住在龙城

这是建面约142㎡户型的客厅，你敢信吗？

南向6米的大开间，自由度更高的大宽厅，双入户洄游动线……这样的空间描摹，都在140㎡+的面积段看到，你是不是也会不禁感慨产品力的升级迭代？

Ok，如果感觉还不够，那么我们继续往下走。

在太原楼市建面约140㎡+的面积段，率先引入平层双入户的概念，而且做出可遇而不求的私梯入户户型……这些在太原楼市中的户型创新，让我们不得不去思考居住的本真到底是什么。

老实来讲，房企其实分为两种，一种是说的多做的少，发布会酷炫但交付的东西有点鸡肋。还有一种是看上去四平八稳的房企，当你走进去之后就会看到他不显山不露水的一面。

今天要说道的这个项目出自于保利之手，这些年太多优质区域都有保利的身影，而且个个都做到了热销。

为什么会有这种现象？我深度走访了保利在山西区域的头号作品，帮助大家还原一个真实的保利，以及有一些我们万万没有想到的地方。

保利天悦，太原市史无前例的作品。

恢宏巨著。

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保利天悦作为保利产品系中的天字系一号作品，首开月共计销售243套，日均接访200组、首开去化率93%，单月的认购总数约8个亿，创造了多个纪录。

创造全城上半年塔尖住宅日均接待量第一；

创造全城上半年塔尖住宅首开去化率第一；

38%的业主成交周期是一天；

老业主的复购比例达到了35%；

……

我们来想这样一个问题，在保利的老业主中假设有改善购房需求的占据80%，其中有实力购得塔尖项目的占据其中的一半，那么就是40%，再持续聚焦抛去地段的选择等主观因素，最后剩下的比例是多少不言而喻。

换句话说，这个35%的比例基本上代表着保利老业主只要有塔尖产品改善的需求，那么基本上毫不犹豫的选择保利天悦。

那么，这些年大量的塔尖产品入市，大家为什么不约而同的选择保利天悦？

因为它的产品有很高的话语权。

首先，位居丽华地块这样的高光位置，我们就不多言了，太原很难找到一个位置能集合大量优质资源于一身，要教育有规划中的教育园区、要生态有汾河公园、要经济有长风商务区……丽华地块因城市势能的改变而注入了大量的各种资源配套，出现区域能级的几何增长。

这样的现状之下，这个地块诞生了好几个地W，这里值得保利为他全情投入。

而我们今天重点要说的，是保利天悦产品本身。

一个绝不会容忍自己只是按照标准化来配备产品的项目。

这一点尤其体现在户型设计方面，彻头彻尾的打造出一个全生命周期的户型产品，可以称得上是太原塔尖市场上拥有TOP级的完整产品序列的项目。

整盘价值究竟有多突出，让我们去窥探一下它200㎡以下4个户型的整体竞争力。

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入门三居——建面约142㎡，拥有同等面积段市场上几乎匮乏的大宽厅！

作为塔尖产品，好多项目直击大户型，想要靠着大和奢华来征服市场，而中小户型仅仅只是随从，顺带的做一些，因此忽略了户型的细节。

然而保利天悦不是这样做的，建面约142㎡的入门级三居点燃了整个塔尖市场。

大开间，短进深，并且空间利用率高，无浪费面积......这是带给我的第一反应。细细品味后，发现亮点很是夸张。

完完全全是私梯入户的设计。

这样的好处有两点：首先下电梯后的前厅空间约8㎡，基本上属于个人，功能性很强；另一点，私梯入户，礼序层次分明，体验不同凡响。

而且，投入使用后，采用专梯刷卡+面部识别的入户方式，基本不必担心业主的居住私密性及安全性。

这样的情况能够在保利天悦最小的户型中见到，实属珍贵。

并且在这个户型中，还做到了双入户的洄游动线，这是太原大平层的首创，形成主人归来、保姆家政、宾客到访不同的入户模式，井然有序。

接下来，让我们来对比一下市场现有的改善户型。

这是一套建面约154㎡的户型产品，差不多的面积区间，同样的三面朝阳，但是对比细节就能看出其中的端倪。

保利天悦南向的总面宽达到近13米，单客厅就有约6米的长度，这是市场上同等面积段，几近匮乏有宽厅的塔尖产品。

而对比下方整体仅仅只有10米多的面宽，这少出来的面宽，不仅仅是阳光进入的少了，更是减少了大宅待客的气度。

并且天悦南向全能双卧的设置，代际分区、平层分区、动静分离更科学、高效、舒适与贴心。

可能这个时候有些网友就会提问了，人家是4室，而保利天悦是3室。

那么，我们一定要搞清楚一个问题。

这里讲的是塔尖产品，不是刚改产品，更不是纯刚需产品。

塔尖产品的客群绝大部分都不是第一套住宅，大家购买多套都是奔着改善去的，所以对于居住舒适度的要求是要远远高于功能性的，用户的需求相比较舒适度而言，已经脱离了强调性价比和功能的阶段，住的是否舒服才是根本。

所以一个紧凑的四居，和一个宽敞的三居，到底哪个改善？更何况上述对比的户型是154㎡……

这是保利天悦从用户的基点出发得出的结论，不是纸上谈兵。

对于142的产品来说，它的核心价值，就是它可以称得上是入住丽华板块所剩无几的机会，因为这个片区目前在售的产品基本上都以大户型为主，动辄300W、400W总价的产品在这里屡见不鲜，想要用较少的资金入住这个区域，机会还是比较难得的。

毕竟，许多开发商来这里开发塔尖产品，如果项目中还含有80、90㎡的刚需户型，那么项目的高净值氛围就很难保证，品牌必然会受损。

这也是为什么我一直在强调，保利天悦建面约142㎡的户型，可谓是“进阶华丽”机会，这样的入门级别机会太稀少了，太珍贵了。

完全可以称得上是保利天悦的限定款。

进阶级三居——建面约168㎡，空间体验感直接叫嚣市场上180㎡、190㎡的产品！

                ——建面约173㎡，168户型的升级款，更强的三套房空间设计！

当然，就是任何户型都不能因为面积框定而停止优化舒适度，这点对于塔尖产品来说尤其重要。

这类业主往往拥有的不是一套住宅，改善是因为追求舒适，需要的是真正沉下心的东西，而非浮在表面上的。

因此，保利天悦进阶级建面约168㎡的户型和建面约173㎡的户型应运而生。

同样的私属电梯前厅，同样的双入户洄游动线，坐实了尊贵生活序礼有章，井然有序的局面。

相较于门槛较低的建面约142㎡的产品，这两个面积段的产品形成一个pro版，更注重空间的尺度和舒适度，因此这两个户型所对标的客户综合实力也会更高一层，“家庭”二字更偏向于三口之家或者是二孩的家庭。

这两个户型超20㎡的餐厨一体化设计，完完全全将空间和心灵相通，我们可以设置中、西餐两餐台，诠释了幸福生活的意义。

同为6.8米长的客厅面宽，能够将室外的园林之景尽收眼底，能够触发心里感动的，必然是这些恢弘尺度之下的细节设计；并且整个一个大的复合客厅，也保障了不同的功能层次需求。

现在对于很多开发商而言，户型的创新其实就是在螺蛳壳里做道场，如何在有限的面积中营造出更大空间的尺寸感，是开发商一直绞尽脑汁的事情。

我们完全可以这么理解，建面约142㎡的产品限定之处在于“为进阶丽华”，而建面约168㎡和173㎡更侧重为华丽家庭的高定。

除此之外，这两个户型实际上是一对互补的关系。

相较于建面约168㎡的产品，建面约173㎡的户型为三套房设计，家中各成员各安其位，互不干扰，各自的私密性完全得到保障。同时，超大的套卧配置衣帽间和浴缸，也展现出居家生活的另一面；

不知道你有没有发现，其实卧室还是原来那个卧室，但就是因为经过这么不经意的调整，就只是因为多了那么一点点空间，让整个房间的功能性就变得更加丰富。

市面上有很多180㎡左右的产品，但是在实际的体验中，你会感觉到保利天悦的这两个户型得力于对舒适的追求，空间利用恰到好处，整体感受会远远大于180㎡，甚至190㎡的相关产品。

所以，保利为什么对户型这么严苛，从底层的逻辑看，其实就是为了考虑在家庭生活的每一寸空间，把他们的体验感都照顾到更好。

迈进级四居——建面约198㎡，今年太原塔尖市场中四居户型销冠！

这样的布局结构伴随着面积放大依然可以得到充分的释放。

我们再来看看建面约198㎡的四居产品。

它的定位又不同于前三者，客户直接厘定在二孩以上，或者是多代同住的家庭，所彰显出来的是浓郁的家族氛围。

这个户型更像是一个代际产品，弱于楼W的“代际自由”，却胜在比以往居所的“代际优化”。

三套房的黄金设计，解决了家族生活中各年龄段作息不同的痛点，充分保障了每一位成员的自由度。不过其中我觉得主卧室星级酒店样式的尤其带劲儿，无论是便携性还是仪式感都得到了充分的体验。

其实在当下这个时代，对于开发商来说户型优化应该是为数不多一个可以花小钱办大事的环节。在其他环节中，无论是装标还是配套，所涉及到的成本都是远远要高于户型优化的。

因此，但是我们在百度搜索神户型的时候，出来的词条铺天盖地。

遍地神户型，到处神户型，仿佛“神户型”就和“智能化社区”一样烂大街了。

可是当这个词反复在地产人脑海中盘旋的时候，有多少人真的想过用户所需要的“神”到底是什么？

或者说当我们知道用户的需求，是否能够对内说服各个部门将理念执行下去。

这个事情，保利确实把它贯彻的淋漓尽致。

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保利天悦作为一个塔尖项目，能够兼顾到全生命周期户型产品，而不是一轮锤的直击大户型，这在太原，与之匹敌的还真不多。

上述的四个户型定位都是相当明确，从入门级三居到进阶级三居，再到迈进级的四居，扎扎实实的都拿出现象级的产品层层递进。

很明显，保利天悦构建了自己的专业竞争壁垒，在市场上的竞争力不言而喻。

微观层面的产品力和户型做到完美是为了照顾到业主体验，从而形成市场良好的口碑效应，这也是保利始终走得很稳的原因。
      而每一步的审时度势，战略上做出提前预判，则决定了一家房企能够走多远。

当大家还在刚需的红海中厮杀之时，保利已经率先预判到另一个层面。

接下来，我们再来看看今年上半年山西保利到底有多亮眼。

销售额85亿元、销售套数6871套、销售面积694708㎡、汇聚12万业主……要知道，整个2020年全年太榆房企成交金额第三名也不过只有89亿元。

这样的数据表现令人印象深刻，在多半数房企的业绩完成率都低于计划的时候，山西保利却能够逆势增长，突破重围。

山西保利为什么会在逆风的时候爆发，其实底层的逻辑就是用产品力去征服一切。

不知道大家有没有注意到，这段时间的楼市其实很微妙。

一些刚需产品，为了拼销售额不惜降价，甚至打出一些6、7开头的价格去占领市场，但是结果往往是一片哗然；反而销售榜单中卖的好的，却是一些单价不低，并且价格稳如磐石甚至还涨的产品。

毫无以为，市场逐渐进入到了产品力大年。近两年市场供应持续放量，产品快速提升，购房者完全有空间精挑细选，市场也在回归居住的本真，而客户也因此进入到典型的置换周期，换一个好的产品成为当下很具体的诉求。

现状之下，楼市巨变，需求侧改革逐渐成为太原楼市结构优化的新iP。

而聪明的保利显然意识到这一点，在一个个产品上投入了自己巨大的力气，抢先占领改善的细分市场，牟足了劲想要把每个产品都惊艳的拿出来，通过产品去征服残酷的市场。

不论是前瞻性的择址观，还是拿地能力，产品力、销售力，都拿出了许多高周转房企很难学会的独门绝技。

2021年注定是个不太消停的年份，而山西保利在上半年用良好的业绩证明了大众的认可和对未来的期待。

接下来的时间里，它还将乘着城市新一轮的起势，在一块块充满前途的区域输出自己的优质产品。

更难能可贵的是，从保利对产品力的升级，已经延伸到与城市共生的层面，而这个专业壁垒在未来城市更新的赛道里会得到更充分的放大。

下半年，保利还将不断讲述着自己逆势增长的秘诀……