住在龙城

2020年一季度，受疫情影响，行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月出现了小幅回升，但是总体表现仍不及去年同期。

在北、上、广、深四大一线城市中，深圳市场复苏相对较快，一季度成交同比微跌1%，已接近去年同比水平。

在疫情影响下，房企的营销手段变得多样，主要围绕“以价换量”展开，通过释放优惠信号、低折扣，制造话题来吸引购房者。

虽然深圳成交量逐步复苏，但是在价格上仍有下探压力。

01一季度成交同比微跌1%，接近去年同期

2020年前2月，一线城市商品住宅新增供应共计152万平方米，同、环比分别下滑37%和69%。

3月，随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制，各地线下售楼处陆续开放，房企基本复产复工，多数城市的项目加紧推盘，弥合前期供货不足缺口。

一线城市商品住宅新增供应面积125万平方米，环比大增476%，同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“断供”转为小幅增长，但整体供应依旧偏低。

从成交来看，一季度因疫情突发，多地售楼处被迫关闭，1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌，一线城市仅成交210万平方米，同环比分别下降33%和61%。

3月随着国内疫情得到初步控制，楼市成交也随之稳步恢复，一线城市成交面积153万平方米，环比大增205%，同比下降39%。

得益于外来务工人员基本返程，一线城市中，深圳市场复苏相对较快，今年一季度成交79万平方米，同比微跌1%，已基本恢复至去年同期水平。同期，北京、上海、广州累计同比大跌46%、34%和43%。

02热销豪宅倒挂严重，市场“以价换量”

随着市场的逐步复苏，3月深圳出现开售当天即售罄的“日光盘”。

3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺现场开售，当天晚上八点，70套240-398平方米，总价区间在2000万-5000万的精装商务公寓房源全部销售一空，吸金超过42亿元。随后，又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄。

3月16日晚间，万科星城线上推售288套商务公寓新房源，均价3.9万/平方米，开盘七分半钟即全部售罄，销售金额达2.99亿元。

受豪宅市场集中成交影响，3月深圳商品住宅均价也一跃成为了北上广深一线城市中最高，为63502元/平方米，同比上升7%，较2019年末也上升7%，其次为上海，均价57624元/平方米，同比增长4%，较2019年末也有2%的涨幅。

值得注意的是，深圳豪宅市场年后首次“开门红”项目深圳蛇口片区的招商太子湾·湾玺倒挂现象严重。此次开盘均价不过11万元/平方米，周边二手房均价部分已达15万元/平方米。

在此次开盘前，招商还启动了二三级联动的渠道营销模式，佣金达3%，高于业内1-2%的水平，中介机构卖出一套的最低佣金也有64万，最高的一套可拿到165万元，高额的佣金促使合作的中介机构卖力蓄客宣传，使得此前半年该项目在深圳开启了刷屏模式。

在疫情影响下，房企的营销手段变得多样，主要围绕“以价换量”展开，通过释放优惠信号、低折扣、制造话题来吸引购房者。

从云玺和万科星城来看，万科星城推出首付分期，首期款仅10万/套，剩余首付在一个月内付清。

云玺推出开盘97折优惠，首付4.5成，开发商在推盘前期准备中，花了很多时间做渠道蓄客，疫情下又给出了额外的折扣优惠，是造成该楼盘热销的主要原因之一。

03二手房成交“报复性”激增不会长久

在此次疫情期间，不仅新房市场受影响，二手房销售由于更依赖于线下看房，受到的影响更大，自1月中旬起全国二手房市场受疫情几经停滞，前两月累计同比跌38%。一线城市成交面积累计同比跌24%，而二线及三四线城市尤为严重，二线城市成交面积累计同比跌44%。

一季度末，各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务，城市成交规模环比普遍翻倍，但同比来看距离正常水平尚远。

据CRIC数据统计显示，15个典型城市2020年第一季度1-2月二手房累计成交面积仅997万平方米。就一线城市而言，深圳恢复超预期，成交面积50万平方米超去年同期，增速达44%。

我们认为，随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务，核心城市出现成交量倍增暴增的现象，这主要是因为现阶段新房供应量较少，如深圳市场3月仅有27万平方米新建商品住宅供应，一季度累计同比下降51%。

但是主要强调的是，成交“报复性”激增不会长久，整体市场仍处于历史较低水平，事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。

一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低，当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物，另一方面随着新房销售复工，二手房市场热度为新房倒吸在所难免。

因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间，二季度将是关键阶段，同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。

04北上广深均有优质地块出让

土地市场方面，2020第一季度，受新冠肺炎影响，各地在2月份纷纷暂缓了土地出让，导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场，以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应，带动成交价格环比明显上涨，溢价率也在此刺激下持续回升。

一季度，北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让，整体成交量较去年同期增长5%，金额更是同比大幅上涨了37%；二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势，跌幅分别为32%和20%，成交金额也分别同比下滑了30%和8%。

自进入2020年以来，以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断，成交占比明显上升，抬升整体成交均价。一季度，土地成交楼板价2479元/平方米，环比上涨12%，同比也增加了13%。

随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应，加之部分城市拍地条件的放松，进一步刺激地市回暖，一季度的溢价率也出现了明显回升，环比上浮2.5个百分点，达到11%。

分城市来看，一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下，尤其是北京多宗优质地块的集中供应，土地市场热度回升尤为显著，溢价率环比上涨了6个百分点至9%，是整体溢价率提升的主力。

进入3月，深圳首场土拍便吸引了多家房企争夺。3月3日，深圳一次性出让四宗人才房宅地，最终，深圳人才安居集团以“35个亿+配建61000平方米只租不售人才房”的竞价条件席卷了当日深圳土拍现场，地块溢价率最高达45%。

总体来看，2020年开年以来，各地都在为对冲疫情的负面影响而努力，随着各地陆续复工，深圳得益于外来务工人员基本返程，在一线城市中市场成交量复苏相对较快，但是在价格上仍有下探压力。

考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病，预防输入型病例的任务依旧艰巨，在悲观预期下，不排除中国由输出型转变为输入型，疫情对行业回归常态的影响或延迟至6月末。

展望2020年全年，预计整体房地产政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性，预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，不排除各地政府视情况“因城施策，一城一策”。