住在龙城

    房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中，都存在很大的差异，投资者一定要事先弄明白。

    首先，从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，由承租人作为转租的出租人（俗称“二房东”）与第三人（即转租的承租人，俗称“三房东“）签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人（俗称“大房东”）与二房东的本租合同，以及二房东与三房东的转租合同，二房东因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与三房东之间的转租合同。

    承租权转让则是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即二房东与大房东的本租合同解除，二房东由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与大房东建立新的租赁合同关系。

    其次，从法律行为有效的前提条件来看，二房东无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需取得大房东的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了二房东可以转租的条款，二是大房东在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方（二房东）对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行取得大房东出具的同意书。

    第三，从违反上述前提条件（即二房东没有取得大房东的书面同意）的法律后果来看，转租中，大房东可以直接解除与二房东之间的本租合同；而承租权转让中，大房东只有权宣告二房东将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他与二房东之间的本租合同。

    第四，转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在：1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除；3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于二房东退出本租合同，第三人与大房东建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。

    在实践中，二房东可以根据其承租房屋（主要是指商铺、写字楼等）的经营状况和自身的资金实力，灵活选取两种方式中的一种，以谋求更大收益或规避商业风险。比如，二房东经营状况良好，能够按时支付给大房东租金，但随着商铺的升值，转租租金高于本租租金时，可以考虑转租获取差价。反之，如果二房东经营状况惨淡，已无力或难以支付给大房东租金，则可以考虑以承租权转让的形式“解套”，并有机会获取第三人（承租权受让人）支付的承租权转让费（俗称“顶租费”），以弥补亏空或赚取收益。