住在龙城

国家不动产登记暂行条例实施细则今年1月21日出台，标志着我国不动产登记自去年3月1日开始启动以来正式落地基层。随着细则的出台，不少购买了小产权房的济南（楼盘）市民心存忐忑，既希望小产权房能借这次的顺风车“转正”，也担心新规出台后会加速小产权房的取缔工作。

经过连续多日的调查，经济导报记者了解到，小产权房的用地性质决定了其不能对外出售，无论是细则出台前还是出台后，这一点都没有实质性改变，因此小产权房仍旧无法登记备案。不过，采访中有专家建议，在一定条件下，小产权房补办相关手续后，应该可以适当“转正”。

惴惴不安

“说实话，今年过年我都没过好。都是现在住的小产权房给闹的，真不知道以后政策会咋样。”2月27日，济南市民李明这样对导报记者说道。

今年45岁的李明，5年前购买了一套位于济南南部山区的小产权房。他告诉导报记者，自己当时带着老父亲到南部山区玩，看到柳埠河沿岸建起了好几排房子。“父亲60多岁，身体还算硬朗。老两口时常怀念农村的生活，于是我就花30万元买了一套带小院的平房。房子依山傍水还带块地，老人能种花种菜。”

济南市民孙长顺和李明的情况类似。他告诉导报记者，他在济南七星台附近购买了一套别墅，价格不高，只有45万元。“上下两层，面积200平方米左右，还带一个近50平方米的小院。一到周末就邀请好友去住两天，可以在院子里烧烤，晚上看看漂亮的星空，空气也特别好。”

最初，李明和孙长顺住得很踏实。“农村土地属于村集体，这我是知道的。就算办不下来房产证，也有70年的使用权。”孙长顺说，可让他没有想到的是，这房子不但办不了房产证，使用年限也达不到70年。

据导报记者了解，孙长顺买房所在的地点，属于所在村所有的“三荒地”。按照我国土地管理法，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

据孙长顺说，这块荒地村里早就承包给了济南市的一家公司。而真正盖这些房子的人，则是另外一家公司。加上投资方盖房和后续卖房的时间，孙长顺一家买到房以后，实际上能住的时间不到40年。尽管是这样，孙长顺仍然不愿意说出房子的具体地址。“小产权房肯定是不合法的，我怕真被取缔，我们都没得住了。”

同样的情况也出现在济南市区。在北园大街附近，济南市民姚成鹏购买了一套小产权房。“当时的价格是每平方米5500元，而在其附近不远处一新建住宅小区商品房的售价则高达每平方米8000元。”按照姚成鹏的说法，黄金地段，每平方米5500元的价格可以称之为非常便宜了。“不好说未来会怎么样，但短期看应该没什么问题。”姚成鹏认为。

期待“转正”

据了解，随着济南市区的扩张，目前济南市的小产权房主要集中在二环路附近的城乡接合部，段店、大饮马、二环南路、小清河等地都是热门地段。

家住济南二环西路的市民王斌告诉导报记者，前几年他买了一处小产权房，只有34万元，单价不到2700元/平方米。“很多人属于刚需买房，便宜是王道，手里钱不够，也顾不上房产证的问题。但是，如果日后这里涉及到拆迁，很可能得不到补偿。”

对于这个问题，不少小产权房房主都表示，《不动产登记暂行条例》提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。未来只要能让小产权房“合法化”，哪怕多交点钱补上相关手续，也比一直处于“走钢丝”的状态好。

“虽然‘转正’要交不少钱，但总比拆除强，毕竟房子还是自己的。而如果拆除，就算能拿回原购房款，再加一定比例的补偿，现在也根本买不到一套像样的房子。”在姚成鹏看来，“转正”是最好的结果，即使无法“转正”，能这样继续住下去也行。

尽管这样说，实际上即使交钱“转正”，姚成鹏也不知道把钱交给谁。“我的房子并不是从当地村委会购买的，而是从建筑商处购买的。一旦要‘转正’，我都不知道该把钱交给谁。”

已开发建设多个旧村改造项目的济南开发商滕可晶对导报记者表示，小产权房多是旧村改造中违规建设的。在当前高房价背景下，对急于拥有自己住房的购房者来说，小产权房的低价位是很大的诱惑。

对于姚成鹏的说法，滕可晶给出了解释：“一些村委在实施旧村改造时资金不足，因为需要建筑商垫款操作，事后村委会将部分房产抵顶给建筑商冲抵建筑资金，因此不少人是从建筑商手中买到的房子。”

折中之法

全国工商联房地产商会发布的数据显示，1995年至2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。以济南市为例，它已占到当地房地产市场的20%左右。国土部门与相关专家表示，作为一个“老大难”，既难以办证，也不能一下全取缔。

山东省国土资源厅不动产登记处处长王安东表示，按照国家的法律规定，城镇户口的人买房子必须是国有土地上建的商品房，这就是小产权房不能“转正”的最根本原因。

济南市不动产登记中心副主任杜建刚说，大家所说的小产权房，用地性质决定了其不能对外销售，所以说不管不动产登记实施细则出台前后，对于小产权房的界定没有实质性的改变，因此无法为其办理“转正”。

清华大学教授蔡继明认为，小产权房是不动产登记制度一个绕不过去的问题。不动产统一登记制度的实施，以及农村宅基地的统一登记都将对这些小产权房的问题形成倒逼作用，解决方案也将随之列入议事日程。

蔡继明认为，很多城市中，小产权房已经占到当地房地产市场的20%甚至40%。小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已形成一个庞大市场，不能简单一拆了之。他非常认同“分类处理”的思路，对于城市规划区外违法建设尤其是占用耕地的，必须依法取缔，但像那些符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，在一定时期内，补交一定的土地出让金，变成合法的房屋和土地，就可以办理相关手续。

持有同样意见的还有山东大学房产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗。在他看来，“如果房屋本身符合城镇发展规划，符合房地产建设质量，同时也符合市场需求的，如果补办了相关手续，交纳土地出让金或者罚金后，应适当‘转正’。”

上海（楼盘）同策咨询研究部总监张宏伟接受导报记者采访时表示，购房者可通过支付转化费用将小产权房“转正”，从而使小产权房拥有合法的商品房身份和地位。这样对于政府来讲，能获得部分转化费用收益。“但是如果交钱就可以将小产权房合法化，也就意味着这些转化费用就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能导致在执行层面发生更多建设小产权房的行为。因此，还需要在制度和执行上根治这种现象的发生，比如，集体建设用地审批标准要更加规范、杜绝审批过程中的腐败现象等。”

同样，张宏伟认为，地方政府也可以购买小产权房，通过内部流程转换使小产权房合法化，最终冲抵保障性住房建设任务。但由于所需资金量比较大，有可能为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前的债务问题。

蔡继明认为，未来在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势将不复存在，可从根本上解决问题，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量。