住在龙城

楼市又爆新闻：

据黑龙江省政府官网发布的新闻通稿，12月20日，黑龙江省住建厅召开了全省房地产业经济运行调度会议，提出了“要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高”，“加强舆论引导，增强房地产消费意愿”，“全力冲刺房地产业增长”。

此次会议提出了三点具体要求：

一是要多措并举促销。要在满足本地居民购房的刚性需求和改善性需求方面想办法、促销售、见实效，积极组织协会、商会服务房企，为房企搭建平台，开展“线上”、“域内外”商品房促销活动。

二是要落实优惠政策。要落实各类购房补贴优惠政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。

三是要积极引导市场预期。要加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心。

自9月末楼市调控政策出现“方向性变化”后，这是到目前为止地方政府态度最鲜明的表态。

在此之前的10月初，哈尔滨市曾在全国大城市里，率先出台了支持房地产发展的系列政策。

当时是哈尔滨市住建局、市财政局、人社局联合多个部门下发了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。宣布自2021年10月1日起施行，至2022年12月31日，推行系列“楼市新政”。

其中包括：

1、为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房，实行购房补贴政策。全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，发放标准为1万元。

2、放宽二手房公积金贷款房龄提高至30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

3、自2021年10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

4、2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

5、2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。同时，根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。

为什么哈尔滨市、黑龙江省在此次房地产“政策见底”之后的反弹阶段，走在了全国的前面？

说到底，还是跟稳增长、保就业的压力有关。

上图是过去10年中国内地31个省市区的常住人口变动情况，可以看出黑龙江省人口流失最为严重，达到了646万人，超过了“吉林+辽宁+陕西+内蒙”。

这也让黑龙江的人口老龄化加剧、退休人员赡养比严重偏低，经济发展变慢。

我们最近曾对内地主要城市过去5年的四大指标增长进行过统计分析。结果发现，在“直辖市+计划单列市+省会（首府）城市+30个最强地级市”（一共66个城市）中，哈尔滨的四大指标排名分别是：

1、GDP增长排名第65位；

2、一般预算增长排名63位；

3、资金总量增长排名50位；

4、小学生人数增长排名65位。

根据上述四大指标（各占25%权重），哈尔滨的综合增长排名是66个城市的倒数第一。（点击查看）

这不是说哈尔滨、黑龙江人民不努力，而是历史趋势太强大，任何人在大趋势面前都显得微不足道。

事实上，黑龙江是一个物产非常丰富的省份，在保障中国粮食安全、能源安全方面具有特殊地位。哈尔滨是东西方文化交流的结晶，是一个有丰富文化底蕴和风情的城市。

上图是第七次人口普查的结果，可以看出全省13个地市过去10年的常住人口都是下滑的。全省每个城市的人口都下滑，这在全国非常罕见。

这是否意味着黑龙江的不动产就没有价值了？其实也不尽然。

虽然表面上看，哈尔滨市整体人口是下降的，但城区人口过去5年其实也是增长的（下图）：

哈尔滨是中国的超级城市，总面积5.3万平方公里，大约相当于“北京+上海+广州+深圳”的1.65倍。

哈尔滨一共有9个区，并代管了9个县市。其中双城市在2014年改为双城区。按照统计可比的原则，上述表格比较了8个城区（不含双城）和10个代管市县（含双城）在六普和七普的人口变动情况。

可以发现，哈尔滨的核心城区——城8区（不含双城），在过去10年常住人口也是在增长的，增加了46万人。 人口流失主要体现在边缘地区，尤其是代管的市县。

这才是中国当前的人口变动真相：很多城市，看起来常住人口出现了下滑。但中心城区的人口是增长的，只是代管市县人口下滑了。

所以，虽然哈尔滨的不动产投资价值不如很多南方城市，但哈尔滨中心城区、配套比较好的住宅，还是有一定抗通胀能力的。

该怎样看待黑龙江住建厅提出的“全力冲刺房地产业增长”？它又将在全国产生什么影响？

我之前在专栏里多次讲过，房地产调控是因城施策，目标是“稳房价、稳地价、稳预期”，是让房地产行业良性循环，继续给经济增长做贡献。而不是把房地产“整死”，让房价断崖式下跌。

当这个目标确定后，由于各地情况差异很大，一些省市根据实际情况调整限购、限贷、限价等政策，有的时候收紧，有的时候放松，都是正常的、可以理解的。

黑龙江人口流失相对严重，年轻人走了很多，经济转型难度较大，对房地产适度放松一点很正常，也是合理的。这符合中央经济工作会议提出的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

由于楼市下行周期尚未结束，未来还会有一些省份或者大城市跟进黑龙江、哈尔滨的做法，这也是合理的，没有必要大惊小怪。

而且我还要呼吁，沪深主板市场应该允许房地产企业IPO或者借壳上市。国家统计局局长已经表态，“房地产是支柱产业，住房是居民的消费”。在这种情况下，资本市场继续歧视房地产行业，是不应该的。

我曾经在专栏里算过一笔账，中国目前直接捧着房地产饭碗的人，大约是7000万，相当于中国总就业人口的9.1%。

如果把房地产和建筑业合并计算，其增加值占全部GDP的14.3%左右，是仅次于制造业的第二大产业。

像美国这种城镇化早就见顶的发达国家，房地产至今仍然是支柱产业，美联储印钞的时候，三分之一都直接印给房地产市场。美国房地产行业增加值占GDP的比重，比中国还要高一些（两国统计口径略有不同）。

由此可见，不仅20年之后房地产对中国很重要，30年、40年之后仍将很重要。去房地产化，是一个长期目标，不能操之过急。

展望2022年，楼市将逐步回暖。会有更多的省份和大城市，增强对这个行业的支持，当然其前提是“房住不炒”。