住在龙城

2019年，伟大祖国迎来了70周年华诞。从新中国建立初的一穷二白，到如今成为世界第二大经济体，中国创造了世界发展史上的经济奇迹。作为中国经济奇迹的最佳展示载体，房地产的发展带动了整个社会经济的一路狂奔。“房子”与每一个人的生活也紧密相关，房子关系到一个人、一个家庭甚至一代人的幸福生活体验，人们对“好房子”的需求也显得格外重要。

什么才是“好房子”？地理位置、交通条件、户型设计、居住舒适度、工程质量、环境 配套、景观园林，甚至是好的社区人文环境、有保障的物业服务、和谐的邻里关系等等，相信每个人心里都有对好房子的标准。在“中国好房子”系列报道中，希望通过房企管理层的经历、感悟、思想、观点，了解各家在打造好房子、提升产品力的创新路径，最终梳理呈现中国房地产行业转型发展之路。

本期采访嘉宾：中国金茂总裁助理兼首席技术官、产品管理中心总经理 田九坡

中国房地产报：你认为什么样的房子算是好房子？好房子有哪些标准？

田九坡：党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾；指出增进民生福祉是发展的根本目的，提出推进绿色发展。所以我认为，基于客户需求的高品质房子才算是好房子。

高品质的房子，首先要符合绿色发展理念。在建筑的全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，是最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。中国金茂从2011年开始，始终以绿色战略为公司的主战略之一，提倡全周期的绿色理念，这个全周期并不局限在单体开发上，而是贯穿“两驱动、两升级”的城市运营的理念，在全国40余座城市200多个项目的设计、施工和运营等阶段应用先进的低碳理念，引入绿色产业模式、绿色经济模式、绿色管理和生活模式，实现城市或区域的全面绿色转型。

其次，高品质来源于客户需求、并应引领客户需求。为了满足人民日益增长的美好生活需要，产品需要不断创新升级。目前金茂府的高净值客户的总数量已经接近2.37万户，将近7万人。为此，我们针对不同地区、不同购买时段的2000余组金茂府业主和客户进行了详细的调研和访谈，对200多位一线置业顾问进行了问卷调研，汇总分析了近三年的《中国金茂客户满意度监测报告》，得出了客户需求的两大方向，一是让房间更舒适，二是让房子更聪明。并因此发布了“绿色健康、智慧科技”的金茂府2.0产品，成为高品质的好房子样板。

中国房地产报：目前绿色建筑、健康建筑、装配式建筑、被动式超低能耗建筑等新建筑概念齐飞，如何看待房地产产品的研发趋势？

田九坡：房地产产品的研发趋势与这几方面有关：

一是住宅产业化。房地产作为国民经济的支柱产业，在“大众创业、万众创新”的时代背景下，理应适应社会发展，不断变革、创新，相较于德国工业4.0，我国工业发展水平处于2.0向3.0过渡阶段，其中建筑工业发展更加滞后。此外，由于人口红利消失，劳动力短缺，建筑业管理方式粗放带来的房屋质量不高等一系列问题都在促使建筑业的产业化发展和不断创新，装配式建筑就是其中一个发展方向。

二是绿色低碳和节能环保技术。使用清洁、可再生的能源，打造节能、低碳、环保的生活方式。以金茂府2.0为例，一方面综合利用地源热泵、空气源热泵、江水源热泵、污水源热泵等可再生的能源科技，为项目提供绿色、环保的能源供给方式，令建筑更加节能，减少二氧化碳温室气体的排放，打造低碳环保的生活方式。另一方面，金茂府2.0使用绿色新能源，光伏光热建筑一体化， 成为“会发电的房子”,比如运用碲化镉薄膜发电技术，将金茂府的外墙变成太阳能发电的载体，供给社区电动车充电和社区公共设施用电，富余的电能还可以通过储电技术蓄积起来。

三是对绿色、健康、高品质居住环境的不断追求。每一座1.0版的金茂府都以毛细网管、全置换新风、地源热泵等12大科技系统，因地制宜地创造出高于普通住宅的居住舒适度。如何让房屋变得“更舒适、更聪明”是金茂府2.0升级的重点。金茂府2.0紧密围绕“绿色健康、智慧科技”两个维度，实现金茂府从科技住宅向智慧住宅的跨越，成为能呼吸、会思考、万物互联、AI赋能的好房子。

四是建立客研体系，对客户需求不断探索。由于房地产市场特征地域性很强，而且消费者的需求千差万别，又随着环境因素的变化而变化。对于这样复杂多变的大市场，任何一个规模化的企业都不可能满足该市场上全部顾客的所有需求。通过客研体系进行客户细分，针对不同需求提供差异化产品已成必然。企业可以根据自身的优势条件，选择适合自己经营的目标市场，开发相应住宅产品系列并建立标准，既满足了客户需求的精准匹配，又为实现工厂规模化生产、推动住宅产业化打下了基础。

中国房地产报：10月17日，中国金茂推出了旗下科技创新公司——金茂建筑科技，初衷是什么？金茂建筑科技和金茂绿建的侧重点分别是什么？

田九坡：当今世界正处于新一轮科技革命和产业变革孕育兴起时期，以大数据、互联网、物联网、人工智能等为代表的新一轮信息技术不断突破，深刻影响着人类生产生活及思维方式的变革，新产业、新动能、新技术等将成为影响经济增长的关键因素。近年来，中化集团确定了“科学至上”的全新发展理念，展开了一场向科学技术驱动的创新平台全面转型的创新热潮。金茂建筑科技积极响应国家大力发展装配式建筑的号召，通过研发创新对传统装配式建筑设计和生产技术进行迭代升级，依靠科技赋能推动品质提升和效能提升，助推行业实现可持续发展。

金茂建筑科技是在创业创新的大浪潮下，积极响应国家装配式建筑政策而成立的集装配式设计咨询、构配件生产供货、装配式装修于一体的全产业链服务商，致力于为建筑行业提供装配式建筑一站式解决方案的建筑科技公司。聚焦装配式建筑行业，通过创新研发，使装配式建筑真正做到又快、又好、又省。

金茂绿建坚持以“绿色科技，美好生活”为使命，为城市运营提供智慧能源服务和建筑科技服务，从城市、社区到家庭，聚焦智慧能源、健康人居和智能化三大重点业务领域，通过投资、设计、建造、运营全过程专业化服务，提升城市能源使用效率，不断优化升级城市智慧能源综合服务，打造城市运营超级IP，践行中化集团科学至上、创新发展、全面转型的发展理念，于每个细微之处，开启全新的绿色、健康、智慧科技生活服务体验，致力成为行业领先的智慧能源和建筑科技综合服务商。

中国房地产报：金茂建筑科技如何助力中国金茂好房子产品打造？有哪些自身独特的优势？

田九坡：金茂建筑科技是中国金茂在坚持“科学至上”理念，持续创新探索而生，具备中国金茂“创业创新、客户导向”的创新基因和客户意识，具有深刻的“创造价值、追求卓越”的文化底蕴。其次，针对目前装配式建筑集成设计能力不足、标准化程度低、定制化生产效率低、装配化装修发展滞后等开放商痛点，依托JMAKER平台，实现装配式建筑一站式解决方案。更为重要的是金茂建筑科技具备全面的设计、生产、工程管理专业团队，拥有多个装配式项目全过程操作经验，具有相当实力的专业技术人员和操作经历。

未来，金茂建筑科技要成为行业领导者企业，业务战略定位必须从单一技术服务模式向全产业链标准模式输出商的形式发展；建设金茂慧创产业园，打造“金茂建科生态圈”，力争在行业内做到两个方面的领先：

1、产业园区规划及运营模式领先。产业结构以“环保、绿色、智慧”为主题，为未来人居生活提供新建造模式。引入海外全新的“体验式工业”概念，打造全新的工业业态“工业MALL”，让单纯的工业制造转化为“科研、教育、制造、展示、营销、文旅、商贸”的新形态。

2、智慧化生产体系领先。金茂慧创园以市场需求为目标，以“慧创装配式建筑全程智能管理平台”为依托，结合目前先进AI技术，联合产业链企业共同开发适合目前中国装配式建筑行业需求的智慧生产系统，打造“无人工厂”。

中国房地产报：如何理解企业需要承担的社会责任？企业做了哪些努力？在绿色发展领域有何举措？

田九坡：作为地产领域内的中央企业，中国金茂基于对城市潜能的远见，引进合理互生的城市规划理念，全新构建“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的“城市运营商”，开发运营城市区域已达50多平方公里，为城市里的人们提供适宜成长的空间环境，提供美好生活，从而帮助人们实现城市梦想。以城市运营项目为主要载体，中国金茂大力推动清洁能源和可再生能源系统使用，已投资、建设、运营城市或区域级能源站项目40个，总供能面积约2500万平米，预计每年碳减排量超过24万吨。另外，中国金茂一直坚持绿色建筑的开发理念，截至2019年底，中国金茂累计获得绿色建筑标识170个，项目开发占比超过90%，预计每年碳减排总量超过30万吨。

在推动行业发展方面，成立金茂绿建、金茂建筑科技等公司是中国金茂在绿色建筑领域的探索实践；在产品的绿色升级方面，中国金茂以客户需求为导向，从绿色健康和智慧科技两个维度，推动金茂府系产品从科技住宅向智慧住宅升级，发布了“金茂府2.0”产品战略。位列2018年绿色开发竞争力排行榜首位，获得了行业的一致认可。

面向新时代，中国金茂将始终坚持以“释放城市未来生命力”为己任，对标联合国2030可持续发展目标，从“生态城市”“生命建筑”“零碳运营”三大方面全面推动绿色战略升级、推动科技研发创新、打造绿色核心竞争力，坚持发挥自身城市运营的优势，用智慧科技的手段，打造更加绿色健康的城市生活，为人民美好的生活向往不懈努力。

中国房地产报：展望未来10年，你认为房地产行业最大机遇在哪里？对企业未来发展的思考和展望？

田九坡：2019年，地产行业的总销售规模大概是15万亿元，这个规模会保持许多年。以前大家都在抢增量，所以日子都好过。未来，在15万亿元的体量下，大家都在争存量。存量市场的未来10年，住房将极大的弱化投资属性，回归居住属性，带来住房品质需求的升级。

另外，随着我国城镇化的持续推进和人民日益增长的美好生活的需求，未来房地产将从单纯住宅开发销售转向多业态持有经营。一是顺应产业融合和新经济业态的发展，积极开展大科技、大文化、大健康等产业布局。二是顺应人民消费升级的需要，有序推进文旅地产、养老地产和商业地产的发展。

思考和展望：

1.始终坚持以客户为导向，打造高品质的改善型住房，满足人民对美好生活的向往。居民的高层次精神生活需求，不仅需要更大面积的房子，也需要更宜居、更健康的房子，无论是“绿色健康、智慧科技”的金茂府2.0还是其它产品线都要以此为基本要求；另外需要高品质的物业服务，不仅要求物业管理提供保安、保洁和维养等基本服务，还包括社区生活消费服务、资产管理服务等一系列与居住和家庭相关的服务需求，以及人文关怀等等；因此，中国金茂一直在积极布局建筑科技产业和发展绿色建筑，以全面提升人民的“居住品质”作为企业使命。

2.坚定城市运营商战略定位。顺应我国城镇化发展的趋势，积极布局省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。保持对市场的敏感性，根据城市发展的需求不断深耕探索。

3.积极贯彻持有商业战略，坚持打造商业IP“览秀城”。以“创造未来品质生活体验”为愿景，推动有品质的城市化进程，以及实现区域功能和城市活力的提升。中国金茂未来5年目标将开业20个览秀城，更好的与城市运营形成联动。

中国房地产报：这个行业中，你最关注那些人物和公司？最近受到的最大启发是什么？

田九坡：奥伦达、阿那亚、理想国等一些地产项目，这些项目关注客户的情感需求。