住在龙城

4月30日，房住不炒的大风向标再次被高层提及。

楼市逐渐剥离了投机的操作，回归居住的本真。

什么是居住本真呢？从需求侧而言，就是不仅让刚需买得起住房，而且让改善买得到好房。

重磅接踵而至， 5月底，鼓励三胎政策放开，这意味着市场上住宅产品的供应层次应该更加丰富，居住功能更加强大，更好地满足首置、首改、再改、终改等不同层次的美好居住需求。

楼市巨变，需求侧改革逐渐成为太原楼市结构优化的新iP。

“调结构，补短板”。如果说前些年楼市火热时的短板是供应紧缺，特别是刚需购房选择余地很小，那么在调控影响下近两年供应持续放量，产品快速提升，购房者完全有空间精挑细选。

反而，位于改善楼盘塔尖上的壕宅产品，受制于高昂成本和去化周期，成为市场上的冷门品类，但需求在不断积蓄。

2021年，变盘将至......

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对于太原楼市来说，2016年、2019年、2021年，是三个非常重要的时间节点，整个楼市发生了根本性的逆转。

2016年前后大量的品牌开发商涌入太原市场，得利于此，总价低的刚需用房横空出世占领市场；

2019年全年，太原楼市第一次出现三居需求大于两居需求，首改住房高光再起；

2021年，多个终改项目入市，刷新着我们的视野；

完全可以说，从2021年开始，太原楼市进入“壕宅元年”。

近一年的时间里，多个塔尖住宅相继入市，直指太原房价的天花板，他们其中有的足以扛起“终改”的大旗的项目。

尤其是这两个月来，太原最高楼面价（截止今年5月底）项目问世，业内人直呼塔尖时代。

房企开始做塔尖项目的底层逻辑就是市场正在回归居住本真。

在他们的思维里，与其在刚需红海中厮杀，不如抢占改善细分市场。

换句话说，只要产品吸引人，足够优秀，不乏愿意买单者。

在这样的逻辑之下，太原尖端住宅市场正酝酿着新一轮爆发。

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这件事情要从保利在太原布局的天字系一号作品开始说起。

今年可能很多购房者都对保利天悦在塔尖楼盘上的实力有切身感受。

这个项目4月17日入市，5月7日正式开盘，短短20天的蓄客时间中，却引爆了楼市。

2020年5月，保利摘得一宗丽华地块，楼面价8776元/㎡，成为截止目前太原最高的楼面价；

2021年4月17日，保利太原天字系一号作品“保利天悦”问世；

2021年4月24日，保利天悦样板间开放，全城瞩目，媒体、同行、客户到访人数傲视全城；

2021年5月7日，保利天悦正式开盘，劲销6.8亿，“连中三元”问鼎楼市，成为今年楼市目前业绩兑现速度zui快的项目。

事件持续发酵，再现了全国房地产市场都难得一见的“天悦现象”。

其实这背后是保利对体系内最高产品线 “天字系” 的长期打磨，毕竟它大多出现在一线城市的核心地段。

好马配好鞍。

最高楼面价配高溢价的塔尖产品。大家可能觉得，这种类似市中心的项目，可能就是谁钱多谁拿就好了。

账面上来看确实如此，但是很多人忽略了这种项目存在着一个问题，就是很多开发商不愿碰塔尖产品，既在于开发成本的大幅提高，也在于产品无法支撑快周转。

换句话说，塔尖产品的溢价，只能通过深挖客户需求，提高产品价值来获取。

而这样的情况太考验开发商了，整体难度巨大，不过还是被太原保利势如破竹一举拿下。

不过讲真的，估计保利天悦也没想到它能溅起这么大的水花。小编找来内部数据，5月共计销售243套，累计销售面积达到40780㎡，日均接访200组、首开去化率93%，单月的认购总数约8个亿。

这个数字能吊打太多的项目。

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在地产这个赛道里，尤其是龙头房企，正在发力做的某件事，背后一定有各种因素组成的结果，也可以从中窥见地产行业的逻辑和趋势。

保利发展控股山西公司，共入晋8年，匠筑27盘，完完全全可以说是在洞察城市时代脉络之上，以“美好生活同行者”的姿态，以雄厚的城市运营力，打造了一座座封面作品。

保利成为区域更新、品质蝶变、人居迭代的重要推动力！

这些年保利靠大量优质项目的输出，深得了购房者的心，已经在业内达到产品力引领者的这么一个身位，它对于城市和产品线的布局，有着高标准的把控。

截止到目前，保利发展山西公司累计服务业主超过10万+。因为更了解，也更愿意去钻研山西客户的习惯，因地制宜的打造和服务本地客户，所以在2020年，山西公司业主满意度超过90%，形成了一批有实力、有文化、有关怀的业主服务团队，致力业主美好生活加分。

这样的现状之下，山西保利确实更适合打造一个纯粹的终改产品。

看清楚，是“纯粹”的终改产品。

保利天悦有着众多“前车之鉴”产品作为支持，在它们的基础上勇于创新......这更像是保利在太原原有产品的基础上，引入一线品牌的产品理念，力图建造一座太榆市场的封面作品。

造因得果，保利天悦项目老业主的复购比例达到了35%。

我们理性去看待这个数字，在保利的老业主中，假设有改善购房需求的占据80%，其中有实力购得塔尖项目的占据其中的一半，那么就是40%，再持续聚焦抛去地段的选择等主观因素，最后剩下的比例是多少不言而喻。

换句话说，这个35%的比例基本上代表着保利老业主只要有塔尖产品改善，那么基本上毫不犹豫的选择保利天悦。

可是退一步讲，塔尖元年这么多项目雨后春笋冒出，大家都选择保利天悦？

保利的产品拥有绝对的话语权，天字系也不会容忍自己只是按照标准化来配备产品。

用产品说话。

保利天悦在前期的基础工作上邀请了全国顶尖的御用大师，反复精益研磨，最终拿出成品。

园林方面，邀请来蝉联多年景观造诣的李宝章大师，专注于景观设计，我们了解到的深圳市海滨广场、滨海公园以及中信红树湾，都出自于这位国内首席景观建筑师之手；

建筑方面，以中国建筑二十大品牌影响力设计师杨为众大师作为主建筑师，其实力获得了2020年美国IDA年度国际设计奖、2018年杰出人物评选行业领军人物等大奖，就连深圳市吉华医院、泰然大厦都是他的杰作；

精装方面，为新装饰主义的创始人邱德光大师操刀，作为其台湾设计界的领军人物，三十年来致力于两岸的室内设计，以丰富的经验与深厚的素养，将装饰元素结合当代设计，开创了新装饰主义NEO-ART DECO东方美学风格，代表作北京星河湾和信义之星。

空间设计方面，是中国室内设计界先锋设计师王小锋大师设计，2008年联合创立SNP，多年的建筑结构到室内设计的丰富经验，结合他迸发的创意策划能力，曾主导过多个国内外顶级私宅设计，以及大型发展商地标性建筑设计，包括广州保利天幕广场和南京金大地奥体国际中心

而且保利天悦结合本地的特色文化，传统的晋祠之美与现代美学建筑结合，设计出以篆体“家”为意象的外形，这点体现在展示中心里，展现的淋漓尽致。

在园林方面，以山、水、祠、城的空间格局模式为蓝本，借鉴晋祠气韵、形制、礼序、布局的智慧精粹，打造出“四重院落景观设计”。

这都是什么欧式、法式园林，所比不了的。

名族气度之下的恢弘大气，三言两语还真讲不清。

这样也就造就了一个结果，保利天悦成为保利产品中拿地到面世最慢的一个项目。

经历了339天，居然还刷新了保利产品入市周期的最慢新纪录。要知道，这对于其他高速周转的开发团队来说，触碰了他们较为敏感的底线问题——时间。

时间、时间、时间，这件事说再多遍也不为过，愿不愿意为一块地付出足够的时间真的会成为一个很难的选择题。

好在这样也取得了不错的成果，客户愿意为更多的花费时间来展示中心了解保利天悦。

成为太原楼市平均客户接待时长数一数二的项目。

小编有幸成为其中之一，花费两天的时间去体验到天悦专属的物业尊贵服务，或者说是一种全面的服务定制，管家制归家体验、智能预约服务、私人定制式关怀服务、专属点餐、专属接待流程等一应俱全。

因为热衷于调查楼市，所以我每年都会去看超百个的项目，几乎每一个和我分析项目价值的人都会说，我的地段价值是什么，我的产品价值有哪些以及未来品牌又可以带来哪些溢价......这似乎成为所有项目的价值解读路径。
      但是这些都太虚了，更像是空头机票，在开盘后数据的支撑下不攻自破。

而能像保利天悦一样，拿事实，拿数据说话的项目，完全是凤毛麟角。

据了解，保利天悦以38%业主的1天成交周期。

再次强调两个事情：1.这是终改项目，动辄300W.400W；2.太原终改项目太多了。

这完全就是叫嚣太原楼市的成交记录。超60次雄踞各大媒体的热搜榜单和累积信息点击量超过100W，都是它异常高的关注度之下的表现。

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回归发生奇迹的地段本身，丽华板块是一个购买力异常充沛的区域。

事实上，保利天悦所处的地块也确实值得，确实综合了这座城市优质的资源。

去年10月，太原市行政审批服务管理局网站正式公布丽华教育园区规划选址，于丽华板块之内，北起九院沙河快速路，南至丽华北街，东西各至规划路，并且确定该园区为涵盖小学、初中、高中的公办学校。

一石激起千层浪。

据悉，丽华教育园区主体建筑为一所实验小学和一所实验中学，共占地135.6亩，配建涵盖小学、初中、高中的公办学校，还将与北师大等国内名校对接合作，采用“全托管”运行模式，打造优质教育品牌。 

北师大就不多赘述了，这一所由中华人民共和国教育部直属，中央直管副部级建制的顶尖学府，位列“211工程”、“985工程”，入选国家“珠峰计划”、“2011计划”、“111计划”、“卓越法律人才教育培养计划”，并且校园设有研究生院，是一所以教师教育、教育科学和文理基础学科为主要特色的综合性全国重点大学。

此番筹建丽华教育园区，将以全面化、标准化、高水准的姿态面向大家，提升太原万柏林区整体的教育水平。 

这样一来，这个区域就完完全全坐实了“德智体美”全面发展的均衡区域，到时候响应国家“房住不炒，就近入学”的原则，乘上发展之风再度起飞。

而且很关键的一点，如此高规格的教育正是因为还没有开建，所以教育方面的土地溢价还没有被炒起来，若真是一切都定下来，这里的价格肯定不是现在的价格。

另外，对于一个城市而言，汾河是必然的、珍稀的、不容置疑的宝贵资源，更宝贵的是，丽华板块是汾河全线景观资源数一数二集中的区域。

在整个汾河大景区，很难在另一个区域找到一公里范围内集中观景台、游船码头、鸟尊、龙形觥等十余处景观资源，拥有着多重景别的地方......

这是众多高知人群和不同开发商塔尖产品系所看上的一点。

而这里不仅地理面貌得天独厚，同样这里也收集了太原这个城市大量的核心：文化中心、政务中心、商务中心。

以保利天悦基点，百度地图显示往南约不到1公里的直线距离，就是长风商务区。

作为一个集聚文化、商务、政务和商业四大功能为一体的多功能生活中心，聚集了太原五大馆、市为民服务中心、市公安局、万象城等不同功能属性的建筑载体，同时这里还拥有目前太原最大的商务办公集群和知名的五星级酒店，一度成为繁华的代名词。

要不然前段时间，SP-2111地块也不会出现截止目前（5月底）最高楼面起始价的情况，其实这是所有房产都窥视的精粹地段。

这样的区位确实特殊，也真心完美，值得保利为他全情投入。

地段有特色，开发商有实力，与此同时保利愿意为一个非标化的项目投入足够的时间。
       这也许会成为未来太原楼市产品的二次曲线，第一次曲线就是靠拿地标准化，精装修来复制的。
       第二次曲线出现在产品里，就是靠就这种非标化的产品，进行因地制宜的打造，从而诞生出特别有产品力的作品。
       保利天悦也好，对这个城市也好，对太原楼市也好，像这样能将所有产品力都作为构筑城市的肌理，而非建筑的颗粒的项目，随着时间的流逝，还会擦起更大的火花。