住在龙城

股市及金融市场不稳定的背景下，也影响到中小金融和其他行业企业的写字楼承租能力。仲量联行等多家房地产服务机构发布的报告显示，2015年第三季度，深圳写字楼整体需求放缓，相比过往季度，整体租赁问询及成交量相对减少，租金增幅大幅收窄，但全市甲级办公楼的空置率仍处于历史低位。

而受到传统出口旺季的影响，第三季度进出口公司的租赁需求有所增加，在旺盛需求下，全市保税仓储净吸纳量进一步提高，空置率从第二季度的8.8%下降至4.7%，租金则环比稳健上升2%。

甲级写字楼中小金融企业需求减少科技服务等企业需求增加

第三季度，深圳甲级写字楼的主要租赁需求仍主要来自于金融类及专业服务类的企业，而正是因为这种需求结构，在经济增速有放缓迹象以及在不稳定的金融市场影响下，很多中小型金融和其他行业企业的租赁策略有所调整，也导致整体办公楼需求有所放缓。统计显示，相比过往季度，深圳整体租赁问询及成交量相对减少。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，深圳租赁需求主要以新设立及搬迁需求为主，而主要租赁成交集中在福田CBD及南山的后海。由于没有新增甲级写字楼供应，第三季度深圳租赁吸纳通过消耗现有办公楼空置面积为主。而由于整体需求有所放缓，第三季度的净吸纳量仅有23700平方米。

而世邦魏理仕的报告则认为，由于前海，深圳吸引了越来越多的金融企业聚集，加上深圳鼓励科技创新、前海对科技及专业服务行业的优惠利好以及自贸区政策的正式落地促进了信息技术、科技服务和贸易类企业的设立，因此，包括甲级写字楼的整体优质写字楼市场需求仍很旺盛。

而在新建写字楼供应方面，仲量联行统计，第三季度，甲级办公楼并无新增供应，总存量维持在333万平方米（建筑面积），因此深圳甲级办公楼的空置率仍处于历史低位。而预期在顺利通过竣工验收的前提下，第四季度将有近43万平方米（建筑面积）新增供应，其中近80%位于南山区。

受到需求减弱和未来供应井喷影响，租金在过去两年首次出现增幅收窄。一方面，承租能力较强的金融类企业在不稳定的金融市场影响下对租赁成本的把控更为严格。另一方面，在未来供应充足的环境下，业主立场软化，租金叫价趋于平稳。因此整体租金升幅受压，环比仅上涨0.9%。但是未来优质写字楼的租金仍有上升的动力。

展望未来，夏春毅表示，随着甲级办公楼市场需求和租金迈入调整期，市场氛围转弱，预期增加办公楼租金升幅压力。由于影响经济增速的不确定性增大以及金融市场持续不稳定，作为深圳办公楼租赁市场主力的金融类租户预计短期内需求继续有所减弱。然而，得益于前海利好政策持续释放活力，以及自用比例高的总部大厦将陆续在后海及福田中心区竣工，预期未来12个月甲级办公楼市场入驻率仍然乐观，但空置率将上升到双位数水平。

第一太平戴维斯的报告也认为，随着下个季度深圳有9个项目，66万平方米的新增写字楼供应，深圳市甲级写字楼存量将推高至554万平方米，届时预计全市写字楼空置率将有所上涨，租金和售价将有所下调。

仓储物业电商影响仓储租金预计要涨7—9%

而伴随着出口旺季促使保税仓储需求旺盛，电商及第三方物流企业对非保税仓储需求也持续增加。与此同时，部分提供转租服务的公司也在积极寻找市面上合适的空置仓库，在盐田地区的需求尤为显著。此外，随着业务量的上升，一些第三方物流公司的扩租需求也表现出增加趋势。在旺盛需求的情况下，全市保税仓储净吸纳量进一步提高，约达18万平方米（建筑面积）。

非保税仓储市场，本季度全市整体非保税仓储空置率仍保持在低位。与上季度相似，在电商快速发展的情况下，电商及第三方物流公司对非保税仓储的大面积仓库的需求持续增加。

第三季度，保税仓储市场有一个新增供应，该项目位于前海湾片区，建筑面积约12.2万平方米。随着新项目的投入使用，全市保税仓储存量增加至190万平方米（建筑面积），但在旺盛需求下，全市保税仓储空置率从第二季度的8.8%下降至4.7%。

仲量联行深圳工业地产部副董事古振鹏预计，保税仓储及非保税仓储需求稳定，并将推动租金稳健增长。保税仓储市场方面，未来12个月供应不多，约只有5万平方米（建筑面积）新增供应量，其用途以自用为主。古振鹏预计第三方物流公司及跨境电商的租赁需求依然旺盛，全市空置率将维持在4—5%水平，同时推动租金获得8—10%的同比增长。

非保税仓储市场方面，由于未来12个月可租赁项目将增加，约有10万平方米（建筑面积）新增供应量，预计短期内需求压力将得以缓解。由于市场表现活跃，业主对租金升幅的信心保持乐观态度，但来自周边城市非保税仓储的供应将对租金升幅带来一定压力，古振鹏预计未来12个月租金同比增幅将高达7—9%。

世邦魏理仕则认为，未来六个月，物流设施存量将随着仓储转型进一步压缩，跨境电商以及香港物流商因成本及设施品质而外溢至深圳的仓储需求的不断增加，将进一步加剧整体市场供不应求的局面，从而推动整体市场租金水平稳步提升。