住在龙城

很多人喜欢看我写的楼市分析，因为我喜欢用数据和现象去印证楼市现状。但是预测，我不喜欢做，我个人的观点是少做预测，多做对策。普通购房人对楼市其实有几个误区：

1. 很多购房人认为开发商对市场非常敏锐，拿地和开发做了大量市场分析一定没错，这就完全是鬼扯了，恰恰相反，大部分开发商对市场判断都是失误的，别看请了什么知名专家搞什么研究，结果其实都是为了找证据去支撑老板的想法，只要老板看涨，后面的一堆数据论证都是看涨的，我也在开发商干了很多年，太了解里面的运作模式了；
2. 很多购房人认为中介是没有技术含量的，这也是错的，我可以这么说，中介行业的一线人员，其实对楼市是最敏锐的，特别是那种十年以上，经历过楼市牛熊两个周期的资深从业人员，当然大部分新入行的新人确实就不行了。

这两个误区你懂了以后，就该明白，楼市的未来走势，不是看开发商，而是看中介行业。

中国房地产行业有很多研究楼市的研究院，有开发商建的，也有数据公司搞的。但是，我个人认为，对楼市研究水平最高的就是贝壳的研究院了。他们有大量一线实时数据，看他们就大致能了解房地产的现状。

我个人写文章就非常喜欢用他们的数据，而且，我发现他们的数据和现象是基本匹配的，非常值得看。

作为一个房地产行业的庞然大物，曾经一段时间吊打各大开发商的存在，最近遇到了困境，网上传出裁员消息，这也是楼市一个巨大的利空消息。

10月11日晚间，有网友在社交软件上发布了贝壳找房上海研发团队全员被优化，裁员补偿为“N+3”的传闻。随后贝壳找房回应称今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

各地也开启了所谓的优化模式，这时候，按历史的经验看，楼市会进入一个至少半年左右的震荡下行的短周期。

春江水暖鸭先知，现在还没有出现大面积的降价，但是商业地产，也就是公寓类的产品，全国蔓延的降价早就已经开启。中介行业不仅仅是楼市重要的一部分，整个行业其实靠的是客户的信任存活的，如果一旦出现影响非常巨大的信任危机事件，整个行业也面临巨大危机。

也就是我们常说的一颗耗子屎，坏了一锅粥。

01

行业信任危机爆发

最近影响中介行业的另一大事，就是中介吃250万差价事件。

最近，深圳一女子就遇到了困扰。她质疑花四千多万元购房，被中介吃差价250万。到底事件的真相是什么？这个要等最后的调查结果。

通过媒体爆料，随后该话题迅速发酵，并冲上热搜榜，昨日最高曾达到热搜第二名，阅读量近2.4亿次，讨论近1.1万次。中原也很快做了回复：

13日，中原地产官方微信发布声明称，其对此事进行了调查核实，调查结果情况如下：

1. 卖方（原业主）于2020年9月13日与中原签署《二手房委托合同》，委托放盘价为4300万元。
2. 买方、卖方、中原三方于2021年1月23日签署《二手房买卖及居间服务合同》，合同中约定此物业最终转让价格为4150万元。
3. 本次交易买方为一次性付款，交易总金额4150万元由卖方直接收取。
4. 此次物业交易中，依据和买方所签的《佣金承诺书》，中原向买方收取佣金33.2万元，卖方未支付任何佣金。
5. 中原作为本次交易的中介机构，尽职完成了此次交易，帮助卖方按照合同约定成交价收到了卖房款4150万元，帮助买方完成了房产过户手续并顺利收房。完成交易后，中原收取中介服务费33.2万元。
6. 后续买方投诉吃差价问题，中原尽能力调查了解到：卖方为卖房同时也与“深圳市深安房地产代理有限公司”签署了《房产销售策划服务合同》，深安地产收取其250万元服务费用。深安地产法人为“左青”，工商注册经营范围是房地产经纪与房地产营销策划。但深安地产公司本身与中原无任何关系，也从未和中原有任何业务往来。

不过这件事的影响还在发酵，让中介这个行业的口碑受到严重影响。加上之前杭州等地搞自己的交易平台，未来中介这个行业是否会被一刀切，我真无法预测，现在，感觉一切皆有可能。

市场唯一确定的，就是什么都不确定。

02

新房火，二手房冷

对于楼市，你不区分新房和二手房来说，就是分析个寂寞。

我很早就开始系统地把新房和二手房的文章进行区分，你会看见新房售楼部火爆，但是二手房却卖不掉的情况，这种极端的分化，我也早就写过了。

深圳，作为中国楼市的风向标，也不能逃脱这个宿命。

10月8日，深圳中原研究中心数据显示，今年国庆期间（10月1日至10月7日），深圳市全市新房成交1081套，较去年同比上涨163% ；国庆期间，二手房共成交4套，共计351.22平方米。

新房成交翻了一倍，二手房只卖了4套，成交了一个寂寞。这就是新房和二手房严重分化的结果。而且新房市场还出现了日光盘，就是开盘就卖光。9月，深圳19个住宅项目取得预售许可证，合计预售11440套新房住宅。其中，7个项目开盘售罄。

你不觉得这个现象和重庆当下，也非常类似吗？不过是现在重庆还没有分化这么严重而已。

因为新房和二手房是两个市场了，新房是限价，土地供应开始给出利润空间，进入一个计划销售的时代；而二手房是被调控，政策打压，金融打压，还出了指导价，比市场价低很多，业主根本没有卖房欲望的市场。

03

市场的未来？

未来的楼市走势，其实看深圳明年能不能过关，不出现系统金融风险。二手房的指导价，现在已经大面积铺开了，很多人好奇为什么重庆没有出？简单，因为重庆二手房基本没有什么泡沫，还是比较正常。出现指导价的城市都是二手房炒作泡沫严重的城市。这个话题我也不好聊得太深入。

1. 从各地发布的指导价来看，普遍低于市场价，这将直接导致银行抵押贷款金额下降。首当其冲的就是二手房按揭贷款。原先一套二手房，假设银行评估1000万，按现在评估值可能只有700万，如果购房者是首套房，首付3成，原先是首付300万，按揭700万，现在就只能贷490万了。
2. 影响很多炒房客的抵押贷款，抵押经营贷，也将受影响，贷款金额会有所下降。

这个事，没有数据可以查的。之前深房理事件，只是冰山一角，但是很多人的贷款应该是3年左右归一次本，明年是个时间节点，炒房客利用房子作为抵押，违规贷款的经营贷哪怕不好查，但是原来1000万的房子，可以贷款700万，现在按新的指导价如果变成700万，贷款就只能贷490万，中间就有210万的贷款差额要补。

如果资金链和杠杆太高的炒房客补不上,是否出现大规模风险，在于，违规操作的恶人有多少？这个我只是做一个推论，没有数据可以去参考。

所以，这个变数的影响，不在当下，在明年，这只是针对出台了二手房指导价和楼市炒房客扎堆的深圳等城市，对于重庆楼市，大家大可放心，几乎不会受到影响，唯一的可能性是深圳的炒房客如果大本营出问题，会急切抛售重庆的房子回去自救，这种影响我估计很小，在庞大的市场掀不起大浪。

04

未来？

房价短周期的波动其实意义不大，重庆的房价也没什么泡沫，不可能出台二手房指导价。所以，只要自己不加杠杆，不追高，重庆的资产还是相对保值和安全的。

当年羡慕深圳房价暴涨的人，现在都庆幸自己没有追进去。房子这东西，你看房价涨再高，它只要没有流动性，卖不掉，就是等于零，加上现在的租金回报率非常低。

最后我告诉大家一句话：房子，卖掉了是钱，卖不掉就是负债！