住在龙城

几天前，陶然亭地区一套60余平方米两居室第四次下调了价格。过去20多天，这套房子已从810万元降到了720万元。

堪称“史上最严”的北京楼市调控迈入第三个月，价格曾一路坚挺的“学区房”扛不住了。记者连续多日走访调查东西城多个“学区房”市场发现，曾经一天一个价的“学区房”成交量急剧下滑，引发价格松动，中介方面甚至主动劝业主降价，不少房源价格跳水近百万元。

从猛涨百万变成骤降百万

“即便是降到720万元的价格，也很难卖出去。”负责陶然亭地区上述房源的中介经纪人陈贺（化名）说，由于价格依然较高，并不准备将房源挂在网上。

陶然亭地区多个小区可以划片陶然亭小学和育才小学，甚至直升北师大附中和育才中学，让这里的二手房源多年来成为“香饽饽”。

今年3月初，这一带的“学区房”开启了“飙价模式”。价格跳涨的速度让中介经纪人陈贺难以置信——他所代理的一套房源标价555万元，由于三个买家抢着要，成交价格竟然猛涨至630万元。

然而，记者走访发现，曾经近百万元的跳涨如今变成了近百万元的骤降，并在多地蔓延。裕中东里58平方米两居室的报价已从845万元降至758万元；新外大街57.9平方米两居室从924万元降到860万元；六铺炕57平方米两居室也从870万元降到802万元。

“从报价上看，周边小区已经下降了大约15%。”陶然亭一中介门店经纪人介绍，即使是一度火爆的“学区房”也已经进入买方市场，二三月份时出现的卖家挑买家变成了现在的买家挑卖家。业内分析，类似的降价房源有望越来越多。亚豪机构市场总监郭毅说，降价有可能传导给周边房源，如果价格松动，低价房源增多，后续房源有可能跟跌。

成交量大减 中介劝降价

陶然亭这套两居室90万元的下调记录中，曾在5月出现了60万元的大幅变动。

“没有业主愿意主动降价，这次大幅调价其实是中介进行劝说后才实现的。”陈贺解释，最近中介方面对各个小区都设置了单价上限，劝说此前入市的高价房源业主下调价格，一旦超过上限都不会挂网销售。

“劝降价”的举动背后，是中介的成交压力。“上个月我们全店只成交了一套房，还是老客户的。”陈贺介绍，2月、3月时，他所在的门店曾创下单月成交20套房的记录；自“3·17”等楼市调控新政出台以来，成交量大减。

北京自3月17日开启的新一轮楼市调控，被称为“史上最严调控季”。在首付比例抬高、认房又认贷等措施外，其他部门也加入进来——不久前，教育部门发布，今年多校划片的参与学校和比例都将增加，西城三所小学开始试点多校划片入学。

也就是说，一套1000万元的“学区房”，除了要承担八九百万元的首付款外，还有可能进不了中意的学校。多位中介负责人说，买家开始担忧，单价十几万元买了房子，最终会不会上了单价七八万元小区对口的学校？

而在东城区史家胡同，一套36平方米的一居室挂牌价格是650万元，中介方面介绍这个价格比起“3·17新政”之前的七八百万元要便宜多了。“虽然目前报价650万，但我们跟业主谈了，把价格降到590万元。”东城区我爱我家一中介门店经纪人小赵说，即使是“学区房”，目前成交量也大幅减少，“能成交的都是业主急着卖、降了价的。”

从8成涨价到8成降价

北京楼市已经历了两个多月的政策发力期。来自链家研究院的数据显示，业主由3月份80%的涨价到目前超过80%的降价，预期发生了较大逆转。

“门头沟区所有调价的房源中降价房源占比最高，达到了80%以上，昌平、顺义两个外围城区降价房源占比紧随其后。”链家研究院相关负责人说。

在各区降价房源中，西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。“这两个区是中小学教育资源富集区，也是北京二手房房价的高地。”他解释，限购限贷政策加码、尤其是精准调控“学区房”后，“学区房”预期发生了松动，导致前期价格上涨过快的东西城区域调价中降价幅度相对更大。

但仅仅依靠房地产市场的制约，仍难根除“学区房”高烧不退的问题。某研究院智库中心研究总监严跃进认为，要想解决“学区房”价格畸高问题，就必须改善教育资源分配格局。除了完善相关的教育政策外，加大教育资源方面的投入或许才是根本办法。