住在龙城

去年，省城某开发商在未取得商铺预售许可证的情况下，与购房者王先生签订了《商铺认购书》，约定王先生支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时该开发商应优先通知王先生选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。王先生依约支付了认购金。该开发商取得该项目的预售许可后，却未通知王先生前来认购，就将商铺售罄。这份在未取得预售许可之前签订的《商铺认购书》，是否具有法律效力呢？王先生该如何维权？

记者了解到，根据《商品房买卖合同解释》的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。开发商在被起诉前取得了商品房预售许可证明，应认定该商铺认购书是有效的。

此外，《商品房买卖合同解释》中还规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

因此，该开发商与王先生签订的认购书中双方约定了认购面积和房价，且王先生依约支付了认购金，故该《商铺认购书》应认定为商品房买卖合同，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。

上海房产律师崔萍表示，该开发商的行为构成违约，并且目前商铺已售罄，致使王先生订立合同的目的不能实现。因此，该开发商应承担违约责任。由于已将开发的商铺售罄，该开发商对王先生承担的违约责任，在实际履行中具有不可操作性，构成履行不能，王先生不能要求该开发商承担实际履行的违约责任，只能主张实际履行之外的其他违约责任，比如主张赔偿经济损失。