住在龙城

说起今年的楼市政策，恐怕大部分人都看不懂。

你要说严，今年的调控堪称“史上最严调控”。

今年年中，随着“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”、“加强预售资金监管”……等等政策集体发力。

但你要说宽，下半年的回调又堪称“政策急转弯”。

随着第二轮集中供地频频流拍、金九银十辉煌不再、恒大在内的房企债务集中暴雷……等等楼市问题集中爆发。

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“房地产”为支柱产业

在12月11日举行的“2021-2022中国经济年会”上，其中，对于房地产行业，宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。

韩文秀则表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

而楼市问题本身是“财政问题”。我国地方财政高度依赖土地相关收入，2020年，土地出让收入在地方政府性基金收入中占比为94%，在地方本级主要财政收入（一般公共预算收入+政府性基金收入）中占比为44%。而在部分城市，这个占比甚至超过60%。

实际上，“房地产是支柱产业”并非首提，2003年国务院18号文件早已确立房地产是国民经济支柱产业。而最近房企债务危机接连爆雷也早已经让人些许感觉到了“房地产大而不能倒”的事实。

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“爆雷”声声不断

危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片。

案例一：12月7日以来，世茂集团股价连续震荡，截止12月14日，已跌29.89%。今年以来，世茂集团股价已跌72.06%。而根据上交所公告，因出现异常波动，债券“20世茂06”盘中临时停牌，停牌前跌超54%。

案例二：12月4日，洋河股份发布《公告》称，“洋河投资”收到中信信托发来的文件，显示“该信托尚未足额收到债务人贵阳新世界房地产有限公司应付回购本金及溢价。”截至2021年6月30日，洋河股份至少购买了逾20只地产类信托计划，包括恒大、阳光城、宝能、中国奥园、融创、富力、碧桂园、雅居乐、金科等知名地产公司的信托理财产品。

案例三：10月22日，北京税务局官网接到对SOHO中国下属企业北京建华置地有限公司涉嫌偷逃税款问题的举报。经查，北京建华置地有限公司，在SOHO尚都项目（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。税务部门依法追缴税款，加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

12月20日，头部主播薇娅偷逃税被追缴并处罚款13.41亿元，各大平台账号被封杀下架。房地产作为“产业支柱”给我国经济的增长带来很大的助力，其经济体量也是“小小主播”的几千、几万倍，在这个频繁爆雷的紧张时期，房地产在各个环节和流程都有可能面对财务及税务风险问题，从而严重影响房企的经营状况……

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危机重重

现在，以恒大为代表的地产危机，需要处理的困难主要在于以下几点：

一、楼盘去库存问题：

现在，除了我国城市的核心地段，我国绝大部分城市非核心地段，均出现了严重的房屋空置问题

这些空置的房屋，凝聚了地产公司们加杠杆的建设成果，如果不能像16年那样成功去掉现如今更加严重的库存，情况会变得更加棘手。

二、地方政府的杠杆问题：

为了最大化地方经济发展，很多地方政府也和房地产公司一样，自身施加了巨大的杠杆，以寻求借助杠杆实现弯道超车。

同样的，当地产公司出现危机，各地房地产出现大量空置楼盘时，很多地方也在为财政收入难以负担杠杆而发愁。

三、地产从业者的未来：

与地产危机一同出现的，自然就是基建，地产等行业养活的大量从业者的去留问题。

一旦地产危机无法妥善解决，这些从业者随即进入失业状态，并在我国人口红利带来的影响下，很难再找到合适的工作，被迫退出职场，为了谋生而发愁。

四、合规避险驱动数字化:

一方面企业数字化负责人难以提供具体数据说服企业决策者为降本增效付费，另一方面降本增效也会带来如何处置冗余人力的问题，给企业实现精益管理增加新的障碍。这些都导致了降本增效的付费价值难以体现，也是阻碍企业数字化创新的因素。

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如何避雷？

从现象上来说，企业经常发生的交易，涉税风险相对较小；不经常发生的交易，涉税风险相对较大，特别是政策性较强、情况复杂的涉税事项，更容易引发涉税风险。但企业涉税风险存在的根本原因其实是：来自对税收的不重视及财务管理不能跟上变化。

税收风险管理下，企业要重视什么呢？

一、加快企业数字化新技术和新工具的学习和应用

技术的迭代和融合推动了下一阶段的财务转型，财务组织想要能够满足不断变化的报告需求，以及企业战略协同和决策支持的价值实现，就必须培养数字化新技术和新工具的学习和应用能力。

二、设计未来的财务组织架构已复核企业数字化战略

数字化新技术的突破和新工具应用让财务职能有机会成为以数据驱动的决策中心，这让财务组织和财务人的职能从专注干财务账务处理及报表等事务性工作转向使用大数据来推动决策。而财务职能的组织架构和运作模式因数字化转型而进行变革和迭代。

三、重塑数字化时代下财务人才需具备的职业能力素养

财务职能正在被大数据等大量新技术颜覆，很多基础事务性财务岗位正在逐步消失。与此同时，基于数字技术时代下的新需求新岗位不断被挖掘，即从传统专注于价值记录工作的角色转变为推动组织价值创新与管理的全能型业务伙伴。

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如何面对数字化

变革是大势所趋，具有远见的财务组织和财务人必须为变革做好准备，在数字化转型中发挥更加积极的作用。快速变化的业务和商业环境要求我们从根本上改变工作方式，为此，要与数据革命一起，转变思维方式，培养面向未来的技能，提前做好数字化转型的基础储备。

在税务管控方面：《土地增值税清算辅助系统》涵盖房地产项目全流程，可追溯的数据链路关系，还原鉴证审核过程，设计理念与税务局端应用系统一致，能辅助涉税服务机构进行全维度分析来解决税务局的不认可。

在智能数据采集方面：支持各种财务软件数据接口，明细账、序时账一键导入，内置13类数据采集归集模板，自动分类归集住宅类型、六大类成本费用三级明细科目，确定表间勾稽关系，实现财务明细账与成本费用、发票凭证分类之间的分摊关系。

在决策管理方面：手机电脑实时同步，通过场景化的盈利预测，建立机会与风险的影响模型，帮助决策者对竞争力、成本、风险和价值驱动等要素实时感知，管理者随时一手掌握项目数据资料和审核进度，增强管理能力和体验感。

在风控方面：大数据支撑指标体系，全方位挖掘评估鉴证项目潜在疑点，实现快速、精准的风险过滤和预测，对未来可能发生的风险规模及概率进行预警降低执业风险，提升服务质量。

“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”可以一分为二地看，未来单靠合理居住需求也可以撑起房地产的重要地位，更恰当地说，房地产是住房，兼顾投资。而数字化技术正以不可阻挡，汹涌澎湃之势席卷和改变着我们的生活和工作。面对时代的洪流，各位读者怎么看，你们对房地产究竟持什么观点？