住在龙城

进入2019年，很多房企的董事长、总裁、总经理的脸色就没有了往年的那么好，在这个楼市调控最严的年份，盈利性、资金状况问题被悬在每一家房企的头上，各家房企的盈利和资金状况表现究竟如何？近日披露的A股上市房企三季报，揭开了这一面纱。

据中国房地产报记者统计，A股124家上市房企共实现营业收入1.43万亿元，同比增长21.62%；净利润1394.35亿元，同比增长16.6%。124家房企中，主营收入同比增长的有70家，占比56%；净利润同比增长的有59家，占比48%；有14家房企增收不增利。

21家房企处于亏损状态，40家房企营收及净利润均下滑较严重，其中不乏大房企。如招商蛇口，今年前三季度主营收入同比下滑24.39%，净利润同比下滑38.46%。

净利润是衡量企业盈利能力的核心指标，现金流则决定着企业的存亡。由于地产公司业绩具有一定滞后性，要真实反映公司业绩和未来的成长预期，经营活动现金流是最重要的指标之一。据中国房地产报记者统计，124家A股上市房企中，前三季度经营现金流为负数的达58家，占比47%；筹资现金流为负数的达69家；期末净现金流为负数的达63家，超过一半。其中，A股“利润王”万科，前三季度净现金流-796亿元，在A股上市房企中表现最差。

需要指出的是，虽然房企的业绩规模依然上涨，但大部分企业利润率走低、现金流趋紧张、融资成本攀升等态势，已经成为它们必须面对的愈发严峻的生存挑战。能否保证资金安全与融资能力，成为眼下楼市竞争的重要砝码。

A股房企净利上涨16% 分化严重

市场倒逼下，房企加快销售规模战，仍收获了可观的业绩。亿翰数据显示，2019年10月百强房企单月销售额环比增长4.46%，同比增长27.76%；1～10月累计销售额同比增长16.84%，增速较前9个月上升0.88个百分点。

规模型房企仍占据绝对优势的市场份额。据克而瑞统计，今年前10个月，碧桂园、中国恒大和万科三家房企销售金额均超过5000亿元，分别达到6655.4亿元、5461.8亿元和5199亿元。目前已有25家房企的全口径销售金额超过千亿元，正荣集团、融信集团、远洋集团、雅居乐等均在10月份晋级千亿阵营。

但业绩分化也是不争的事实。市场整体业绩并不像大房企数据体现出来的这么好，项目总体去化率并不佳。10月份，TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降，其中多数房企较9月业绩环比降幅在20%至30%之间。

企业间盈利能力的分化也愈发明显。市场下行压力下，大房企的盈利能力仍能保持较快增长，而中小房企的盈利性则在下降甚至持续亏损、破产。

以归属上市公司股东净利润计算，据中国房地产报记者统计，今年前三季度A股上市房企整体净利润同比上涨16.6%。其中，净利润超过百亿元的房企仅3家，分别是万科、保利发展和绿地控股，净利润同比增幅均在30%以上。

万科是A股最赚钱的房企，前三季度盈利182.41亿元，同比上涨30.43%；主营收入2239.15亿元，同比增长27.21%。不过，万科的净利润增长率为31.16%，相比去年同期下滑16个百分点。

保利发展和绿地控股前三季度的净利润分别达到128.33亿元、118.13亿元。第四名是华夏幸福，前三季度实现净利润97.46亿元，同比增长23.71%。华侨城、金地集团、招商蛇口的净利润也均超过50亿元。净利润超过20亿元的A股上市房企共计20家。

前三季度A股上市房企净利润30强房企中，仅招商蛇口和中天金融的归母净利润较去年同期有所减少，其余均增长。其中，招商蛇净口主营收入同比减少24.39%，净利润同比减少38.46%。而这期间费用率为14.8%，较上年升高5.3%，对公司业绩形成拖累。尤其是第三季度财报显示，净利润仅1.95亿元，同比下滑83.21%。公告解释为：“地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度，本报告期结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少。”

中天金融前三季度营业收入100.7亿元，同比增长40%，但净利润15.01亿元，同比下降68.27%。

在A股上市房企净利润30强中，净利润同比增幅超过100%的房企有5家，分别是浙江广厦、大悦城、北京城建、中华企业、蓝光发展，增幅分别为1011.71%、168.18%、167.97%、129.43%以及107.83%。

2015年浙江广厦宣布3年内退出房地产，今年前三季度，其利润构成中，影视业板块占了52%，房地产销售仅占33%。

关于业绩增长的原因，大悦城方面表示，主要是由于本期公司通过发行股份购买资产的方式收购大悦城地产，根据相关规定，公司按照同一控制下企业合并对上年同期数据进行了追溯调整。重组追溯调整后，增长主要是由于本期商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加所致。

北京城建副总经理、董事会秘书张财广则表示，大幅的利润增长来自于制度的变更和房地产的结转。今年前两个季度，保障房项目先开工，商品房项目后开工，由此出现了结转错配，三季度随着商品房的结转，地产收获了近5个亿的利润。

一个值得注意的现象是，净利润排名靠前的企业除了房地产开发业务外，都有其他主营业务，这些非房地产主营业务的高净利带动了企业整体净利率的上涨。如泛海控股的主营业务包括金融业务、房地产业务、战略投资业务，其中金融业务没有直接成本，营业支出中主要为业务及管理费用。华夏幸福的产业新城开发建设所实现的利润占比达到87%。

21家亏损 破产者增多

相比之下，中小房企的生存状况更为艰难，尤其是一些小型房企前三季净利润不足千万元，有的亏损甚至破产。

据中国房地产报记者统计，A股有25家房企净利润在1亿元以下，21家房企出现亏损，如ST华业、云南城投、嘉凯城、大港股份、天津松江、宋都股份、阳光股份、京投发展、中房股份、绿景控股、海航投资等。

有不少房企还是处于连年亏损的状态。以云南城投为例，三季报显示，云南城投前三季度营业收入48.52亿元，同比减少30.61%；归属上市公司股东的净利润-10.63亿元，同比减少567.15%。在业绩下滑的同时，云南城投资产负债率明显高企，资金压力较为严重。今年以来，云南城投已挂牌转让诸多项目权益，其中多为低价处置。

此外，退市命悬一线的华业资本前三季度亏损50.49亿元，嘉凯城亏损4.4亿元。绿景控股前三季度亏损180.44万元，其去年同期还取得了4199万元的净利润，同比下降104.3%。京汉股份前三季度亏损0.43亿元，净利润同比下滑830%。

进入2019年，宣布破产的小企业明显增多。据人民法院网站消息，截至10月底，今年已有408家地产商破产；8月初这一数字还是近300家。相比去年，今年截至目前房企破产的数量增加了约3成。引发诸多中小房企破产的直接原因就是，没能找到续命钱。

克而瑞研究员朱一鸣分析认为，虽然短期内受益于前期低成本的土地储备以及收并购红利，房地产行业整体利润率尚维持在历史较高水平。但从长期来看，随着行业竞争格局加剧、集中度不断提升，对于中小规模房企特别是百强以外房企而言，销售及运营管控成本也将明显提升，如何平衡规模增长与增长质量、提升精细化经营的管理水平，对经营者提出了更高的要求。

现金流减少与高负债之忧

11月初，融创中国董事会主席孙宏斌在出席一场公开活动时表示，房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小，将更多依赖经营现金流和股本资金发展。

高负债、低现金流一直是房企的痛点。据中国房地产报记者统计，124家A股上市房企，今年前三季度共实现经营性现金净额228.38亿元，而去年同期这一数字为-105.59亿元。从数字上看，房企的经营现金流似乎有所好转。但值得注意的是，这主要是来自万科这些少数企业经营现金流的转好。数据显示，今年前三季度，万科经营现金流为17.34亿元，去年同期这一数字为-257.31亿元。

事实上，今年房企整体经营现金流并未得到实质改善。据中国房地产报记者统计，124家A股上市房企中，今年前三季度经营现金流为正的有66家，较去年同期的72家减少了6家。一些规模型房企，如华夏幸福、金地集团、金科股份、首开股份、荣盛发展、世茂股份、华侨城等，经营现金流也为负数。

从筹资现金流来看，124家A股上市房企今年前三季度共计223.62亿元，较去年同期（2233.9亿元）大减90%；筹资现金流为正的有53家房企，较去年同期增加5家。最大的变量还是万科。今年三季度末，万科筹资现金流为-698.75亿元，去年同期为551.96亿元；今年前三季度万科净现金流为-796.06亿元，在A股上市房企中表现最差。

现金流排名垫底的另4家房企分别是：首开股份，今年前三季度经营现金流-15.5亿元，筹资现金流-82.55亿元，期末净现金流-116.1亿元。荣盛发展，经营现金流-56.43亿元，筹资现金流-16.81亿元，期末净现金流-69.31亿元。信达地产，经营现金流26.22亿元，筹资现金流-59.44亿元，期末净现金流-66.94亿元。华夏幸福，经营现金流为-395.54亿元，在A股房企中垫底，其去年同期这一数字为-76.6亿元。不过，今年前三季度华夏幸福加大融资力度，筹资现金流达到385.51亿元，但期末净现金流仍处于负值，为-50.26亿元。

市场分析人士认为，随着销售步伐放缓和融资环境的进一步收紧，房地产企业的资金压力正在凸显。后续开工规模的加大，还将使这种压力继续增大。

负债的增加直接加剧了公司的财务负担。据中国房地产报记者统计，截至今年三季度末，A股上市房企总负债合计9.04万亿元，一年内增加了1.25万亿元，同比增幅为16%；平均资产负债率为80.48%，较去年微增。124家上市房企中，37家房企资产负债率超过80%，包括万科、绿地控股、华夏幸福、新城控股、泰禾、阳光城等规模型房企。资产负债率超过90%的有7家，如中交地产、中南建设、天津松江、云南城投、京投发展、鲁商发展、华业资本。

值得注意的是，在房企负债表中，房企的总负债中包含预收的购房款，并不能直接体现企业的负债情况。而房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。

上半年财报显示，恒大、碧桂园、融创、保利、万科5家房企的有息负债规模均超过2000亿元。截至2019年9月底，万科短期借款及一年内到期有息负债合计590.8亿元；也就是说，2000多亿元有息负债中，7成以上皆为长期负债。

三费侵蚀利润

财务、销售、管理三项费用（简称“三费”）的增加也在吞噬着公司的收入及利润。在房企主营收入中，三费费用占比的攀升值得警惕。

据中国房地产报记者统计，124家A股上市房企中，三费费用率在5%～10%的房企有30家，较去年同期增加1家，万科、保利、绿地控股、金科股份、中南建设等处于这一区间；三费费用率在10%～15%的房企有27家，较去年同期减少3家，招商蛇口、华夏幸福、金地、泰禾、阳光城等在该区间内；三费费用率在15%～30%的房企有35家，较去年同期增加1家，包括信达地产、华侨城、金融街、新湖中宝、京投发展、新城控股等；超过30%的房企有25家，较去年同期增加5家。

净利润下滑的同时，招商蛇口的销售费用、财务费用却在显著增加。三季报显示，招商蛇口三费费用率为14.83%，较去年同期的9.52%增加了5.3个百分点。其中，2019年7～9月销售费用为5.36亿元、财务费用为9.07亿元，同比分别增长了81.69%、43.96%。

费用增加较快的还有大悦城。今年前三季度，大悦城控股期内财务费用大幅增加，达到13.66亿元，同比增长240.82%，主要是金融机构借款增加，对应利息支出增加所致。

而在亏损或盈利下降的中小房企中，三费费用在主营收入中则占据较高份额，显示出费用对营收及利润的严重侵蚀。如三费费用率超过50%的房企，意味着主营收入一半用来填补费用支出，这些房企包括中房股份（三费费用占比4490.89%）、海航创新（950.12%）、泛海控股（308.59%）、阳光股份（106.84%）、绿景控股（74.5%）、嘉凯城（55.87%）、云南城投（50.76%）等15家。

随着房企融资难度的加剧，融资成本在不断攀升，必然导致财务费用的增加。克而瑞数据显示，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。在融资成本方面，10月份为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.2%，环比上升2.36个百分点。

而偿债高峰期的陆续到来，意味着房企举债前行的路不得不继续，否则一旦借新还旧接替不上，等待房企的可能是类似多诺米骨牌效应的资金断裂风险。

现在，现金流及费用管控，比以往任何时候都更为重要。