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后杠杆时代，房企如何穿越“凛冬”？
房地产行业一年来出现重大调整，房企如何突破困难砥砺前行？机会点又在哪里？

对于房地产行业来说，这一年经历了前所未有的考验，楼市降温、地市遇冷，部分高负债房企由于资金链紧张，陷入债务违约、经营困难、项目停工、裁员降薪等危机。

但是，降负债、挤泡沫是为了更好的发展，绝处才能逢生、否极自会泰来。复盘这一年，房地产行业经历了什么？是如何突破困难砥砺前行？未来的机会点又在哪里？

挤泡沫与排风险

众所周知，房地产一直是一个高杠杆、高周转、高负债行业。高杠杆是把“双刃剑”，既能带来规模的快速扩张，又伴随着高负债、高风险，尤其是在调控收紧、行业出现较大市场波动的时候，不少房企因为高负债而倒下。

去年下半年以来，“房住不炒”的总调控基调下，在限购、限贷、限售、限价等既有的政策基础上，“三道红线”“房贷两集中”以及“集中供地”等重磅政策轮番出台，并结合经营贷、信用贷等违规资金的严查，政策调控力度之大，令行业震动。

以“三道红线”为始，各大政策加码之下，2021年以来，房地产行业出现重大调整，市场销售和回款大幅下滑。克而瑞数据显示，在城市方面，10月份，房地产市场持续降温，重点监测的29个城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。而在企业层面，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%，同比环比双降的百强房企数量达37家。

与此同时，部分高负债房企风险暴露出来，从最初的泰禾、福晟出现资金链断裂，到今年的蓝光发展、华夏幸福、恒大等个别房企相继发生债务危机，再到10月份花样年、新力控股、当代置业等房企美元债构成实质性违约。与此同时，因销售和现金流疲软引起的流动性减弱、再融资受阻，穆迪等国际评级机构下调了10多家房企评级。

如果说此前房企的降杠杆降负债整体浮于表面，那么，“三道红线”以来，中央态度坚决，监管之下，房企降负债都落到了实处。万科董事长郁亮曾表示，“三道红线的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的。”

层层监管与穿透下，2021年的房地产出现深刻变革，部分房企经历短期阵痛，诸如出现债务违约、经营困难、业务收缩与裁员的情况。但是从行业长远发展来看，通过降杠杆降负债，可以挤出金融泡沫，有利于房地产行业的健康发展，对于企业自身来说，也有利于改变过去盲目扩张的行为，增强自身抗风险能力。

旭辉集团CEO林峰表示，行业去杠杆的决策从长期看、全局看，一定是对的，能为行业未来稳健发展打下基础，对长期主义的企业是有利的。杠杆晚降不如早降，被动不如主动，趁行业风险还没有集聚到不得不爆的时候，主动系统地进行调整，才能平稳有序地降落。

十八般武艺“活下去”

早在两年前，郁亮曾发出“活下去”的论调，如今，一语中的。“活下去”成为不少房企的真实写照。

如何活下去？在2021年，我们看来，加速销售与回款、谨慎拿地、积极偿债成为整体趋势，组织架构调整与精细化管理、资产出售等频频发生。

诸如在销售端，虽然市场趋冷，但是各大房企仍然积极推动销售与回款；在土地市场，在“集中供地”和降负债、偿债压力下，房企更加趋于谨慎理性拿地甚至是减少拿地；在融资端，在整体环境趋紧的情况下，个别陷入流动性危机的房企，通过出售旗下资产以换取生存空间；在组织架构方面，从头部房企到中小企业，持续上演战略调整，通过调整组织架构、精细化管理、轻资产化改革等举措追求效率发展。

事实上，随着杠杆红利逐渐消失，房企也从过去的资金驱动、资源驱动转为管理驱动。按照郁亮的话说，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

在业内人士看来，管理红利时代，房企需要不断提升自身的管理、运营、服务等能力，才能突出重围。

除了自身努力外，政策大环境也在发生着微妙变化。9月底召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会指出，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。针对这些情况，中国人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

分析人士表示，主管部门的表态给了市场一定的信心，有利于当前房地产市场情绪的修复以及金融市场的常态化运转。

新的机会点在哪里？

当前，房地产行业已经行至新的“十字路口”，地产开发业务这个“基本盘”遭遇发展阵痛之时，不少企业思考，房地产行业未来的机会点在哪里？

林峰表示，很长时间以来，听到很多同行在猜测政策会出什么、什么时候出，讨论怎么降价打折，但很少听到有人讨论怎么研究客户、打造产品、提升服务，“不要忘记，那才是我们安身立命的根本。”

事实上，围绕国家未来发展规划，房企可在城市更新、老旧小区改造、租赁住房、物流地产、物业管理等多个领域寻找机会点。

以物流地产为例，疫情之下爆发出极大的需求和增长。世邦魏理仕《2021年中国投资者意向调查》显示，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，自2016年起的历年调查中首次排名第一。光大证券指出，相较强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间，物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成核心的投资类别。

此外，围绕着客户与服务的物业管理，基于满足新市民、青年人住房需求的长租房等，也存在较大发展空间。郁亮表示，“围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会。”