住在龙城

2015年3月28日，青岛（楼盘）市国土局房屋交易中心截图显示，青岛杰盛置业有限公司4次预售申请，青岛市国土局批准对外预售的楼房总套数为566套，已销售199套，用红色字体标注的是小产权房购买人数52人，477套楼房可对外销售。 李秀针 提供

原题：公司股东自揭小产权房“转正”拍卖内幕

举报人称山东省检察院已受理其举报

15栋小产权房如何摇身变成合法的大产权房？销售前招拍挂到底有何内幕？政府的内部文件怎么到了开发商手里？其中的弯弯绕让人疑窦丛生

法治周末记者 曹天健

发自山东青岛

一波未平，一波又起。国土资源执法监察支队工作人员高某某在7月30日被曝不雅视频继而遭到开除党籍、开除公职处分以后，山东省青岛市国土资源和房屋管理局个别官员再次被举报。

2015年8月20日，青岛杰盛置业有限公司(以下简称青岛杰盛)股东李秀针再次向山东省人民检察院递上实名举报信，其举报的主要内容是，包括青岛市国土资源和房屋管理局在内的一些政府部门官员在招拍挂前将8份政府内部文件及信息提供给房地产开发商。

此前的3月30日，李秀针已向山东省人民检察院举报此案。她向记者出示了省人民检察院的《受理举报、控告登记表》。

8月21日，李秀针告诉法治周末记者，促成她自揭内幕的肇因，是她与青岛杰盛及其法定代表人薛晓明之公司解散纠纷一案。该案的起因则是15栋楼房中的568套房在销售前是否涉嫌虚假招拍挂的问题。

小产权房“转正”

据媒体报道，1998年，青岛市瑞丰德不锈钢有限公司(以下简称瑞丰德公司)负责人郝安峰以租期50年、每亩3万元租用了李沧区南王家上流村耕地50余亩。郝租地的初衷原本是想用于生产不锈钢产品，为此他还在这块地上建起两个车间，后来听说盖小产权房挣钱，郝就找来建筑队，在2003年4月盖起15栋多层住宅楼。

由于没有合法的手续，2005年4月15栋楼房被青岛市规划局没收，楼房移交给李沧区政府，而此时，该违法小产权房项目已有13栋竣工。

据李秀针介绍，2007年5月，郝安峰找到她，希望双方能合作，筹集一部分资金，成立一家正规房地产公司，并利用“人脉”与政府沟通，把项目承接过来。经过测算，该小产权房建筑成本每平方米约400元，当时每平方米卖800余元，若能办好各类手续，每平方米至少可卖到5000元，除去土地出让金、配套费及各种税费，总回款有3.5亿元，可以赚到1.7亿元。

可预期的丰厚利益回报让双方走到了一起。李秀针向记者讲述了上述小产权房“转正”的内幕。

2008年1月17日，由郝安峰之子郝国瑞和李秀针合资成立北京（楼盘）雍伦佳苑房地产开发有限公司(以下简称北京雍伦佳苑)，公司注册资金为2900万元，实缴1000万元，郝国瑞占股51%，李秀针占股49%。

2008年3月，经李沧区政府同意，北京雍伦佳苑承接了该小产权房处置项目。公司按照李沧区政府要求，委托青岛理工大学工程质量检测鉴定中心对15栋住宅楼进行质量安全鉴定。10月，北京雍伦佳苑公司拿到了鉴定报告，并交给了李沧区政府使用。

2009年12月，北京雍伦佳苑完成了其对接小产权房处置项目的“使命”，双方商议将公司转让给了他人，公司更名为北京政研投资有限公司。

2010年1月，郝安峰和李秀针商议，由他的儿媳薛晓明和李秀针在青岛成立青岛杰盛，薛晓明、李秀针各占50%的股份。

2011年5月19日，该项目主管部门李沧生态园商住区建设办公室向李沧区财政局致函称，根据区政府第50次区长办公会议纪要，要对15栋小产权房的土地进行招拍挂，确定北京雍伦佳苑作为原项目承建人，继续完善该项目，并约定如该公司竞得该地块，则免交地上9638万元的建筑费。

而此时，北京雍伦佳苑已被转卖并变更一年有余。

土地招牌挂之前，青岛市国土资源和房屋管理局向李沧区政府发函(2011)238号文件，确定土地和小产权房捆绑招拍挂方案，要求李沧区政府对小产权房的销售数量进行明确说明，以便编制招拍挂出让文件，并明确由青岛市国土与房屋管理局与李沧区联合举办招拍挂。

瑞丰德公司向李沧区政府提交了15栋住宅楼678套中已卖掉568套的数据，2011年9月27日，李沧区政府以此数据向青岛市国土资源和房屋管理局作出了复函。

2011年11月22日，青岛市国土与房屋管理局发出了对该地块及15栋住宅楼进行拍卖的公告。楼面起拍地价每平方米860元。12月9日，青岛杰盛独自报名以每平方米870元中标，总价为6564万元。

2012年9月22日，青岛杰盛办好了土地证，并在2013年办齐了预售证、施工许可证等所有手续。

至此，原瑞丰德公司的15栋小产权房，经过北京雍伦佳苑再到青岛杰盛，完成了“华丽转身”，变成了拥有70年产权的商品房项目，并更名为适园雅居小区，面向市场销售。原先双方保守测算的利润实现了翻番。

公司解散揭开招拍挂内幕

但华丽转身的背后，隐藏着矛盾。

当初，是利益的驱动让双方走到了一起，但事成之后，同样也是利益使然，双方产生分歧，进而对簿公堂。

李秀针说，作为原北京雍伦佳苑、青岛杰盛的股东，她分别占有49%、50%的股份。然而，当青岛杰盛竞拍成功并取得土地所有权后，李秀针即被通知，她所占的股份将由50%降至23%，此外，她还被告知，568套房已在招拍挂之前卖出。

“对于青岛杰盛及郝安峰的说法，我不能认同，我们曾两次聘请律师要求看账，都被拒绝。”李秀针向法治周末记者表示。

为此，2012年7月4日李秀针向青岛市中院起诉，请求法院判决解散青岛杰盛并进行清算，但一二审法院均驳回其诉求。

2014年12月26日，最高人民法院下发裁定，指令山东省高院再审本案。裁定书认为，本案二审期间，李秀针主张“涉案房地产项目已向社会出售568户的事实系虚假”，但二审法院对此项事实未予查明。裁定认为，二审判决在认定青岛杰盛经营管理发生严重困难的情况下，未查明涉案房地产项目的经营销售情况，未明确李秀针解决公司僵局的其他途径，亦未查明在青岛杰盛解散情形下实现和维护股东权益的可能性。

“之所以说‘此项目在招拍挂前已出售568户住房’系虚假事实，是因为事实俱在，无可辩驳，这点即便青岛杰盛自己也无法掩饰。”李秀针表示。

“5月12日，山东省高院开庭再审公司解散案，青岛杰盛在向法庭当庭提交的《财产保全异议书》第二页中载明‘截至2015年5月12日，青岛杰盛仍余可售楼房392套，可售住宅面积43671平方米，可售住宅价值约人民币40614万元’。查阅青岛市国土局房屋交易中心的官方网站截图，显示：截至2015年3月28日，青岛杰盛适园雅居可售住宅套数为447套，可售住宅面积为49652平方米。这些足以说明‘已出售568套住房’是虚假的。”李秀针如此陈述。

政府文件如何给了开发商

李秀针说，2008年至2011年涉案项目的政府文件，承办官员在下发文件前都要拿给北京雍伦佳苑看，哪些内容对公司中标不利，北京雍伦佳苑都要进行修改，然后政府的职能部门才盖章，包括青岛市政府的文件。目前涉及的8份政府文件现都保存在李秀针手中。

李说，李沧区政府(2011)210号文件里面的内容都是虚假的。如该文件中所标明的568套已经销售，只剩余110套，还有瑞丰德公司安置125人住房等纯属编造。从工商档案中可以看到，该公司在册人员只有6人，其中包括两位股东，分别是郝安峰和郝国瑞。李沧区政府和青岛杰盛签订的《地上物移交协议》内容是假的，李沧区政府移交568个原购买人购房《协议书》一事，更是子虚乌有。

为进一步证实自己的说法，李秀针披露，2015年4月她接到山东省高院的再审传票和立案通知书后，5月12日她与律师要求法院到青岛李沧区东部违法建筑办公室调取小产权房登记的实际数量，并依据青岛国土局网站显示的青岛杰盛对外销售的数量，当庭向法院递交了《请求向山东省检察院、青岛市公安局提出司法建议的申请》，要求将案件移交按刑事犯罪查处。法庭调查结束后，主审法官前往青岛市相关单位调取招拍挂之前568套小产权房的销售档案，但至今也未调取到。

业内人士称可能给国家造成亿元损失

8月18日，法治周末记者前往李沧区政府及市国土资源和房屋管理局、市规划局等部门，了解与该案有关问题。

李沧区委宣传部在回复记者提问时表示，2005年4月，青岛市规划局将没收的李沧东部违法建筑(含瑞丰德公司承建的15栋楼房)移交给李沧区政府，相关移交材料未涉及购房人档案。

回复称，2011年8月31日，项目招拍挂前，市国土资源和房屋管理局致函李沧区政府，要求落实该项目房屋销售的准确信息。项目原建设单位瑞丰德公司根据区政府要求，提供了项目销售明细及相关协议、收据等凭证，李沧区政府对相关材料进行了审核，并将落实情况复函市国土资源房管局。15栋楼房住宅共678套，其中销售568套，剩余110套。

回复还称，该项目被青岛市政府列为李沧东部拟保留违法建筑完善手续试点项目之一。项目招拍挂前，违法建筑完善规划、土地等手续，需原建设单位配合，应原建设单位瑞丰德公司要求，李沧区生态办通过76号文件向李沧区财政局征求意见，要求将项目原承建人由瑞丰德公司改为北京雍伦佳苑，但该文件是李沧生态办与李沧区财政局内部交流函件，并不是对外确定的处置方案，李沧区财政局也并未回复，不能因此确定北京雍伦佳苑为项目原承建人。项目最终要以青岛市国土资源和房屋管理局公开拍卖确定的竞得人作为该项目的合法开发单位，最终青岛杰盛依法通过公开拍卖竞得该项目国有建设用地使用权和地上建筑物所有权，成为该项目合法开发单位。北京雍伦佳苑是应原建设单位瑞丰德公司要求，在项目招拍挂前代表其配合政府完善相关手续的，其自身与李沧区政府并无关系。

而青岛市国土资源和房屋管理局、市规划局婉拒了记者提出的采访要求，记者随后向两家单位提交了采访提纲并留下了联系方式，但截至记者发稿时止，两单位并未予以回复。同日，记者联系青岛杰盛执行董事、法定代表人薛晓明及瑞丰德公司负责人郝安峰，薛在电话接通后称不方便接受采访，而郝的电话记者多次拨打接通后均提示无人应答。

记者采访中，一位房地产业内人士给记者算了一笔账，青岛杰盛招拍挂楼面地价每平方米870元，而同地段其他开发商招拍挂的楼面地价为每平方米2300元至2600元不等，青岛杰盛拍得的涉案项目，国家每平方米少收1300元至1800元，53亩涉案项目可能给国家造成损失上亿元。

■资料链接

楼面地价

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。