住在龙城

近日，太原各城区“幼升小”、“小升初”入学信息登记工作将近尾声，学区房再次成为热议话题。因此，购房者更需要了解学区房楼盘中的一些消费陷阱，以便更好地维护自己的合法权益。

打“教育牌”卖房子

与优质教育资源“联姻”，已经成为近几年太原一些房地产开发企业一种十分有效的销售策略。目前，很多改善性购房者甚至是一些准备结婚的年轻购房者，都把社区的教育配套作为选购房子的首要考虑因素，抛开位置、商业配套等因素不谈，大部分购房者对今后孩子的教育问题尤为关注。

开发商们自然注意到了这一点，在项目建设初期便争取能与“名校”建立各种联系，或直接引进项目，或将建好的学校交予政府管理运作。名校的签约入驻，打消了购房者对楼盘教育配套的顾虑，也使得楼盘的销售情况较为理想。

太原万柏林区某项目营销负责人告诉记者：“我们项目和太原市一知名项目实力旗鼓相当，但就是因为万柏林缺乏优质小学，导致销量远不如对方。”

在采访中，记者了解到，有的项目之前因为位置较偏远的原因，项目销售情况一直不太理想，但自从与某知名学校“联姻”后，项目的销售情况开始迅速好转，并且价格也有了小幅攀升，可见“名校”对楼盘的带动作用比较明显。

记者在采访中发现，不少购房者购买学区房主要是满足自住需求，考虑的首要因素是舒适性和便捷性。还有少部分购房者是出于投资需求，在子女报户口等教育问题解决后，这部分业主会选择将房子出租，所以大多考虑面积较小一些的房源。

刻意隐瞒不利因素

王婆卖瓜，自卖自夸，把楼盘好的一面通过各种形式展现给购房者，这原本无可厚非。但是有些楼盘在销售过程中，却刻意隐瞒自身产品的一些缺陷或是周边的一些不利因素，并最终引发纠纷。

垃圾焚烧厂、污染企业、高架、高压线变电站等，这些设施多少会对楼盘品质造成一定的影响，并进而影响购房者的选择。但是为了不影响销售，一些楼盘的销售人员往往会刻意隐瞒。事实上，作为一家负责任的开发商，理应熟知楼盘周边的一些情况，并尽可能向购房者如实告知。

此外，有的销售人员向购房者告知这些不利因素的不良影响的时候，往往轻描淡写。慎重起见，买房者一定要实地查看，比如步行丈量与这些不利因素的实际距离，尽可能请教专业人士，避免后悔。

如果开发商向购房者刻意隐瞒不利因素，没有尽到告知义务，购房者可要求开发商承担相应责任，弥补相关损失。不过，确实也有一些不利因素，是在开盘之后才出现的，这样的矛盾化解起来就比较困难。

赠送面积名不副实

89平方米最大119平方米可变空间，110平方米实得139平方米……很多购房者买房过程中，都曾遇到过关于赠送面积的美好承诺。不过，稍有不慎所谓的赠送面积就有可能变成违章建筑，面临无法使用的尴尬。

露台和阳台是开发商赠送面积的最大来源，因为底部超过一定高度的露台不算面积，阳台只算一半面积。但是很多情况下赠送空间远没有想象中的那么美好，比如露台包进之后的房间居住舒适性并不高，且还有可能造成一定的安全隐患。此外，购房者必须要了解的真相就是，赠送面积多了，价格也会相应提高，所谓羊毛出在羊身上。一旦多年之后房子遇到拆迁，按照拆迁相关政策，只认建筑面积而不会认使用面积。

为了增加赠送面积，开发商为楼盘设计了双层挑空阳台，销售时将此作为产品卖点。开发商待楼盘通过竣工验收之后，就把双层挑空阳台隔成单层阳台，通过这种方式就可以给每户业主增加18平方米使用面积，凭空多出两个房间。不过，这种做法显然是改变了原先的建筑形态，属于典型的违章建筑。而楼盘交付之后开发商就撒手不管了，18平方米的赠送面积最终成了水中花。况且，即便不属于违章建筑，同一单元中只要有一个住户希望保留原先的双层挑空阳台，这个游戏就没戏。

■建议

学区房不宜购买过早

在购买新建小区的学区房时，业主对开发商宣称的教育资源应该作进一步了解。一般情况下，学区房合作有两种模式：其一是开发商与政府签约学校，这种模式是由开发商出资建立校舍，竣工后统一交由政府教育部门管理，学校负责人和多数教师由引进学校本部选派或招聘；其二是开发商与学校单独签约，这种模式是挂牌加盟式，一般由开发商自行招聘，师资力量难以得到保证，而且学校招生可能有名额限制，并非所有社区业主子女都能顺利入学。所以，在购房前，如果学校已建好，准业主应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。

在二手学区房的购买过程中，需要注意的问题与新房完全不同，但是问题同样不少。房产中介王伟说：“有部分业主遇到了这样的情况：买了学区房，但原房主拖着不迁走户口，导致买了房孩子却不能入学，所以提前应该把这些问题沟通清楚，必要是写入合同。还有一种情况是：部分小区在学区划分方面对一二代业主有要求，这些问题最好能在购房前与房屋所在区域的教育主管部门提前确认好，避免出现不必要的麻烦。”

此外，家长们要客观看待“就近入学”，不是靠近学校就是学区房。对于公立学校来说，距离近不一定就能入学，另外同小区都未必同学区。同一片区的不同小区、甚至同一小区的不同门牌号都可能导致不同的学区。

不论是新房还是二手房，学区房对口划片每年都有变化，是否属于名校对口的小区，应以当年区教育局公布的对口信息为准。学区房不宜购买过早，最好应先确认该房源连续两年以上都被划入该学校的招生学区内才能购买，一般来说各区规定不同，提前1到3年考虑即可。

此外，尽早落户是关键所在。房子交付后，孩子的户口同父母的户口一起迁入；入学要三对口，即学生户口、房管证（房屋产权证、购房正式合同）和实际居住地址三对口；不同地区规定购房入住时间至少在学前一定时间以上，业主需把这些问题打听清楚。 晨报综合报道

■链接

太原部分小学学区范围

山西省实验小学（新道街小学）

位置：太原市杏花岭区新道街9号

学区范围：府东街89号、府东街85号1号楼、东华苑（93号、97号、99号）、新道街（13号、14号、15号、32号、35号)、大二府巷34号、西肖墙12号、柳巷1号楼。

太原市五一路小学

位置：太原市杏花岭区府东街62号

学区范围：五一路141号-222号、南华门1-33号、精营东二道街1-64号、精营西二道街1-86号、精营西边街、精营中横街、精营南横街、北司街、达达巷范围内。

太原市青年路小学

位置：太原市迎泽区邮电后街3号

学区范围：并州北路以西、南沙河以北、青年路两侧，并州西街以南。

山西大学附属子弟小学

位置：太原市小店区坞城路36号

学区范围：山大附小的招生范围每年都集中在山西大学教职工子女及第三代子女这个圈子里。

太原市新建路小学

位置：太原市杏花岭区旱西南二条10号

学区范围：桃园北路以东、新建路以西、旱西关街以南、府西街（桃园一巷）以北的区域范围；旱西关北一条以东、新建路以西、柳溪街以南、旱西关街以北的区域范围；柳溪街老区中新建路西冶金宿舍7-12号楼、27-55号楼。

太原市后小河小学

位置：太原市杏花岭区东后小河二巷与东后小河交叉口西30米

学区范围：东后小河巷8号、9号、15号院；五福庵省政府宿舍院；省政府东西院；坊山府省政府宿舍院；解放路东段（新门牌号90-134号）；小二府巷；东缉虎营8号院、10号院、18号院两座旧楼。

      太原市桃园小学

位置：太原市迎泽区桃园北路90号

学区范围：桃园四巷以北，桃园三巷以南，滨河东路以东，新建路以西。

太原市实验小学

位置：太原市万柏林区漪汾苑内

学区范围：漪汾街以北，西渠路以西，彭西四巷以南，千峰北路以东；省博物馆以北，西渠路以东，漪汾街以南，滨河西路以西。

太原市九一小学

位置：太原市坞城西街29号

学区范围：东起太榆路，南至学府街，西到体育路，北与八一小学相接（坞城路东铁三局区域除外、学府苑小区除外、坞城村村民子女除外）。户口所在地为坞城东西街以南，学府街以北，太榆路以西，体育路以东。

太原市双西小学

位置：太原市迎泽区双塔西街

学区范围：东至解放南路（即解放南路59号、61号、63号）、西至新建南路以东、南至菜园西街以北、北至双塔西街；双塔西街以北，西至新建路以东，东至解放南路（即解放南路43号、45号）北至南沙河以南，南至双塔西街。