住在龙城

12月14日的政治局会议指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。自今年11月以来，房地产要去库存已经被中央多次提及。这也表明如今房地产库存问题已经不容忽视。

据国家统计局公布的数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米，全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿平方米，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米，库存剧增成了商品房市场不得不直面的问题。

中原地产首席分析师张大伟表示，从全国房地产市场看，一二线城市市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险，尤其是商业地产库存压力依然非常大。

广州住宅库存状况良好

在全国的库存积压现状当中，广州的住宅库存量则表现得比较良好。根据国家统计局数据，截至11月末，全国商品房待售面积比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。但广州的处境显然要好一些。阳光家缘的数据显示，截至12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套，更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。

据房价点评网广州首席分析师肖文晓提供的数据显示，广州一手住宅网签套数已连续3个月稳定在8000套/月以上，显示市场供求博弈较稳定。按照近6个月的月均网签数量计算，广州一手住宅的去化周期已降至8.4个月水平，逼近8-10个月的合理库存周期的下限。

“要解决库存问题，光靠开发商降价是不可持续的，更多需要借助政府的力量。以各个地王项目来说，能卖出这么高价，大多是因为此前听说了良好的规划利好，因此，政府规划的落实，才能保证地王价值。”冯佩云说。

而黎文江表示，各个板块的产业也要加快跟上，以积聚居住需求。以未来的琶洲电商总部区域为例，一旦区域产业成型，周边房地产项目的利好不言而喻。“此外，一定要放松限购，留住外地人口，同时开发商要调整供应，保证产品的差异化，避免新货滞销。”

明年近郊供应充裕中心区将涨价

根据合富统计，2016年全市新货将为10.8万套，加上余货8.2万套，可售货量共计达到19万套，其中八成集中在外围区域。合富房地产经济研究院院长龙斌因此表示，市中心项目必定继续涨价，2016年第三、第四季度涨势将更加明显。

然而，外围区域的供应潮早在今年就开始了。合富辉煌市场研究中心市研总监冯佩云分析认为，广州外围郊区今年新货供应充裕，截止今年11月，外围五郊区在售余货6.6万套，占比全市余货总量80.4%，花都、萝岗库存量上升明显，只有番禺区新增供应大幅减少58%。在去库存压力下，今年郊区市场以稳价出货为目标，郊区房价同比普遍下跌。

唯一能够幸免的是番禺区，据统计，明年新货供应大约1万套，处于历史低位，新货仍然主要集中在华南、广州新城、市桥及周边板块。随着万博CBD建设提速并逐步落成，番禺中北片形象大幅提升，价格也将走高。

2016年，市区新增供应主要集中在旧改板块，如天河牛奶厂、广钢、广纸。在旧改板块的影响下，原芳村区明年新增货量接近1万套，远超其他区域，内部竞争白热化。原荔湾、天河、白云、海珠货量相当，超过六成集中在单一热点板块或项目；越秀区货量最少，项目普遍在5万平方米以下，分布零散。