。太原市定租幅度，为房主在改造前实收租金的20%、25%、30%，最高不得超过40%，针对房主的不同情况，具体掌握，一次核定，不再变动。从房屋由国家经租之日起计租，发给房主“领租证”，凭证按月向国家房管部门领取。其余租金分配，如房地产税、保险费、修缮费、管理费等，由经租部门直接控制，集中统一使用。私房改造的定租发至1966年9月，以后按中共中央中发［1966］507号文件精神，停止支付。

通过私房改造，太原市城区与郊区正式批准改造的房主计4381户，占私房总户数的6．79%，占出租房户总数的45．45%；已纳入国家经租的房屋56 160．5间，建筑面积78．62万平方米，占私房总面积的17．90%，占出租房屋面积的79．73%。因房主生活困难而缓改的171户，房屋1915间。不在改造范围，房主自愿纳入改造的49户，房屋263．5间。全部经租房屋月收租金122 582．43元，付给房主的固定租金计29 184．14元，占应收租金的23．8%。留给房主的自住房(包括原住房在内)19 529间，为批准改造的房主占有房屋总数的25．8%，每户平均占房4．5间，人均留房11平方米。

此外，继市区私房改造之后，清徐县、阳曲县和古交工矿区的私房改造也逐步铺开，到1959年底，全市私房改造全部完成。私房改造户数增加到4487户，经租房增加为57 755．5间。

落实私房政策

为解决1958年私有出租房屋社会主义改造中的一些遗留问题和“文化大革命”期间被挤占、强占的私人房屋，以及处理原国民党军政人员出走弃留的代管房产等问题，1982年太原市成立了落实私房政策领导组，并抽调专人组成办公室，制定实施办法，开展了落实私房政策的工作。到1996年底，共落实私房1723户，清退房屋9549．5间。在落实私房政策期间，由政府先后拨款681．5万元，建房、购房179套，从市统建拨房135套，由单位自行解决房屋404间。

清退“文革”接管、挤占私产    1966年“文化大革命”开始后，太原市一些私房业主被迫“献交”房产；一些房主被赶，私房被查封、没收、挤占。1966年10月，市房地局奉命接收代管私人房产606户，2119间。

1979年，中共山西省委办公厅晋办发［1979］11号文件下达后，太原市组织力量对“文化大革命”中被没收、接管或由机关单位挤占的私人房产，进行了一次全面调查摸底，基本澄清情况。1980年11月，中共中央办公厅转发《北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》以后，太原市拟定方案，首先落实“文化大革命”期间接管、挤占私产。截至1982年4月，共退还私房产权59户，房屋239．5间。1987年7月，为加快落实私房政策步伐，市人民政府批转市落实私房政策领导组《关于处理十年内乱中挤占私房问题的若干规定》，并坚持“谁占谁退”的原则，到1990年底，606户、2119间全部清退完毕。同时还按政策结算退还代管期间房租27．35万元。使“文化大革命”中出现的问题，按政策得到解决。

处理私改遗留问题房产    1958年太原市私有出租房屋社会主义改造，由于时间紧，进度快，遗留了一些问题。

1961年10月，根据中共山西省委批转省财委《关于私房改造中若干问题的处理意见》精神，对1958年郊区和县城的私房改造起点重新作了调整，并将起点以下由国家经租的8827．5间房屋，分别退给了原主。

中共十一届三中全会之后，不少私房业主要求落实退还被错改的房屋。据调查资料记载，这类遗留问题涉及私房主1200户，房屋6600间。1984年7月20日，市人民政府以并政发［1984］158号文件，批转市落实私房政策领导组《关于处理私房改造工作中遗留问题的若干规定》。根据规定，从1985年到1996年底，全市有1060户私房主、5560间私房得到落实(包括发还产权和使用权，腾退房屋，补留自住房等)，另补发定租3．6万元。

处理代管房产    解放初期，经省、市人民政府批准，太原市房地产管理部门陆续接收、代管了原国民党军政人员出走弃留的房产以及无主代管房产300余处，5000余间。之后，因撤销代管发还原主的有79处，1340间，经3次登报，代管期满，无人认领的65处转为公产，其余的纳入国家经租产范围。

中共十一届三中全会以后，党和政府对这一历史遗留问题的处理原则是，既考虑历史状况，又从台湾回归祖国、完成统一大业和实现社会主义新时期的总任务出发，区别情况，妥善处理。根据以上精神，1984年7月，太原市人民政府转发了市落实私房政策领导组《关于处理国民党军政人员出走弃留的代管房产和代管无主房产的若干规定》。根据规定，对原国民党军政人员出走弃留的代管房产进行了处置。到1996年底，全市共妥善处理代管产27户，房屋541间。

此外，对“文化大革命”期间代管的天主教、基督教、佛教和伊斯兰教的1573间房产，也根据党的政策清退1118．5间，并结算了代管期间的租金余额。

第三节 房产经营
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新中国建立前，太原房地产的买卖、租赁、修缮等，除立契投税由官署有关部门统管外，其余大多处于自由竞争和分散经营的状态。新中国成立后，市人民政府逐步分门别类地建立了一系列管理办法，对公、私房地产的租赁、租金、修缮以及交易等作了具体规定，并由太原市房地产管理部门施行行政管理。1996年6月，又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》等精神，在全市开展了清理整顿房屋租赁交易工作。从而使房地产经营活动纳入了规范化、市场化的轨道。

私房经营

租赁    清末民初，太原的私房租赁由主客双方协商或由“二房东”撮合办理。民国成立后，私房租赁仍由租赁双方订立租约，并有承租人、担保人签名，从立约之日起生效。当时的租赁形式，有直租、包租、押租、实物租等，在大街小巷还有“吉屋招租”的告白。因私房较多，供求协调，租赁关系比较稳定。抗日战争爆发后，工商业遭破坏，不少业主弃房外逃，未归市民房屋多被中外商民自由占住。为此，日伪太原市公署于民国29年(1940年)，成立伪太原市房屋管理委员会，并于同年8月制定公布了《保管未归市民房屋办法》和《租赁房屋办法》，责成各街长和各警察分署长共同保管未归市民房屋。但房屋出租得经该会许可，街长不得擅专。太原光复后，工商业逐步恢复，外逃人员相继返并，人口急剧增加，房荒空前严重。加上物价暴涨，房主高抬房价，房客抗租不交，特别是“二房东”从中渔利，导致租赁矛盾突出。民国36年(1947年)6月，市政当局设立太原市房屋管理修建委员会，并从8月1日起，公布实施了《太原市房屋管理及修建纲要》、《太原市房屋管理分配办法》等，把全市的私人房屋皆归平民经济执行委员会(简称“平执会”)房管会统一管理、分配，并由居民推选的院长负责全院房屋管理。

新中国成立后，市人民政府明令废除了平执会所定之房管办法，取缔了“二房东”的剥削行为及包租、转租、押金等旧习，把私房置于市政府房管部门的监督和指导之下，施行行政管理；订租立约等业务工作，交由区城建房管部门承办。从1951年起，市政府先后颁发《太原市私有房地产租赁暂行办法》、《太原市私有房屋管理办法》等，明确规定，出租房屋的租期、租额等，均由主客双方根据自愿两利、公平合理的原则，自行议定，按政府统一租赁契约，订立租约，共同遵守。到1957年底，已有9600户私房业主与房客新订或续订了租约，出租私房达7万余间。1958年以后私房租赁关系减少，特别是“文化大革命”期间，私房租赁关系基本上处于无人管理状态。中共十一届三中全会以后，特别是进入90年代以后，随着私有房产的不断增加，政府加强了对私房租赁的管理与监督，并在市房地产交易所设立了专管机构，规范了私房租赁管理。

租金    太原市的私房租金，清末民初没有统一标准，均由租赁双方协商而定。抗日战争前，政府根据民间习惯，定有相应的议价标准，房租波动不大，但租费较高。据资料记载，当时租一间房屋，月租金低者1元(银元)上下，高者6元上下，普通为2元～3元。日伪统治时期，当局订有《家赁标准》，规定一间瓦房，月平均租金不足1元(伪联合币)，但执行过程中往往高于此标准。

抗日战争胜利后，私房租金普遍高昂。据《复兴日报》披露，有的房主一间房要到十几只银元，或20斤～30斤洋面。因此，太原市政府曾两次调整私房租金。一次是私房统管前，每间房每月租金调整为：特等房3000元，一级房1400元，九级房600元；一级与九级之间，每差一级递减100元(币制为当时法币)。另一次是民国36年(1947年)市房管会统管私房后，房屋的租金，根据其建筑结构与设备好坏，分类为民用房、商用房、影剧院；民、商用房分别定为七级，影剧院定为五级；以“原法币”(1936年流通)定租，按1∶107．143比值折收现法币。

这次租金调整后，所收房租，民用房55%(含修理费5%)，商用房、影剧院15%(含修理费5%)，归房主所有，其余租金统归房管会管理使用。并规定，房主每月所得房租如超过20元以上者，按规定抽收建筑费，超过100元者全部抽收。根据规定，房主每月最多能得房租原法币60元。房主因实行房屋管理，所得房租不足自养时，可按规定申请救济。

新中国成立初，太原市的私房租金没有统一标准，只有一个内控标准，较公房租金标准偏低约1/3左右。

1954年3月，《太原市公有房屋租金标准》公布后，私房租金定在公房租金标准范围内，由主客双方商定。60年代规定，私房租金不得高于公房租金标准的30%。中共十一届三中全会以后，私房租金可略高于同类公房的租金标准，但最高不得超过2倍～3倍。1992年又规定，私房租金不得高于公房租金3倍。

修缮    私房修缮，民间历来有房主自修的习俗，也有主料客工或一次性维修的作法。抗战前的太原，私房租金较高，加上修缮费用低廉，房主有实力维修房屋，私房一般能得到较好养护。日军侵占期间，由于房主外逃，无人修缮，这个时期私房破损严重。特别是平执会房管会统管私房后，房主租费的实际收入不及战前的1/30，根本无力顾及房屋的修缮，致使私房又一次遭受大的破坏。

新中国成立初期，全市私有房屋约为12万间，危房即达37 000余间。为了防止私有出租房屋继续破坏坍塌，以保障市民居住安全，市人民政府于1951年8月，公布了《太原市私有出租房屋修缮暂行办法》。办法规定，私房破漏塌陷，应由房主负责修理，也可委托房管部门代修或用主料客工办法修理，如房主延缓修理发生危险事故，致房客遭受损失时，房主应负其责。当时的修缮管理，主要由城区和街道承办，市房地产管理部门监督指导。当年即抢修危房9652间。到1957年底，累计修缮私房达48 975间次。1958年，私有出租房屋社会主义改造后，除纳入国家经租的56 160．5间房屋由市房地局修缮外，其余的私房仍由城区城建房管部门负责监修。办法依然是：房主自修为主，主客共修、房客垫修为辅，一直沿用至今。

公房经营

租赁(分配)    晚清时期，出租官房由府署负责，所收房租为国家财产，如府署因开办事项需用时，经抚院批准亦可自行经理。民国成立后，公房有所增加，但租赁却无具体办法，仍由铁路、邮电、厂矿、企业等单位自行经营。太原市和阳曲县的公产、财政部门，只经营机关、学校等办公用房和员工宿舍的租赁管理及收租。民国36年(1947年)，太原市房屋管理修建委员会经营全市房屋后，公房租赁改为分配形式，并对房管会修建的340间平民住宅，组成市审查委员会，按照分配办法进行租赁。

1949年太原解放后，太原市人民政府在《公产及代管房屋分配租赁办法》中规定：任何单位或个人租用房屋必须事先申请，经市公产管理局核准，订立租赁契约和领取住房分配证后，方能进住，租期一律定为3个月～6个月；承租期间，承租人要按时交纳租金，爱护公共财产，不得典卖或转租，如若另行迁居时须到公产局办理退租解约手续；凡未经批准私行占用公房者，以违反纪律论处。之后，政府对租赁办法曾多次修订，条款有增有减，但在租赁形式上，无论直管公房还是自管房产，福利型无偿分配的办法则无变化。直管公房的分配原则是：先无房户，后拥挤户、不便户；对老红军、老干部、民主人士、复转军人、大龄青年结婚用房以及危房住户等可优先分配。分配居住面积无统一标准，以住得下，分得开为宜。1984年4月，为了合理分配住房，太原市政府印发了《太原市住宅分配办法》。办法规定，厅、局、地委一级干部和相当于这一级的高级知识分子，每户为建筑面积80平方米～90平方米；县处级干部及相当于这一级的知识分子，每户为建筑面积60平方米～70平方米；一般职工，每户为建筑面积42平方米～50平方米。这个规定，仅为切块分配控制标准，不作为申请住房的依据。以后为使住房分配更加合理，制定了各级人员的住房标准，即厅、局级干部使用面积90平方米，县(处)级干部60平方米，科级以下为45平方米。各自管单位的住宅用房，除宗教部门有部分房屋对外出租外，其他均为本单位的职工宿舍，其租赁办法均按各自规定的标准、条件，分配给本单位职工居住。一般的分配办法是：通过职工代表大会，组成分房委员会，制定房屋分配方案，采用按标准评分，交群众评议，张榜公布，三榜定案。并对无房户、拥挤户和劳模、先进给予照顾。1992年6月，随着住房制度的改革，多少年来的福利型分配制，改为有偿租赁制，即居民租赁公房，收取租赁保证金，保证金额为：新房每平方米使用面积不低于50元，旧房不低于30元。

租金

住宅租金    民国初期，公房住宅出租一般不分用途，以房屋质量、环境、地区为计价标准，租金数额由双方议定，政府没有统一标准。民国36年(1947年)，太原市平执会房管会虽定有《太原市租赁房屋租金等级表》，但公有住宅并未全面执行。

1949年太原解放后，太原市人民政府于7月26日公布了《非商业区公产及代管产房屋租金等级修正表》，规定：租金标准以间计量，以小米计租，折合人民币缴纳；以地区、环境、房屋质量分为4类3等3级；实行低租金政策，最高者一间楼房月租小米50斤，最低者一间土平房月租小米4斤，一间瓦房月租为15斤左右。这一租金标准执行后，租金收入不足以养护房屋。

1954年2月，为贯彻“以租养房”的方针，市政府重新修订并公布了《太原市公有房屋租金标准》。新标准改为以建筑平方米为计算单位，以人民币计租，并从成本核算出发，将租金构成因素确定为折旧费、维修费、管理费、税金、利润、保险费、印花税等七项，比原租金提高50%左右，在一定程度上缓解了维修费用不足的问题。

1956年9月1日起，直管公房在原租金的基础上降低35%。1960年，又规定居住直管公房者均可享受40%的房租补助。

1973年12月，重新修订了太原市居民住宅使用费标准。将租金成本构成因素，由过去的七项合并为折旧费、维修费、管理费、税金四项；经租产取消按自然间计租制，公产取消以建筑面积计租制，统一改为按使用面积计租；地区等级，由按街道划分，改为城内与城外两类，城外租金低于城内的10%；房屋等级划分为结构、外墙、内墙、地面、门窗、顶棚六类，每类又分四级评定。这一标准，一直延续到1993年10月。

1993年11月，随着住房制度的改革，太原市人民政府印发了《提租补贴分步实施的通知》，住宅租金按使用面积计租，以平均每平方米0．45元计收，按1990年底计贴工资基数的5%发给职工住房补贴，同时停止执行直管公房租金补助40%的规定。此项租金改革分两步到位，即1993年到位率为50%，1994年全部到位。1995年1月，太原市房改办又制定了《太原市公有住房租金改革实施办法》，将每月每平方米使用面积租金标准平均提高到0．63元，比1994年租金标准增加0．18元。提租后的增支部分，对离休干部按工作年限作了减、免、补的规定。

太原市单位自管房住宅租金，从新中国建立后到90年代初，一直实行低租金政策，而且各单位的租金标准也不尽相同。据1964年典型调查，省委、省人委的宿舍，每平方米月租金分别为0．0561元和0．0757元，市委、市人委宿舍，每平方米月租金为0．0662元，部分厂矿企业职工宿舍每平方米月租金平均为0．0841元，有的单位将房租与电费、水费混合收取，租金更低。到1993年市政府下发《提租补贴分步实施的通知》后，全市的公房住宅租金标准才得到统一。

非住宅租金    民国时期，私房非住宅房租，在不同时期有一些具体规定，但公房非住

宅租金却不够明确，一般根据不同地区、面积、结构等，经双方自由议定签约。解放初期，太原市人民政府公布了《商业区公产代管产房屋租金等级表》，以实物(小米)计租，按街道繁华程度划为甲、乙、丙、丁、普通五个等级，最高一间楼房月租小米60斤，最低一间土平房月租小米15斤。1954年2月，市政府重新修订了租金标准，企业用房，以建筑面积计租，每平方米平均月租，比原租金提高1．5倍左右。1956年9月1日起，在上述租金标准的基础上，企业用房租金降低了10%，公益事业用房租金全部免交。

1987年4月，对非住宅用房的租金进行了调整。这次调整的范围，包括所有工商业、机关、事业单位以及个体户租赁的公产营业或生产用房。计租单位，均以建筑面积计收租金。生产营业用房，按1956年制定的环境率测算，一类地段增加80%，二类地段增加60%，三类地段增加40%，四类地段不增不减。临街的住宅用房开发为营业用房的，其租金可执行招标或议价租金。

收租方式    太原解放初期，由住户持《租金折》每月到公产局交纳房租。1950年8月，改为由房管员深入住户家中，使用三联收据每月向住户直接收取房租，对于建有院组长的住户，租金则由院组长集中缴纳。1957年，试行了由单位代扣租金制，即本单位职工租用直管公房的租金，由单位在发工资时扣除，并在3日内将所扣租金交市房地局公产管理处。对工商企业租赁直管公房的租金，实行通过银行进行无承付托收。

租金管理    1985年以前，全市直管公房的租金，实行上缴下拨，收支两条线的规定，即所收租金全部上缴市财政，办公经费及修缮费用等，由财政下拨。1985年以后，将收支两条线改为自收自支，即房管部门将所收租金，30%用于办公经费及税金，70%用于房屋维修。后由于经费不足，维修费改为65%，办公经费为35%。

修缮    太原市的公产房屋修缮，在新中国建立前，一般为谁占谁修，或主料客工，合伙维修，没有统一的修缮规定。太原解放初期公产房屋迅速增加，大量的危旧房屋，年久失修，严重地威胁着群众的居住安全。为此，1949年政府拨小米1000多万斤，为群众整修房屋14 229间。以后随着国民经济的恢复和发展，机关、企事业单位自管公房大量增加，对房屋修缮，基本上是自建、自修、自养，由各单位自筹资金，自己组织修缮队伍。

太原市直管公房的修缮，由太原市房地产管理部门负责。从1949年7月开始，太原市人民政府和房地产管理部门，曾多次公布过公产房修缮办法，并对修缮内容、修缮管理等作了具体规定。至1996年，直管公房的维修一直遵循着“以租养房”的方针和“保障安全为主，改善居住条件为辅”的原则进行，并按照房屋完损状况，分类维修。其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修五种。凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程为翻修工程；凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的，为大修工程；凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的，为中修工程；凡以及时修复小损小坏为目的的日常养护，为小修工程；凡成片多幢(大楼为单幢)，大、中、小修一次性应修尽修的工程，为综合维修工程。此外，为确保住户的居住安全，每年汛期对危房要进行抢修，即每年雨季来临之前，对全市直管公房进行全面检查，发现问题及时解决；雨季到来之时，房管部门要备好抢修器材，组织抢修队伍，昼夜值班。

直管公房的修缮形式，基本上是两种。一种是，由房管部门通过下达任务的方式组织修缮队伍进行维修，属于中、小修工程实报实销，大、翻修工程按定额结算；另一种是，由住户或企业用户垫修，垫修费用从房租中扣除。修缮资金的来源，在统收统支时期，每年由房管部门编报预算，由财政部门拨款解决。1985年以后，房管部门实行了自收自支，房屋的维修费用是从全部房租中提取70%进行支付(后改为65%)。但由于管理部门办公经费的增加，住房租金的偏低，危旧房屋损坏的日益严重，维修资金远远不能满足需要，每年要由财政拨给一定数量的维修费用，以弥补经费的不足。

太原市直管公房的维修队伍，新中国建立初期，全局仅有临时维修人员200人。1953年成立了公产修建处，维修队伍逐渐发展到700余人。1962年以后又相继成立了太原市第一、第二修缮公司，修建队伍发展到7000多人。1985年改为太原市房产经营公司和太原市住宅开发修建公司，并在两个公司内下设4个工程队，负责全市直管公房的修缮任务。到1996年，直管公房的修缮队伍共有正式职工637人。另外每年有部分维修工程，交由民工队承修。

房地产交易

1951年至1957年，太原市全市房地产交易共2116宗。以后由于私有出租房屋的社会主义改造和发生“文化大革命”，房地产交易暂停。中共十一届三中全会以后，特别是1992年以后，随着改革开放的不断深化，房地产开发公司的兴起以及公房出售，房地产交易大幅度上升。从1992年到1995年底的4年间，全市房地产交易户数达61 830户，成交金额8．4亿元，成交面积443．30万平方米，为国家代征税费1840．50万元。

太原的房地产交易，在新中国成立前基本上属于民间互通有无的买卖活动，交易办法也不健全。新中国成立后，太原市人民政府先后于1950年2月公布了《太原市房产买卖暂行办法》，1954年5月公布了《修正太原市房产交易暂行办法》，1983年7月公布了《太原市房产交易暂行办法》等。这些办法，对中介机构、价格评估、交易税费等都作了明确规定。

中介机构    新中国成立前的房地产交易实行牙纪制度，牙纪被称为中人、中证人、经纪人、说合人等，通过他们的活动，使房地产交易成交。民国14年(1925年)，山西省财政厅曾发布《修正领换牙帖暨纳税章程》，让牙纪领取“牙帖”，成为合法中介人。民国33年，伪太原市公署也曾制定《太原市登记田房牙纪暂行规则》，并发给许可证。这种牙纪制度，一直延续到太原解放初期。据1950年统计，全市有田房牙纪约150人。为了整顿房地产交易市场，1950年3月1日成立了太原市房产交易所，3月25日太原市人民政府发布《取消本市房牙成立房产交易所，建立正规的房产交易》的命令。从此，房地产交易活动纳入政府管辖之内。

1958年以后，由于实行私有出租房屋的社会主义改造和“文化大革命”的影响，太原市的房产交易机构陷于瘫痪，房产交易处于停止状态。

中共十一届三中全会以后，随着社会主义市场经济的建立和发展，于1980年11月，恢复了太原市房产交易所的建制，1990年又扩大机构，并更名为太原市房地产交易所。与此同时，各郊、县(市)也先后成立了房地产交易机构。由于房地产业的振兴，交易数量的不断增加，从1993年开始又陆续新成立了一批从事房地产业务的经纪机构。截至1996年底，全市除太原市、河西区、南郊区、北郊区、古交市、清徐县、阳曲县、娄烦县由房地产管理部门建立的8个房地产交易所外，还成立了太原市房地产交易中心、太原商品房交易中心、太原华北房地产中介服务有限公司等23家从事房地产经纪的服务机构。

为了加强房地产市场的管理，维护房地产市场的正常秩序，发挥房地产经纪机构和经纪人正当的媒介作用，太原市房地产管理局于1993年6月30日，制定了《太原市房地产经纪机构和经纪人管理暂行办法》。办法规定太原市房地产管理局与县(市)房地产管理机关是房地产经纪机构和经纪人的管理部门，并对经纪机构必须具备的条件、资质审查、业务范围、价格评估、服务费收取等作了具体规定，使全市房地产市场逐步纳入正规。

价格评估    民国成立以后，不同时期都对交易价格的评估有过规定，并以之作为交易、征税的依据。民国23年(1934年)将地价分为3类9等，即：宅基地、商业地、园圃地。最高为一等商业地，每亩13．97万元(法币)，最低为三等园圃地，每亩为2．92万元。民国28年11月，伪太原市公署制定了《太原市各街巷地皮房屋价格表》，按街巷分为4类，地皮价每间最高为2900元～3000元(伪联合币)，最低为300元～500元；房价每间最高为300元～800元，最低为150元～200元。抗战胜利后，民国36年对房宅价格又进行了评定，按房宅位置、房屋质量分为9等，最高为2000万元(法币)，最低为130万元；房基分为4等，最高为1亿元，最低为200万元。虽然各个时期价格评估都有规定，但在实际交易时，均以中介人双方撮合价为成交价格，立契成交。

新中国成立后，为了使交易价格评估更加合理，于1957年9月制定了《太原市房产交易估价方案(草案)》，将房屋造价按建筑结构分为5类，每平方米造价最高为43元～45元，最低为9元～11元。此外，对附属建筑物、新旧成数及折旧率、环境率、实价标准率等都作了具体规定。1983年7月，太原市人民政府印发《太原市房产交易价格试行标准》，将全部房产分为楼房、瓦房、平房、窑房4大类18个等级，根据等级规定标准价格、折成价格，每平方米最高为170元，最低为15元。并规定，在交易时，一般住宅房价不得超过试行标准的30%，门市房价不得超过50%。90年代以后，由于房价的波动，出现了多种形式的房产出售模式。因为政府没有出台新的统一的估价标准，按市场价格交易的旧房价格，以买卖双方协议，由市房地产交易所评估确认为成交价格；开发公司新开发的商品房价格，按市场价格，经物价部门批准销售；安居工程房的价格，以减免税费后的成本价销售；现住公房的出售价格，按房改办规定的公房标准价和成本价出售，具体标准由市房改办规定。1994年规定的标准价为每平方米555元，成本价为782元。

交易税费    交易税费分为买典契税、交易管理费两种。

交易契税的缴纳，民国23年(1934年)，规定买卖契税6%，并附加3分，典契税3%，并附加1．5分。民国32年，伪山西省公署将契税改为买卖契税9%，典契税6%。抗战胜利后，民国37年将买卖契税定为6%，典契税为4%。

新中国成立后，于1949年11月，根据《太原市契税暂行办法》规定，买卖契税率为契价的7．5%，典当契税为5%。1982年以后，改为地基、地皮归国家和集体所有，一律不准买卖，房产买卖契税为契价的6%。

交易手续费(新中国成立前称牙佣)，在抗日战争前的民国14年(1925年)规定：牙佣不得超过交易总价值的3%。日伪统治时期，民国33年4月制定的《太原市登记田房牙纪暂行规则》中规定：各牙纪成交田房买卖所得牙佣，得以价值“成三破二”(即买方3%，卖方2%)抽取。这一规定一直延续到太原解放。

新中国成立后，1950年3月起，根据房产买卖交易办法规定，交易手续费定为成交价总额的2%(买卖双方各半)。1983年7月以后改为，用于民用住宅的，按成交额2%收取，用于经营商业或从事生产的，按成交额的20%收取(买卖双方各半)。

第四节 房屋建设
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建设总量

清朝光绪年间，在太原城内修建了文庙，创办了火柴局、电灯公司、电报局、邮政局等，官衙以外的非住宅建筑逐渐增多。民国成立后，为了发展军事实力，创建了一些以军火工业为主的工矿企业，城内也陆续进行了商店、餐饮业、剧院等建设，还修建了一批“公馆”、民宅。民国26年(1937年)太原沦陷后，日伪统治者为了掠夺太原地区的资源，发展了一些工矿企业和城市公用事业，并提出“向建设大太原迈进”的口号，成立了伪都市建设委员会。抗战胜利后，当时的平民经济执行委员会房管会，虽然也进行了一些房屋建设，但发展不大，直到1949年太原解放，全市历代遗留下来的各种房屋建筑面积共299．80万平方米，其中住宅面积为164．53万平方米。

1949年4月太原解放后，党和政府十分重视城市建设。1949年6月19日，制定了改造旧城区的第一个计划——《太原市城关各街道建筑线界暂行规则》。以后，又制定了《太原市都市建设计划大纲(草案)》。到1952年底，全市共新建各种房屋建筑面积54．25万平方米，其中住宅27．55万平方米。从1953年开始，太原市的城市建设进入了大规模的发展时期，全国156项大型骨干工业建设项目中，在太原选址建厂的就有11项。为此，太原市人民政府在国家计委、国家建委的直接领导下，于1954年编制了为期20年的城市总体规划和近期建设详细规划，对工业区、生活区的建设做了合理布局，对旧城改造做了周密安排。到1957年的5年中，全市新建各种房屋建筑面积468．69万平方米，其中新建住宅面积236．45万平方米。以后虽然受到了三年自然灾害、“大跃进”和“文化大革命”的影响，但截至1978年底，30年的房屋建设仍然发生了巨大变化。各种房屋建筑面积1573．86万平方米，相当于新中国建立前房屋建筑总面积的5．24倍，其中住宅建筑面积624．94万平方，相当于新中国建立前的3．8倍。

中共十一届三中全会以后，在党的改革开放政策指引下，太原市的房屋建设得到了全面振兴和迅速发展。1979年～1996年18年间，全市城镇房屋建设竣工面积达3724．34万平方米，相当于新中国建立后前30年建设总和的2．36倍，其中住宅建筑2292．82万平方米，相当于新中国建立后30年建设总和的3．67倍。

住宅建设

新中国成立前，太原一直是历代郡、道、州、府、巡抚衙门和省会的所在地。明、清时期的住宅建筑，为数不少，主要分布在太原城的西南一带。民国初期，也建了一批住宅，多在城中心的东北部。这些房屋，大都是一些新兴的官僚士绅、工商业资本家所建的私人住宅，多为砖瓦房。此后一直到抗战前，由于近代工业的兴起，工人数量不断增长，许多工人、平民为了安身度日，在城郊一带大量地建造了一批“伏不避暑、冬不御寒”的土房、棚户。日伪统治时期，除在并州路等地修建了一些专供日本人居住的住房外，还有一些营造厂商在天地坛、大濮府、苍园河等处，修建了一些楼房和鸽子笼式的商品住宅。在此期间，工厂、铁路、邮电等行业也兴建了一批职工宿舍。

抗日战争胜利后，当时的太原市政府为了缓解群众的住房紧张状况，于民国36年(1947年)，由平民经济执行委员会房管会承办，分批在杏花岭、后小河、首义门外、坝陵桥、小五台等地，建造了一些平房和窑洞，原计划修建1000间，但由于人力、物力等原因，仅建成340余间。截至1949年4月解放前夕，太原有各种住宅建筑面积164．53万平方米，居住面积98．71万平方米。这些住宅，除少数高级军政人员和一些私人房产主的私宅较为坚固讲究外，绝大部分是年久失修的砖木结构平瓦房和土平房。

太原解放不久，政府就投资在旧工业区的周围和旧市区的边缘地区陆续新建了迎新街、万柏林、义井、和平南路、南寒等职工住宅区。规模较大的迎新街住宅区，建有三层楼房100余幢和5000余间平瓦房。截至1957年，共新建住宅264万平方米。1958年以后，为了节省土地，改造旧城，重点兴建多层住宅和改造居住条件很差的破旧民房。住宅楼的层数，开始由二层三层向四层五层发展，内部设施也逐步改善。但1959年以后，由于发生了连续三年的自然灾害，国民经济处于调整时期，住宅建设逐渐缓慢。1958年～1965年的8年中，全市新建住宅的建筑面积157．47万平方米，仅相当于前8年(1950年～1957年)建设的60%左右。1966年以后，由于“文化大革命”的影响，整个经济建设都受到了严重挫折，住宅建设也处于低潮阶段。1966年～1978年的12年中，全市新建住宅建筑面积203．75万平方米，最低的1968年，仅建1．64万平方米。这个时期，还由于经济困难，住宅建设标准也尽量压低，如新建路、南沙河等地砖拱窑洞楼房和晋府店等地的荆笆房，就是这个时期的产物。

中共十一届三中全会以后，采取新区开发和旧城改造相结合的方针，房屋建设和住宅建设发展很快。截至1996年底，全市新建住宅2292．82万平方米，比新中国建立后前30年增加的住宅面积总数还要多2．67倍。新建成一大批住宅小区，并根据城市规划，不同程度地建设了小区内的各种管线及幼托、中小学、商业网点等配套设施。住宅建设的发展带来了全市居住水平的提高。到1996年，全市人均居住面积达8．40平方米，比1978年的3．97平方米增加了一倍多。住宅建设的标准也由过去的传统院落式向现代居住小区发展，楼房由低层向高层发展，室内布局由小过厅、小厨房向大客厅、大厨房过渡，内部设施由简陋厨、厕逐步向浴室、贮藏室和电话、煤气、有线电视等管线设备比较齐全的方向发展。市中心的柳巷南路，还建成了24层的高层公寓住宅，一些豪华别墅也相继落成，大大改善了居民的居住条件。

非住宅建设

工业用房    太原市的工业用房建设，是从清朝末年(1892年)开始起步的。当时，清政府在“洋务运动”的影响下，创办了太原火柴厂、机械局等。在以后的50多年里，近代工业的发展十分缓慢。直到1949年太原解放时，全市仅有47家工厂，厂房建设共有27．18万平方米。这些工厂，大部分系当时西北实业公司所属各厂，也有晋兴、复兴机械公司的企业等。如在煤炭工业中，有西山煤矿和东山煤矿等；在冶金工业中，有太原育才炼钢厂、西北炼钢厂等；在机械工业中，有西山修造厂、西北机车厂、晋兴机械工业公司、正兴机器公司、西北制造厂、太原机器厂、复兴机械公司等；在化学工业中，有西北电化厂、太原氧气厂等。此外，太原的电力工业、食品工业、纺织工业也有为数不多的厂房建设。

新中国成立后，在解放初期的国民经济恢复时期，政府把没收的47个官僚资本主义工业企业，合并改造成为34个社会主义工业企业，并投资639万元对太原钢铁厂、太原矿山机器厂和西山煤矿等31个企业进行了扩建和改造。第一个五年计划时期，国家又投资8．4亿多元新建了太原化工厂、太原化肥厂、太原磷肥厂、山西纺织厂、太原矿棉制品厂等28个大型骨干企业，并扩建改造了一批老企业。到1960年，全市共建设厂房建筑面积217万平方米。

六七十年代，三年自然灾害和十年“文化大革命”时期，工厂建设停滞不前。中共十一届三中全会以后，工业建设步伐加快，从1979年到1996年间，全市建成厂房建筑面积380多万平方米。

从1949年到1995年，全市建成的工业企业达2047个，其中轻工业752个，重工业1295个；按企业规模分，大型企业43个，中型企业62个，小型企业1942个；按所有制分，国有经济289个，集体经济1693个，其他经济65个，其中“三资”企业48个。从1949年太原解放到1996年底，全市工业厂房建筑面积767万平方米，相当于新中国建立前工业厂房建筑面积的28倍。

商业服务业用房    太原的商业用房建设，在明、清时就已有相当规模，当时的大南关一代商店棋布，鳞次栉比。民国10年(1921年)开化市场落成以后，太原城内东起柳巷，西至大中市，形成一个繁华的商业中心，商业总户数达2000多家。同时，还有阎锡山开设的斌记洋行，孔祥熙设立的祥记公司等。之后，由于太原沦陷和抗日战争胜利后的经济衰退，到1949年太原解放，商业户数由2000多家减为1400家。太原的饮食、旅店、理发、浴池、照像、洗染等服务业行业的建设，在新中国成立前也都经历了兴盛和衰退的历史。由民国22年的496家，到民国27年减至203家，民国37年又恢复到398家。1949年太原解放时，全市商业、服务业用房的建筑面积共有10．38万平方米。

新中国成立后，特别是中共十一届三中全会以后，太原市的商业、服务业发展很快，房屋建设大幅度增长。到1983年，仅商业系统就建成商业网点4182个，房屋面积42万平方米。以后以逐步新建和扩建了大中市、开化市、五一百货大楼、解放百货大楼、天龙大厦、工贸大厦、立达商场等大型商业企业。服务业的建设，更是日新月异，许多高层建筑的宾馆、饭店拔地而起。到1995年，全市商业、服务业的批发贸易机构达到6111个，零售贸易机构19 196个，餐饮业机构9405个。从1949年到1996年，全市商业、服务业新建的建筑面积约190万平方米，相当于新中国成立前建设总面积的19倍。

教育文化用房    太原市的高等院校历史悠久，早在清光绪二十七年(1901年)，山西巡抚岑春煊与英国传教士李提摩太，便创办了中西大学堂，翌年改为山西大学堂，民国20年(1931年)改为山西大学。中等专业学校，则有清光绪三十一年(1905年)建立的师范学堂，光绪三十四年成立的中等实业学堂，宣统二年(1910年)创建的女子师范学堂，民国8年建立的山西省立国民师范学校。之后，又兴办了一些职业学校。到太原解放前夕，中专只剩师范学校3所，职业学校2所。太原的普通中学，始建于清光绪二十九年(1903年)，当时，在废书院的基础上建立了太原府中学堂。五四运动以后，又先后开办了太原女中和私立成成、平民、新民、云山、三晋、山右、友仁以及尚志女中、育德女中等中学。到1949年太原解放，全市学校计有高等院校1所、中等专业学校5所、普通中学9所、小学90所，各类学校用房的建筑面积为16．52万平方米。

太原的文化事业用房建设，在太原解放前为数极少，只有新开、青年、民进、新华、并州及鸣盛楼等几所影剧院，总建筑面积为1．35万平方米。

新中国成立后，太原的教育、文化事业有了较大发展。到1995年，太原的高等院校达到13所，中等专业学校48所，技工学校39所，职业中学49所，普通中学228所，小学1610所。此外，还有特殊教育学校2所，幼儿园890所，工读学校1所，成人高等学校22所等。在文化事业方面，建有剧院9个，电影院、俱乐部63个，博物馆2个，图书馆7个，文化宫4个，少年宫2个，文化馆11个。截至1995年底，全市教育、文化用房建设的建筑面积为340多万平方米。

医疗卫生用房    新中国成立前，太原开办的第一家医院，是清光绪十八年(1892年)英国传教士设立的耶稣医院。接着天主教神甫又在北门街东三道巷设立了若瑟医院。民国9年(1920年)以后，太原地区又陆续建立了山西公立医院以及私立川至医院、子高医院和达生医院等。日军侵占太原期间，太原开设了同仁医院、桐旭医专附属医院及太和医院。抗日战争胜利后，全市共有10所医院。其中有山西大学和川至医专的附属医院，省立太原医院和市立医院，公立慈惠医院和共济医院，有教会设立的博爱医院和若瑟医院，还有铁路系统的铁路医院和西北公司的西北医院等。到1949年太原解放，医院的建筑总面积为6．45万平方米。

新中国成立后，新建和扩建了山西省人民医院、山西医学院第一附属医院、山西医学院第二附属医院、山西省肿瘤医院、太原市中心医院、太原市人民医院以及山西省、太原市中医研究所等设备较好的医疗机构，还建设了大批中小型医院和工矿企业办的职工医院。据1995年统计，全市综合和专科医院共有219个，其中市级以上167个，县级52个。1949年到1995年，全市新建的医疗用房建筑面积达88万多平方米，相当于新中国成立前的14倍。

除上述几项非住宅建设外，还有交通、邮电、办公用房和一些其他公共建筑等，都有很大的发展。

房屋拆迁

主管部门    1978年以前，太原市没有拆迁安置管理的统一机构，房屋拆迁由市规划局、市房地产管理局等分别管理。1978年，解放路南段进行大面积拆迁、建设，市革命委员会成立太原市解放路统一建设指挥部，负责拆迁安置管理。1983年，公布《太原市建设拆迁安置办法》，规定拆迁建筑物，必须经太原市城市规划设计管理局批准。1987年，公布《太原市城市建设管理办法(试行)》，又规定建设单位申请拆迁经市规划局批准后，要在当地土地管理部门(城区为城建管理部门)的主持下，做好拆迁安置工作。

1991年以后，太原市房地产管理局成为城市房屋拆迁管理的行政主管部门。

1995年7月28日，经山西省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准公布的《太原市城市房屋拆迁管理办法》中，明确规定：市人民政府房产管理部门，负责本行政区的城市房屋拆迁安置工作。城建、计划、规划、土地、公安、工商等有关部门，应当按照各自的职责，协同房屋拆迁主管部门做好房屋拆迁安置工作。

太原市房地产管理局内设有拆迁办公室，负责全市拆迁安置管理工作。

管理法规    新中国成立前，太原市大量的房屋拆迁情况极少，对房屋的拆迁没有比较具体的规定。

新中国成立后，1951年6月，太原市人民政府公布了《关于扩宽街道占用私有土地暨拆除私有建筑物补偿暂行办法》；1955年2月制定了《太原市关于国家建设征用土地实施办法执行细则》；1965年11月颁发了《太原市征用土地补偿规定》等。从70年代后期，由于拆迁任务较多，为了加强拆迁管理，以适应城市建设不断发展的需要，1978年2月15日，太原市公布了《太原市解放路统一建设指挥部拆迁安置暂行办法》；1980年，颁发了《太原市建筑管理暂行办法》；1983年7月20日，公布了《太原市建设拆迁安置办法》；1987年3月，制定了《太原市城市建设管理办法》(试行)；1992年制定了《太原市城市房屋拆迁管理补充规定》；1995年7月28日，公布了《太原市城市房屋拆迁管理办法》。这些管理办法，对拆迁补偿、拆迁安置都作过一些不同的规定。

拆迁补偿    1951年规定：完全拆除房屋，补偿5/10；部分拆除，补偿3/10。1955年规定：拆除房屋的补偿分瓦、平、窑3类13个等级，最高为每平方米34．32元，最低为6．6元。1978年，太原市解放路统一建设指挥部的拆迁安置办法中，关于补偿方面，只对私产房屋的拆除作了明确规定，即分为3等补偿：筒瓦房每平方米12元；片瓦房每平方米8元；灰顶房每平方米4元。1983年公布的《太原市建设拆迁安置办法》中规定：被拆迁的工厂、企业、工商户的迁址搬运费，由建设单位负担，同时支付不超过1个月的搬迁停业期间职工的标准工资。拆除违章建筑和临时建筑，不论公、私产，一律不予补偿，拆除的材料归原主所有。对被迁户自行找房周转的，每人每月补助8元，由被迁户所在工作单位解决周转房致使家庭人口分散居住的，每人每月补助4元。1983年5月18日，太原市人民政府批转了太原市规划局制定的补偿标准，分为8类35个等级，每平方米补偿标准基价最高为110元，最低为10元。1995年又对拆迁补偿作了新的规定：拆迁补偿实行产权调换，作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积，按照被拆房屋的建筑面积计算。被拆房屋作价补偿金额，按照被拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。

拆迁安置    1959年解放路进行扩建时，采取边拆、边建、边安置的办法。1983年，市政府公布的拆迁安置办法是：由建设单位和被迁单位协商，可采用建设单位拨给资金、材料，被迁单位挖掘土地潜力自行迁建，或建设单位用现有房屋与被迁单位互换；也可以由建设单位另建房屋进行安置。拆迁私产房屋时，建设单位应负责安置承租户的住房，借房户一般不予安置。被拆迁居民住房的安置，以原住房面积为准，家庭人口以正式户口为准。建设单位应根据被迁户搬迁住址远近，人口多少，按户发给一次性搬家补助费30元～50元，属于临时周转安置的居民，应按二次搬家计算补助费。

1987年公布的《太原市城市建设管理办法》(试行)规定：原住房使用面积50平方米以上(含50平方米)的，人均使用面积在15平方米以下的，按原面积安置住房，超过的按15平方米安置；原住房使用面积40平方米以上，50平方米以下的，在原面积的基础上增加20%安置；30平方米以上，40平方米以下的，增加25%；20平方米以上，30平方米以下的增加35%；20平方米以下的增加40%安置住房，但最少不少于1居室。

1995年公布的《太原市城市房屋拆迁管理办法》，规定：拆迁安置不能进行一次性安置的，可采取临时过渡措施，被拆迁人自行过渡的，拆迁人按月按人发给过渡费。对住宅房屋的安置标准是：拆除单元式楼房，安置单元式楼房的，以同等面积计算；拆除平房或者简易楼房，安置单元式楼房的，使用面积以原住房的居住面积加安置用房附属面积计算，其中附属面积中的厨房面积不得小于3．5平方米，过厅面积不得小于5平方米，厕所面积不得小于2平方米。安置用房的户型，其建筑面积不得小于45平方米，应安置住房面积低于最小户型的，按照最小户型安置。拆迁人新建的安置用房，必须符合批准的规划和住宅建设设计规范，做到水、电、暖、卫具备使用条件，煤气、通讯管线接入室内，并经建筑工程质量监督等有关部门验收合格后，方可交付使用。拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。拆除生产、营业用房，造成停产、停业的，在规定过渡期限内的，付给房屋使用人补助费。补助费标准，应当按照被拆除房屋使用人在拆迁范围内，依法登记的从业人员上年度平均工资发给。