住在龙城

过去的几十年时间里，我们见证了房价的全国性范围内的持续上涨，这种景象一度延续了几十年，而在未来，房地产还会延续它往日的辉煌吗？

现在，或许正是拐点将至的时刻。一个占GDP差不多四分之一的行业开始出现结构性变化，一个十字路口，一个未来的可能样板。

房地产的走向，关乎着十几亿人的钱包。

在过去的第三季度，国内新房、二手房、土地拍卖市场全方位冻结。9月全国商品房销售面积与销售金额同比分别降低13.2%和15.8%。

根据央行三季度的城镇储户调查问卷，只有19.2%的居民预期会在接下去的三个月内增加购房支出，这个问卷较上个季度时少了0.5个百分点。

人们普遍的共识是：房价真的走到头了。

鉴于大部分地产开发商都是以高负债、高杠杆、高周转的运转模式，为了防范金融风险，调控上的政策以及从土地拍卖、房屋交易环节扩散到房地产开发商的融资端，直接干预开发商的信贷供给。

而这种局面导致的结果是，像恒大这样的房企出现了根本性危机，近两万亿的总债务，这对任何公司任何行业来说，都不是一笔小数目。

长期来看，房企高速扩张的时代结束了，现金流安全才是房地产开发商们应该优先保障的。用万科董事长郁亮的话说，这相当于缩股减肥，伴随着煎熬的痛苦。

但万科的痛苦与业内的其他房地产公司相比，显得微不足道。早在2016年，万科就在高喊“活下去”，要保障充足的现金流和良好的资产负债表，这个决定导致了今天的万科是房地产业内负债表最健康的公司之一。

9月底万科手握1400亿元现金，和大约817亿需要在一年内偿还的债务，万科能活下去，但一大批万科的同行们处境艰难。

截止到上半年末，2020年销售额超过2000亿元的19家房企中，只有8家没有踩中“三道红线”，其余11家“踩线”房企仅对供应链的“应付账款和其他应付款项”的规模就超过3.3万亿元。

“三道红线”是监管对房地产企业的约束，分别是：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1。

贝壳CEO彭永东说：“房地产市场存量交易的时代、品质服务的时代，都比我们预期的更早到来。”

贝壳某种程度上和万科一样，都是各自领域内的绩优公司，有着同样健康的资产负债表。

房地产尽管经历了多年来的调控，但近年来随着调控方向的转变，也真正让房企们尝到了阵痛和危机感，与互联网一样，在经历了高速发展的时代后，它们都从增量竞争转为存量竞争。

互联网在过去的几十年时间里改变了大多数行业，房地产在过去的几十年时间里掏空了大多数人的钱包，一样的是，它们都经历了高速增长的时期，不同的是，它们的所面临的挑战各不相同。

降低以一定的增长量为代价，从而换取经济的长期健康发展，这是调控的底层原理。尤其是当去年的出生率跌破1%，创43年新低后，人口问题的本源，反而是危机的最大问题。

房子、消费的本源都依赖于人口的付出和收获，而现在随着人口出生率的进一步降低，这已经打破了出生率和死亡率之间的平衡，这意味着，往后的每一年里，人口总量都会不断下降。

对房地产商来说，以后的房子该卖给谁？这是一个很重要的问题。

日本和美国都曾经经历过地产泡沫，又最终都走了出来，成功渡过了泡沫危机。但人口问题又成为了摆在所有行业面前的一道难以跨越的门槛。

要想真正实现居者有其屋这一庞大的目标，房地产和人均收入还需要更多变化。

西南财经大学曾经做过一项金融调查，国内居民把七成以上的家庭储蓄用于买房。在居民净资产构成里，超过七成是房地产，其余才是现金、股票和债券。

房地产不仅仅是商品，对中国人来说更是投资品和安全感。

随着房地产市场的高速增长以及人们对于买房这件事的向往，西南财经大学的研究显示，国内城镇房地产存量中空置率大约在22.4%。这意味着全国有5000万套空置房，这其中包含了度假房和房主外出务工的因素，但占比最大的，还是投资购房导致的空置率。

当房子成为了家庭财富占比中的大头，房价的降和升，就不单单是市场可以选择的，更关键的是，人们需要房子继续维持在那个价格，不要降太多。

房子成了击鼓传花式的消费品，全民参与其中，又随时准备脱手。尽管我们都深知，房地产市场好像已经走到了尽头，但房价的居高不下，依然让我们不禁自问：房地产在一二线城市中，是涨还是跌？

这是一个难以回答的问题。四五线城市中的房价降温几乎是板上钉钉的事实，但在一二线城市中，年轻人要想在所在地购置一套属于自己的家，几乎是难以实现的伊索寓言。

这也进一步拉大了年轻人的焦虑感，降低了人们的生育需求。

这是一个两难的选择题，不是仅仅通过市场就可以解决的。一二线城市房价太高，普通人买不起，也不敢多生，但如果一二线房价降下来，又伤害了大多数人负债买房的经济利益。

越往后拖，这道难题所造成的危害性就越大，也就更难以解决。