住在龙城

   “这次加息幅度不大，影响暂时不大。但是，如果接着加息，比如加到0.75%～1%以上，就会对短期的房价造成直接的影响，开发商们就要紧张了。”凯迪.欣九联常务副总张义鸿对记者说：“到那时，资金成本加大，土地成本上升，动拆迁成本上升，房价却会下降，销售也  不会有往日的顺畅，这将是中国房地产业的灭顶之灾。”  　　不过，他也直言这是最坏的情况，发生的可能性很小。加息，这是整个房地产行业内都在讨论的话题，在争论了半年多后，10月28日终于尘埃落定：加息0.27%。这次加息之后，会不会继续加息？加息对房地产业、对房价的影响，立刻成为业界关注的焦点。尤其是在新一轮泡沫论再度甚嚣尘上的当口，加息突然而至，对人们心灵的震动是难免的。  　　
   房价暂无碍 长期走势难乐观  　　
   就在10月初，国家统计局公布对全国35个大中城市房地产市场调查显示，三季度房屋销售价比去年同期上涨了9.9%。而北京、上海等大城市房价上涨速度更快，上海房价均价已经达到每平方米7000多元。10月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠撰文指出：如果中国再不加息，将引发投机，地产泡沫将崩溃。再次将房价、加息问题推向浪尖风口。不过，对此观点，普华永道全球首席执行官沈德培先生?驳斥道：“毫无疑问，加息与房地产市场是有联系的。但是，加息对宏观市场有影响而决不仅是为了防止房地产市场的过热。摩根士丹利的说法夸大了两者间的联系。”但是，无论怎样，加息之后的房价走势，是业内外首要关心的话题。“暂时，还看不出对房价的影响。还需要观望一段时间。”大华集团营销总监王一刚对记者说：“这次加息幅度比较低，可能更多的影响是心理层面的。”这也是业内暂时的主流看法。万通董事局主席冯仑判断，加息对中低档房价的影响会比较大，因为这个消费群体对利息变化会更敏感。正在北京CBD开发高档大盘华贸中心的房超总经理认为，在加息影响下，市场的交易量可能会遭到遏制，选择一次性付款的客户可能会增加，但这是很窄的一个群体；随着开发贷款利率的变动，开发商的利润可能会被银行分走一些；但同时，也会刺激一些新的金融工具的发展，给房地产商提供更多的融资方式与机会；最终，会促进房地产行业发展，进一步推动行业洗牌，向规模化发展。  　　
   搜房研究院首席分析师陈晟则认为：“根据搜房研究，加息0.5%，相当于房价上涨1.6%，加息1%，相当于房价上涨3.1%。尽管加息会影响到投机需求，但是市场上真实需求是很旺盛的，一笔10万元的20年期贷款，加息后每月按揭从原来的662.16元增加到667.2元，增加有限，完全在可以承受范围内。所以，加息对房价暂时影响不会太大，不过房价涨幅可能会变小。”  　　张义鸿更持谨慎态度，他说：“加息暂时对房价影响不大，如果继续加息，可能会影响到房价。很明显，加息大大影响了投机心态。加息后，买房者持币观望会增加，这些都可能会影响到房价。”据仲量联行观察，目前，贷款人把月收入的40%～60%都用于偿还贷款，如果继续加息，将会影响到贷款人的生活质量。  　　麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华对记者说：“加息对房价影响是很明显的，比如澳大利亚，房价上涨的非常快，加息后，房价涨幅得到控制。悉尼在加息后，房价首先是郊区、供应量多的地方受到影响，然后波及市区，相信上海情形也会类似。”  　　不久前，国际货币基金组织(IMF)全球经济展望半年报告指出，预期全球利率将走升，英国、澳洲、西班牙等全球房地产价格恐将下跌。IMF也说：“随着全球经济连动性，正如同屋价上涨是全球现象一样，屋价回跌也可能亦步亦趋。”  　　银行松绑 企业融资将两极分化  　　“资金的利息成本，只占复地开发成本的3%。”复地集团董事总经理范伟对记者说：“所以，加息对复地来说直接影响很小。”据称，万科总经理郁亮也对媒体表示，加息后万科每年的利息成本只增加了一千万，影响并不大。张义鸿也对记者说：“在民间，企业的借贷年利息高达12%～20%。加息只加0.27%，企业完全可以忽略不计。”  　　尤其值得注意的是，央行此次在加息的同时，也让利率开始浮动，不设定贷款利率上限。从中，复旦大学房地产研究中心副主任华伟看到了企业的机会：“大家可以看到，现在贷款利息没有了上限。这暗示着，企业可以从银行贷到款了，只是利息可能会变高。不过，银行贷款利率怎么也比企业民间高利贷利息低。这说明银根开始松动，企业贷款机会也就来了。”章利华也注意到，由于今年一直银根紧缩，大部分银行的对公贷款远未完成全年任务，很可能在第三季度加速对企业放贷。  　　张义鸿也说：“不设定贷款利息上限，很明显企业贷款利率差别会加大。有品牌、有实力、有好项目、有资信的企业就占优势。这样，融资会出现两级分化，大公司会活得更好，小公司也有活路了但肯定利润会低。”  　　仲量联行中国区执行董事郝思建先生说：“央行取消了对银行收费的限制，这样银行在决定利率方面获得更大自由，对小借款人的贷款可能会有所增加。”  　　加息后的行业发展走势，也是业界关注的一个重点方向。范伟说：“这次加息，对整个行业的长期发展是有利的。通过加息这一种市场化的调控方式，会让房价涨势缓一些，对整个行业的发展是有利的。”陈晟也认为，加息对整个行业的去泡、求稳是非常有好处的。  　　当没有了协议拿地，土地统一招标、拍卖、挂牌后，土地市场逐渐走向规范，让土地逐步向品牌、实力企业集中，这促使行业走向分化。贷款利率浮动，促使融资走向两级分化，可能再次推动房地产行业走向分化。  　　海外基金窥伺良机  　　有消息称，现在有着数百亿美元的国际游资在中国门口徘徊，寻找进来机会。其中很大一部分就是想进入中国的房地产行业，进入的主要形式就是通过房地产基金形式进入中国，在中国著名的就有ING?摩根士丹利、罗氏等等。  　　麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华对记者说：“这些基金想进入中国房地产业，主要是看准两点：一是人民币升值；二是中国房地产业发展势头良好。基金进入中国房地产业，是希望获得双重收益。”  　　对于加息，她认为：“加息是海外基金所希望看到的，这印证了海外对中国经济形式的判断。这次加息，改变了固定利率，部分利率开始浮动。我相信，这次加息是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中一步，尽管这个时间表目前看不出来。可以相信，这次加息是一个起点，可能还会再加息。”  　　美国特罗斯房地产投资有限公司一直在中国寻找项目，希望将美国资金引入中国，拥有麻省理工的房地产金融硕士学位的公司执行董事王谦对记者说：“今年的宏观调控，一直就是基金的好机会，国内银根紧缩，很多好项目没有资金，基金的机会就来了。由于基金希望是股本投入，以前开发商不愿意接受这个条件，加息后企业国内融资成本增大，和基金合作的机会也就增加了。”不过，他也坦言：“加息后，基金也会更加谨慎，因为加息会影响到消费市场。在美国，加息后，对房地产市场、对房价的影响是很快、很明显的。这次加息之后，会不会接着加息，会不会对房价有更明显的影响，都需要关注。基金会更加谨慎的选择项目。”  　　第一中国房地产发展集团是海外地产基金第一个进入中国、并成为开发商的企业，去年在嘉定也拿下了一个项目，正在紧锣密鼓的准备开发。高级经理鲍滋元对记者说：“加息后，开发成本上升了。但是，我们更关心会不会继续加息，继续加息会对整个行业产生影响。”  　　加息，将对中国房地产市场产生何种程度的影响，目前还很难过早定论。宏观经济是一个系统，也许是蝴蝶效应，也许连着加息最终会让整个房地产业受重挫，也许会一切很平静的度过。毕竟，1993年、1994年宏观调控，连续数次加息，最终导致六年的房地产业低潮，直到2000年才全行业全面复苏。不过，我们也相信，中国房地产经过了20年的发展，政府也积累了很多经验，不会轻易下猛药；行业也进步了，不会再像从前那么脆弱；企业实力大大增强了，抗风险的能力今非昔比；最关键的是，中国消费者的消费实力大大增强，需求市场是真实的。