住在龙城

一个行业开始陷入瓶颈。

根据最新的研究报告显示，国内房地产市场正在陷入低迷。新建商品房库存总量大幅度攀升至近五年的最高水平，52110万平方米。

根据上海易居房地产研究院在周五发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截止到11月，国内100个城市新建商品房住宅库存总量为52110万平方米，创2016年8月以来的最高值。

报告称，100城新建商品住宅库存总量环比和同比增长均为2.1%。环比已经连续四个月增长，而同比则是保持了36个月的增长态势。

该报告还显示，11月份国内100个城市的新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量仅仅只有3437万平方米，总体呈现“供大于求”的趋势。

曾几何时，一个新楼盘的预售资格往往会被购房者“抢破头皮”。但现在，随着住宅的保有量越来越高，在总体人口增长呈现疲态的当下，房地产市场也随之而来地陷入到了低迷当中。

一个13亿人口的经济体，一个13亿人口的大市场，如今也越来越饱和。也正如贝壳CEO所说的那样：“国内房地产市场从增量时代走向了存量时代。”

当房市陷入低迷，随之而来的就是鼓励性的购房措施。

这一点，在三四线城市尤为严重，去库存正是这些三四线城市所面临的压力。

湖北荆门、河南新乡等地都相继出台了鼓励性的购房措施。荆门涉及土地和商品供应总量限制、优化土地供给、严格商品房项目预售许可条件、实施大学生购房补贴、支持新建非住宅类商品房交易，这些措施变相说明了一点，我们对房子的感情——爱恨交织。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，12月份和明年一季度，全国三四线城市会在购房政策方面进行更大松绑，以此来缓解去库存的压力。

易居房地产研究院此前还发布了《2021年11月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，11月国内40个城市新房成交创近10年同期最差，预计未来三个月40城新房成交量或将继续走低。

路透社的调查则显示，楼市低迷预计将延续至2022年上半年，由于信贷紧缩和即将出台的房产税等因素，房价和销售都将双双下滑。

社科院院长谢伏瞻上周在2022年《经济蓝皮书》发布会上则提到国内当前部分房地产企业债务问题较为突出，需要引起重视的是近期房地产销售和投资、土地出让出现了放缓现象，部分城市出现了房价下跌和购房的观望情绪。

谢伏瞻说：“房地产相关产业链条较长，在国民经济中具有系统重要性，特别是对于依赖较高的地区，房地产市场一旦过度放缓可能触发更为复杂的风险传导链条。”

在过去，房地产一直以来都是经济中的重要链条之一，不过随着经济的进一步发展，房地产的价格又变相制约了经济的发展，但眼下而言，我们依然离不开房地产。

就业、土地出让金、购置税，这些收入在某种意义上为地方创造了收入，当房价受到影响，购房者观望情绪溢出的时候，这些地方收入也会受到下滑。

2018年，18.3万亿财政收入中，有大约6.5万亿来自于土地使用权出让金，占比35.5%，土地出让金对于财政收入的重要性不言而喻。

反过来讲，土地出让金本质上又和房地产息息相关，随着房地产陷入低迷，造成影响的不仅仅是房企和购房者，还关乎着地方收入。

这是一个两难的选择。

地价是房价的重要组成部分，土地供给过多，可能会抑制地价和房价，从而减少地方收入；土地供给过少，又可能会推高地价和房价，又和调控房地产的目标相悖。

经济学家认为，地方是唯一的土地供应方，在土地供给和地方收入纠缠在一起的情况下，地方政府在地价和房价上涨期通过增加供应来平抑价格的动力不足，甚至可能选择实施“饥饿供地”，继而抬高商品住宅用地价格。

回首过往，在厦门地价涨得最快的2015年和2016年，厦门住宅用地推出数量大幅减少，从2009年的43块土地减少至2015年的8块。即便厦门和其他一二线城市这几年加快了土地供应，但这些大城市居住用地面积占城市建设用地面积的比重，还是远远落后于国际水平。

基于此，我们对房地产可能是又爱又恨的。一方面源自于房地产带来的高额创收，另一方面又源自于房地产所带来的高额房价，一把有利有弊的双刃剑。

安信证券首席经济学家高善文在2017年曾提出，不同规模城市供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市的供地意愿更低，中小城市的供地意愿相对较高。在城市化进程后，人口集中流入了大城市和特大城市，同时又由于这些城市供地意愿较低，产生了明显的房价上涨压力。

根据高善文在2017年的测算，日本三大城市圈居住用地占比为44%，纽约为38%。同为海港城市的深圳只有19%，香港是18%，上海是21.5%。在内陆城市里，首尔和伦敦城市圈居住用地占比分别是57%和55%，而北京和天津仅有19%。

土地决定着房子是否稀缺，而稀缺又决定着价格的高低。

在上海房价高歌猛进的2015年7月至2017年8月，上海三年住宅用地面积供应增速分别为-0.24%、-44.31%和53.19%。

减少土地供给带动现有的土地价格上涨，取得更多的土地出让收入，高价土地又带动高楼板价，从而推动房价上涨，如此循环往复。

不过好处是，卖地的收入支持了城市的基建投递和城市化建设，加速城市化，又促进了经济繁荣。

任何事物都有其两面性，鱼和熊掌难以兼得。

以笔者居住的成都为例，其2017-2021年年均住宅用地供应量相当于一个3公里见方的土地。根据第六次人口普查数据来看，成都城区的人口密度约为8300人/平方公里，换算下来成都年均新增的住宅用地面积只够“站”7.47万人。

而现在，房地产的低迷不在于土地供应，而在于金融风险。金融风险的调控和平稳落地是重中之重，再加之对银行给房企限贷的措施以及疫情的影响。这导致了房地产市场的低迷。

更重要的一点是，随着房地产市场的供应和刚需的消耗殆尽以及新增人口的不足，这些问题都将在更为长远的未来困扰着房地产行业。

眼下一个更为实际的情况可能是，刚需的人大多买了房，又或者是还买不起房，至于给未来的下一代购房，各方面的经济压力都相继而来，困扰的不仅仅是房地产，还有梦想着拥有一套房子的打工人。