住在龙城

在中国，这句话几乎已成共识——

房地产的黄金时代终结了。

那种雨露均沾躺着赚钱的日子一去不复返了，取而代之的，是剧烈的碰撞和分化。

区域之间、城市之间、豪宅之间、房企与房企之间，都出现了冷热不均。

楼市的每一次调控，都像一次大洗牌，加剧着这种分化与不安。

但趋势已不可阻挡。

1

一年只拍三次地？楼市山雨欲来

牛年刚开始，楼市就传来了重磅消息。

2月24日，一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。其中最核心的关键词就是“一年三次”和“两集中”——

“一年三次”：全国重点城市土地出让，原则上一年不超过3次。

“两集中”：集中发布出让公示，集中组织出让活动。

按照惯例，所谓的重点城市就是以下22个一二线城市——

这个消息传播影响重大，很快青岛、郑州和天津等城市就陆续有相关文件流出，其他城市的公告估计正在路上。

在过去，地方卖地，一年四季都可以；而如今，这些城市一年只能卖三次，而且必须做到“完全透明”，难怪被业内人士称作——

土地供给侧历史级改革。

对房地产行业来说，这个政策的影响绝不亚于去年的“三道红线”。

如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。

当然，首当其冲的是房企。

土地是房地产行业重要的生产资料，土地市场也一直是楼市的重要晴雨表。在过去，土地的供应都是比较分散的，全年各个时间、各个城市都有土地在供应。

而这个政策出台后，这22个城市将在某一时间集中供地。假设3、6、9三个月份分别集中供地一次，那么，每次平均1300块地皮，每个城市平均59块。

这样一来，每一次拿地，都是所有房企的一次“争夺战”，而且由于土地的集中供应，对优质土地的竞争将更加激烈。

而且，这给房企的投拓团队提出了更高的要求。短时间内把1000多块地皮研究透彻是不现实的，如何快速做出决策变得极为关键。

一旦拿错地，对中小房企来说，很可能就是致命的打击。

更重要的是，由于小房企资金实力弱，更是没有竞争力。用樱桃大房子的话来说，哪怕一次性供50块地出来，全国100强房企如果都去抢，小房企根本连汤都喝不到。

对中小房企来说，这是一个悲伤的消息。

2

五道红线，雪上加霜

一个很明显的趋势是——

我们正在进入“空城”时代。

房子越盖越多，人却越来越少，如果按照2019年人均40多平米的居住面积，中国的房子已经够用了。

但全国各地的房子依旧在不断地拔地而起，开发商们依旧在不断攻城略地，重点城市的房价依旧如日中天。

近年来，爆雷的房企越来越多，烂尾楼盘一茬接着一茬，没有人愿意看着这个中国最大的财富沉淀池一夜崩塌。因此，从2016年开始，房住不炒成为楼市的主基调。

这两年，这样的趋势越来越明显。2020年最后一天，两道红线从天而降。

第一道红线是“房地产贷款占比”：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这是一记砸向楼市的重锤。打蛇打七寸，信贷就是楼市的7寸。可以说，过去这些年来，银行贷款是房价上涨的最大动力，没有之一。

一直以来，房地产也流传着“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的说法，一旦失去信贷的支持，进入楼市的资金必然减少，高房价就会成为无源之水。

卡紧银根，为的就是对楼市进行精准调控，让新增贷款资金更多地流入实体经济。

更早的时候，“三道红线”突袭房地产市场，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。

也就是说，在这次之前，楼市上空已经有了“五道红线”。楼市的三股力量——房企、银行和购房者，都被紧紧拴住。

“五花大绑”之下，中国楼市正在迎来一个强调控时代。

但实际上，这些红线降落到楼市，影响并不是均匀的。

面向银行的“两道红线”，监管对于中小银行的要求要远高于大银行。如此一来，大中小城市的房贷利率，将会变得更为悬殊。出于风险考量，银行将会将有限的信贷更多投放在楼市风险较低的城市。

面向房企的“三道红线”，更是让大部分原本就资金实力弱、融资成本高和抗风险能力差的中小房企，陷入一个更难融资的境地。

而本次出台的政策，更是直接将一二线城市变成大房企的集中战场，资金实力不足的中小房企要么被“挤”去三四线城市捡漏，要么沦为大房企的附庸。

数据显示，2019年，共计400多家房企宣告破产，大部分为集中在三四线的中小房企。

广大中小房企，很快就能感受到雪上加霜的切肤之痛。

3

环京大跌背后

冰冻三尺，非一日之寒。

过去十年，被称作是楼市的“黄金时代”，无数人在这片钢筋水泥里实现了财富的裂变乃至阶层的跃升。开发商、炒房者乃至普通的购房者，都感受到了这股巨大的浪潮。

但这样的时代，已经一去不复返了。

环京，就是其中的代表。

从2015年北京房价上涨周期启动开始，无数炒房客就开始布局以燕郊为首的环京楼市，此后北京房价一发冲天，环京也跟着水涨船高。

从一开始的均价9000元/平涨到2017年4月份的29000元/平，在燕郊，真实存在。那时候，一线城市广州的房价才2万8。

这个被30万“北漂”称作“睡城”的地方，伴随着河北廊坊的一纸限购令坠入了房价断崖式下跌的寒冬。

不到一年，燕郊房价“腰斩”，2018年房价直接跌到17000元每平方米，从此都是小打小闹，再也没有缓过来。

2021年1月，根据北京中原市场研究部的统计，环京住宅市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄+张家口）整体表现为环比量价齐跌：

成交套数环比下降67%，同比下降3%。

环京的折戟，只是楼市转折的一个缩影。

2019年，一张截图在网上流传。图中显示，黑龙江小城鹤岗一套46平米的住房总价仅16000元，折合348元/㎡。

在二线城市的房价都已经普遍上涨到2万/㎡的背景下，鹤岗总价1万多的房子令人震惊和疑惑。

鹤岗打碎了楼市的神话。紧接着，在过去的半年，天津、济南、石家庄、唐山等城市，和鹤岗一样，都感受到了楼市的寒意。在天津，有数据显示，近一年的二手房挂牌走势都处于下跌状态，从2.4万跌到了2.29万。甚至还跌上了热搜——

1平米降5000元、两周降价72万，两周跌回4年前。

而与此同时，在离鹤岗3000公里外的南中国，源源不断的人拿着5000万蹲在售楼部抢房源，还不一定抢得到。

一个越来越明显的趋势是——

中国楼市正在走向两极分化，且正在加速。

这种楼市上的分化，反映在投资上，就成了“投资不过南宋版图”的段子。在某机构的季度报告中，极为直接地写道——

“通过对上市公司地区风土人情的不断实地拜访，决定了我们的投资从不过山海关到退守长江南，目前则基本限于南宋的地盘。”

燃财经也曾做过统计，2020年上市公司数量排名前十的省份中南方省份占8个，这8个省份的上市公司数量就占整个A股公司数量60.5%，而北方省份仅占14.87%。

投资圈中的一句笑谈，成了这个国度经济现状的一个真实映照。

4

尾声

一个很明显的趋势是——

中国房地产正在进入一个加速分化的时代。

城市在分化。当天津房价一夜跌回4年前的时候，杭州的楼市正在扶摇直上；当鹤岗的房价跌到“白菜价”的时候，深圳人还在熬夜排队抢5000万一套的豪宅，大概率还抢不到。

有城市一泻千里，就有城市如日中天。

房企也在分化。过去那种高杠杆、快周转、小股操盘冲规模的方式，已经行不通了。过去那种3-5年规模膨胀10倍的黑马，也几乎不可能再出现了。

一个大鱼吃小鱼、甚至是大鱼吃大鱼的时代，正在到来。

重复一下我之前的观点：

对中国楼市来说，一个不可避免的现实是——过去那种“一起涨、一起跌”的时代，已经结束了。

楼市上空的红线越多，城市、房企之间的悬殊就越大。

和其他行业一样，房地产也笼罩着那个咒语