住在龙城

近日,建设银行、中信银行等多家银行相继宣布进军住房租赁市场,比如建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作,上线国内首个政银合作住房租赁平台。除了银行外,互联网巨头也已经涉足租房金融,今年10月10日,支付宝宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市上线租房平台,实现付一押零、信用租房的模式。不过,建设银行选择的是“银企合作”模式,支付宝则采用 “信用+租赁”这种模式。虽然切入模式不同,但这些机构都瞄准了巨大住房租赁市场背后的金融增值服务。也有业内人士认为,未来租房金融领域可想象空间很大,到底谁能分得这块蛋糕值得期待。

万亿蛋糕,四类“玩家”抢入

作为我国住房体系的重要组成部分,近期租房金融市场迎来了大热。

特别是今年7 月以来,关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台。先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取广州、深圳、南京、杭州、肇庆等12 个城市,作为首批开展住房租赁试点单位;接着,会议明确要求“加快建立长效机制”;截至 8 月 28 日, 9 个试点城市已经公开发布了试点工作方案(或征求意见稿)。

业内人士普遍认为,对于房地产调控来说,租购并举是房地产长效调控的政策之一,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,既可以鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

因此,租房金融被业内认为是一片蓝海。东方证券研究报告称,目前我国租赁人口约为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。住建部的数据显示,目前租房人口占城镇常住人口的21%;链家研究院也预计,到2030年,中国房屋租赁市场规模将从2016年的1.1万亿元跃升至4.6万亿元。

庞大的市场规模也吸引了众多“玩家”。据新快报记者了解,目前租房金融市场主要有四类“玩家”,第一种是地产中介平台或公寓租房平台,比如蘑菇租房、自如白条等;第二种是一些创业公司,比如租了么、房司令等,为房东和中介间提供租房分期服务;第三类则是近两年来进入租房领域的互联网巨头们,比如支付宝、京东金融、百度金融等。早在2015年,京东金融的京东白条业务就推出了白条租房产品,这款产品是京东金融与多家品牌公寓合作推出月付租房产品;第四类则是如今纷纷踏入租房金融的大佬们,除了采取银企合作的方式外,建设银行相关负责人曾对媒体表示,还将推动住房租赁网点转型,打造住房租赁金融中心,其辖下部分分支机构将作为租赁金融服务平台之一。采用线上服务和线下服务结合的方式,线上服务主要通过APP客户端接入,线下主要通过网点提供服务。

信用租房:免押金+分期付租

一般而言,大多数用户租房时均采取“付三押一”的付款方式,但是不少互联网巨头涌入租房领域,开启了信用租房时代,即“付一押零”,用户可以凭借自己的信用,减免押金,按月交租。

这种模式对于刚毕业的年轻人而言将会缓解很大的资金压力。比如租一套月租4000元的公寓,如果付三押一,用户第一次付房租要支付16000元,但如果付一押零,则只需要支付4000元,一下子至少可以节省12000元。

目前,京东白条、支付宝和百度金融都纷纷进入信用租房领域。根据新快报记者体验,在支付宝的功能搜索框,搜索“租房”即可进入信用租房平台,并且可以看到经过信用评估后的房源。根据页面介绍,芝麻分650以上用户可享受免押金服务。新快报记者从客服处了解到,该房屋为蘑菇租房旗下公寓。据客户介绍,租户可以选择线上签约也可以选择线下签约,支付宝提供一种房租的支付方式,按月结算,虽然是分期租房,但并不收取分期利率。

而京东白条则与多家公寓供应商合作,比如与自如、租了么、V领地、优客逸家等合作切入租房分期领域。新快报记者以自如为例,自如白条是自如联手京东金融推出的按月支付的金融产品,实现对全年房租及自如服务费进行分期。首次申请自如白条,用户仅需提交押金、首期房租及服务费即可入住,后续每月支付当期房租+服务费+分期手续费即可。

此外,根据自如白条产品介绍,按照已连续入住自如年数长短,首付与分期服务费有所不同,例如一套月租金4000元的房子,如果按照已连续入住自如1年计算,则首付需要支付8202元、月付4466元、分期服务费265元;如果按照已连续入住自如2年计算,则首付需要支付8179元、月付4442元、分期服务费263元。

有业内人士分析,这种租房模式可以从源头上避免黑中介。根据支付宝客服表示,租借双方还会签订电子合同,一方面避免虚假合同,另一方面,签订电子合同后,房源也会同步自动下线,以防止房源“永远在线”的情况,误导后续用户。

租房金融如何继续 “火”下去?

构建行业黑名单,打造租房金融生态是关键

其实,早在2015年,租房分期就迎来了一次洗牌,当时趣店旗下的趣租、房司令、丁丁白条、58月付等平台纷纷布局租房分期,但在爆发一年后行业却迎来大批倒闭潮,很多平台在上线一段时间后就悄然下线了。有业内人士表示,平台退出分期租房市场的一个主要原因是由于一些租房分期公司为了冲量与大量的中介合作,缺乏完善的风控体系。

事实上,互联网企业进军租房金融并非一时之热,而是看中其未来发展潜力,以及对自身业务的协同。有业内人士称,向房东提供装修贷和租金贷,以及给租客提供租房信用贷和租房消费贷,将成为互联网租房的盈利模式之一。

对于目前的租房市场,中国银联商业服务事业部地产行业总经理任天峰曾对媒体表示,租房是上万亿的市场,目前仍处于一个起步阶段,将来必然会以多种模式共存,会有很大的生存空间。

“在租房整个交易链条里,涉及到业主、租客、职业房东、供应链商家,他们既可能是资金需求方,也可能是资金供给方,如果围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计,既有消费金融,也有供应链金融,还会有开发出众多金融衍生品。”水滴管家创始人兼CEO冯玉光表示。

不过,作为消费金融的一种,租房分期最大的风险还在于欺诈风险,如何构建行业黑名单是当务之急。“租房后,引入信用奖惩机制,建立租房行业的黑白名单。基于各方的履约记录,形成租客,房东和从业人员的租房诚信档案,从而持续反哺整个行业信用体系。”有业内人士表示。

冯玉光也表示,要通过数据的比对、验证,建立有效的反欺诈模型。比如,职业房东连续使用一段时间系统后,从用户的活跃度、用户轨迹、房源房态变化规律,可以初步判断资产真实性。通过职业房东收、付租价格和频次的对比分析,可以初步判断交易的真实性。通过查看其系统内的新增房源,可以初步判断用款的真实性。