住在龙城

据中国之声《新闻晚高峰》报道，花巨资购买的房屋，甚至已经居住多年，办理产权过户登记的时候，突然得知，这房子被法院查封了！在当前房价高居不下，又有限购政策的情况下，这种事发生在谁身上，都可以说是个晴天霹雳。“我没欠债，我买的房子为什么被查封了呢？”为了保住房产，肯定得向法院提出执行异议，莫名其妙地就卷入到了官司中。

这绝非个案，近年来有愈来愈多的态势。北京二中院今天（11月25日）公布的数据显示，2014年至2016年10月底，在执行程序中共受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议的案件642件，其中涉买房人异议的占91.6%。2014年73件，2015年上升到199件，今年前10个月就已受理316件，在不到两年时间，案件数量涨幅相当可观。什么情况下，买房人会“钱房两空”？如何避免买到被查封的房子？什么是对抗法院执行的屏障？

2006年买房的殷女士表示，十年来一直为一套房奔波，在各级法院跑来跑去。当时，殷女士交了首付款办理了入住，并向银行申请了贷款。办贷款时得知，房产商恒远基业与自己的员工签订房屋买卖合同，并以员工的名义向银行贷款，由于欠银行几千万贷款不能偿还，银行已经申请法院查封了他们所购买的房屋。

殷女士说：“当时最危险的境况是什么？我们的房子随时都可能被拍卖，所有业主们天天去法院，问他们我们怎么办，房价这么高，当时我们已经买不起别的房子了，而且我们是善意的购买人，开发商欠钱凭什么拍卖我们的房啊？你知道我们当时有多难！”

北京二中院执行二庭副庭长詹同说，这几乎是所有提出执行异议的买房人想不通的，房地产开发企业开发、出售的房屋被查封，引发买房人提出执行异议的案件占买房人异议案的80%。詹同表示，其中最少的一批14人，最多的一批高达127人。在这些群体性异议中，被执行人全部是房地产开发企业，异议申请人全部是向房地产开发企业购买一手房的业主（其中绝大多数是自然人），近五成的债权人（申请执行人）是各大国有银行。

什么情况下，买房人提出异议会被法院驳回呢？从时间点上看，房屋被查封后才与出卖方签正式买卖合同的，或交付时房屋已被查封，不能证明已经支付了购房款的，都会被法院驳回。

此外，詹同还表示，在司法实践中，为了杜绝被执行人与第三人恶意串通阻碍执行的情况发生，法院对于一手买房人，原则上要以房地产开发企业开具的正式购房款发票等作为判断依据。对于二手买房人，原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。

典型案例显示，刘先生出于投资目的向某房地产公司购买房屋，支付了首付，办理了按揭贷款。房屋具备办证条件后，他为了避免办证及将来出售房屋产生的税费等费用，没有按合同约定委托房产商代为办理房屋产权证，此后房产商因经济纠纷被法院执行，法院查封了包括刘先生购房的多套房屋，刘先生知道后提出异议，要求法院解除查封，被法院驳回。

对此詹同指出，买受人未办理过户登记是由于不以其意志为转移的客观障碍造成的，如开发商手续不全不具备办证条件、出卖方故意拖延等，说明买房人对此没有主观过错，理应支持其请求。但如果过户不存在障碍，买受人却怠于行使权利，迟迟不去办理过户登记，即使付清了全款，也会使自己承担非常大的风险。

怎么避免买到被法院查封的房子？法院提示搞清状况是前提、留存证据是关键、资金监管是手段、及时过户是法则，预告登记是屏障。尤其是“预告登记”，简直是保护自己房屋产权的法宝，可惜，没有多少人知道。

法官侯成成分析，预告登记”是具有“准物权”的法律效力，只有做了这个才能对抗法院的执行，查封，因为之前接触的案子大部分都做了“预售备案登记”，是行政管理，它不具有准物权的效力，所以希望买房人能跟开发商在签订合同之后，去房屋管理部门做“预告登记”。

法官曾小华强调，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险，而且预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分。

他表示，预告登记是《物权法》明文规定的一项保全制度，是防止开发商再一房二卖，这样对于买房人有保证，购房人去督促开发商，因为预告登记要双方共同去办理，不是强制行为，是法律赋予买房人的一项权利，希望大家充分地去行使。