住在龙城

12月29日，贝壳研究院举办了2020年度报告发布会。在此次活动上，贝壳研究院现场发布了《数字化居住：2021年新居住展望》为主题的报告，以数据复盘2020年的市场变化，并对房地产行业的走向进行预判，提出了2021年的七大展望。

全国二手房价格涨幅收窄

报告指出，回顾过去的2020年，我国土地、新房和二手房市场保持总体平稳增长态势。根据贝壳研究院监测推算，2020年，全国住宅土地成交款增长25%左右，成交土地规划建筑规模预计比去年增长9%，价格上涨15%左右。新房方面，根据国家统计局统计数据推算，2020年，全国新建商品住宅交易规模将达到15万亿元，同比增长8%左右，成交面积增长1%左右，价格上涨7%左右。二手房方面，根据贝壳研究院统计测算，2020年，全国二手房交易规模达到7.3万亿元，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7%左右。

贝壳研究院预计，2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。

区域市场分化将加剧

从“十四五”规划建议看，未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。在这样的政策导向下，贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。

未来房地产市场将会出现五大趋势：市场存量化程度加深；区域市场分化加剧，马太效应明显；从卖方市场进入到买方市场；从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变；居住消费和服务在价值链的比重提升。

贝壳研究院分析认为，市场太热或太冷，都不利于行业转型发展，而7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。未来市场在巨大的体量上实现更加平稳的增长，是房地产数字化转型的优质土壤。

疫情加速房产互联网营销

2020年，疫情之下加速房地产互联网营销进程，解决短期线下销售受阻的问题，比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等，第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。

贝壳研究院分析认为，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

展望未来，在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验。

房企从速度扩张转向稳速提质

2020年，房企们经历着比以往更多的考验，疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的影响则是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。

贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业集中度将加速提升；融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑；预计未来3-5年后，房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态；房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。在强化内生能力的同时，把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块，重点关注物业管理、健康养老、人工智能与租赁业务等上下游产业链。

经纪人的数字化加速推进

2020年，经纪人职业化升级显著，表现为经纪人职业资格认证渗透率增加、收入水平提升，高学历人才正在涌入，经纪人职业认可度得到提升。

贝壳研究院认为，上一个五年行业重点在“房”的数字化，下一个五年重点是居住服务者的数字化，服务者的数字化基础设施加速构建。房地产市场从快速发展向平稳发展过渡，消费者对品质服务的要求正倒逼服务者提升职业化水平。同时，以“线上化、大数据、云计算、VR技术、物联网”及新基建为底层的技术革命，正在引领一场居住领域的产业升级。

长租公寓在困境中转型

2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

对于未来租赁市场发展的举措，贝壳研究院建议，要坚持机构化租赁的方向不动摇，其次，逐步解决行业融资难题，加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式，平衡“轻”和“重”的关系，注重自身的专业运营能力建设。

老旧小区改造蓄势待发

2020年是老旧小区改造的元年，尽管政策大力支持，但市场上仍以观望为主。老旧小区改造是一个上万亿的市场，但想进入这片蓝海却并不容易。

贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制，如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费，以及社区养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。

此外，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目收益权的方式来申请金融机构贷款。社会力量与政府部门、街道办事处等签署的合作协议，可作为金融机构贷款的审批要件。对于老旧小区改造所形成具有稳定现金流的非产权业务，提供针对性优惠担保费率，降低担保资产抵押和担保措施限制，研究制定政策性担保公司等专项支持工作政策。