住在龙城

2013年底北京清理小产权房的行动，曾令这个违规的“怪物”归入沉寂。然而，两年后小产权房再度活跃。这一次，升级2.0版的小产权房又卷土重来，打着养生旗号的农家院集中成为新卖点。不过，专家提示，经过包装、升级的小产权房不受法律保护，无论从产权、现实使用或未来出路上，都存在着极大的风险。

暗访

16.8万元买个家庭农场

东六环外，马驹桥镇大杜社村村口，周日的下午，一片人声鼎沸。这是村子里摆集市的日子，大人、小孩、女人和老人，全都从家里走到村口，挑点东西或凑凑热闹。

逛集市的人群中，有几个人穿得讲究、眼光挑剔，本村人一看便知，这是从隔壁小松垡村过来的“农户”。不过，“农户”只是一种别称，种菜可不是他们的营生，更准确地说，他们是一群住在嘉禾农业园区内、到郊区来度度假、种种菜、养养生的城里人。

嘉禾农业园区，是紧邻小松垡村中正在出售的农家院，石子路铺就的路面低洼不平，一副新建不久的模样。在广告语中，开发者自誉为“家庭农场，16.8万元/套起，独门独院，环境优雅，配套完善，是休闲、度假、养老的好去处。”

“马路两边近3000亩的空地，都是咱园区的范围。别的不说，门口的这棵假树，空运而来，就花了80万元。”一名销售人员接待了记者。他说，就在上午，他又卖出去两套农家院。不久前，单位刚带着他们出去旅游过。

在一张简易的图纸上，占地不小的园区分为一期和二期，最小的农家院是350平方米，最大的农家院有900平方米。除此之外，图纸上还规划了垂钓园、采摘园、食堂、超市、健身广场等配套设施。记者粗略数了数，纵向排列的农家院，仅一排就超过了30套。

“350平方米的户型是16.8万元/套，480平方米的户型是19.8万元/套，全部毛坯交房。”销售人员说，17万元在北京城里只够买下两平方米，更何况这里还有城区没有的新鲜空气。

调查

售农家院的是家专业合作社

一期的园子中，不少找到买家的农家院正在施工装修，园区内停着十几辆京字牌照的私家车。

“不瞒你说，我们这项目今年开春才对外出售，卖得特别好，都是子女为父母买来养老、度假用的。”销售人员带领记者参观了一套已装修好的农家院。原本不到15平方米的操作间，被买家隔出了一间卧室和一个卫生间。操作间之前，买家用玻璃棚顶搭出了一个会客厅，而原本的蔬菜大棚中，也特意圈出了一小块地作为饮茶室，摆上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上，则“插花”一般种着芹菜、草莓、青菜、大葱等蔬果。

“这是隔成一居室的，还有的客户把大棚上下也打出一层，就又能多出一间睡觉的卧室。”销售人员说，园区里就有好几家装修公司，专门替购买农家院的业主设计、扩建。只要建在棚子里，开发者对于业主的改造就不会管制。

挨着这套农家院的隔壁一家，星期天也没见到人，但大棚里的植物却长得茂盛。据说，买家偶尔周末才会过来度假。平时，园区的物业提供代耕代种的业务，每月收费200元。

说是卖，可按照他的说法，因为是50年产权的农业用地，按规定不可以签署买卖合同，而只能签署租期为20年的租赁合同。“当然，这期间您要不想住了，也可以转让出去，住满20年后也能续签。这块地我们是已经拿下来了，50年内住着都没问题。”

在园区大门口，还竖着一块收费提示的告示，告知方也就是和买家签署租赁合同的开发方——北京嘉禾春天农产品专业合作社。按其所说，除了名为“土地租金”的购买费用外，入住者每年还需支付2400元的物业管理费，水、电则是购卡使用。

在北京市企业信用信息网上，这家成立于2012年的农产品专业合作社，业务范围包括种植蔬菜、水果；销售新鲜蔬菜、新鲜水果，却并不包括出售、出租房屋这一项。

现象

小产权房卷土重来

早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。

2013年底，北京市还曾进行过小产权房专项治理活动，公布了108处违规的小产权房，并拆除了多处。

随后，叫卖违规小产权房的声音归入沉寂。然而，平静了一年多后，记者近日走访发现，小产权房又在市场中卷土重来。略微不同的是，项目地理位置隐藏到了六环外更为偏远的郊区，而建筑形式也从过去那种成片成片的高层住宅，多变为独栋的农家院落。

在百度上输入“农家院 出售”，就能跳出很多关于农家院落的售卖信息。甚至，奔走在主路上的小货车玻璃上，记者也看到了农家院的“招商”广告。这些农家院的宣传语，和嘉禾农业园区基本相似，多强调独门独栋、环境优美、适合养老。

比如，名为北京休闲娱乐的农家院，宣传语中就写着：面积300到1000平方米，价格9.8万/套起，是投资、度假、养生、聚会的首选。每种户型都有砖混结构的房屋，有属于您自己的生态种植园和院子，而且院内24小时保安巡逻和电子监控。

分析

农家院的需求为何旺？

明显违规的小产权房为何多年来屡禁不止，甚至还变相衍生出更多的在农业用地上的农家院这种形态？

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在采访中告诉记者，从市场“死灰复燃”的角度看，根结之一在于提及多年的农村土地用地制度改革，目前并没有找到合理合法的顺畅途径，有着获取利益欲望的农村集体用地的业权人，就有冲动去推动小产权房的建设和出售。坦率地说，即便小产权房的出售价格比同时期的商品房便宜很多，开发者的获利空间也非常巨大。

至于越来越多地集中于农家院这种形式，一方面是因为农家院相比高层住宅，从出售的角度看更为隐蔽。另一方面也是更重要的，是源于近几年来市场对养老地产、郊区化的休闲度假地产的需求在不断攀升。“这种郊区养老需求、作为第二居所的郊区度假需求，在正常的商品房市场上得不到满足，不是价格太贵，就是产品不合适，小产权房自是看准了这个市场空隙，大力傍着度假概念对外销售。”

提示

小产权房

风险大

“小产权房不受法律保护，无论从产权、现实使用或未来出路上，都存在着极大的风险。”胡景晖告诉记者，对购房人而言，小产权房的风险极大。

首先，从产权角度， 无论是“永久使用权房本”，或者是长期“租赁合同”，都不是受法律保护的正规权属证明。因此，如果出租、出售过程中出现纠纷，无法通过法律途径寻求支持。

其次，在现实使用中，村委会或所谓“开发商”销售之初所承诺的建筑质量和配套设施等标准，往往在实际交房使用后难以兑现，由此引发的纠纷很难像正规商品房一样，通过维权手段解决。

“很多小产权房并无详细规范的规划设计，建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导，又常为了节约成本而偷工减料，房屋在交付使用后容易存在安全、质量、消防等隐患。”