住在龙城

大家对楼市的关注热度却并没有随着假期的结束而消退。尤其是节后第一天上班，大家进入工作的状态慢热，但是聊起楼市来却是一秒入戏。

与往年不同的是，今年更多的人讨论的话题是“房价能降多少”、“现在手持现金到底该不该买房”、“买房合适还是钱存银行理财合适”。媒体报道市场时也多用“降温”、“降价”、“抛售”等字眼，往年通篇的“火爆”、“热销”、“创记录”等关键词再也难觅踪迹。

但也有人坚定不移“看多”楼市，鼓吹房价“永涨”言论喧嚣尘上。国庆节期间，有一篇标题为《中国房价真的不会下跌》的文章在朋友圈疯传，引发大规模讨论。在这些人眼中房地产无疑是无可取代的，它不仅是国民经济发展的基石，更是先导产业，支柱产业。房价很难降下来，原因有三：其一，城镇化进程如火如荼，现在只到了第二阶段，距离发达国家70%的水平，还有很长的路要走，这支撑楼市继续繁荣；其二，房地产是地方财政赖以生存的温床，调控楼市打压房价，无异于搬起石头砸自己的脚，这种毫不利己专门利人的事，没有哪个城市的执政者愿意干，调控楼市都是“假把式”；其三，房地产产业链上的既得利益者、买过房的人不愿意房价下跌，定价权掌握在他们手中，刚需购房者翘首以盼的房价大跌，不可能出现。

事实真的如此吗？房价真的降不下来吗？未来继续投资炒作楼市，仍然能稳赚不赔吗？楼市传来三大重磅消息，释放的信号截然不同，市场不说谎，三大事实狠狠打脸专家：

首先，金九银十彻底熄火，十一长假凄惨开局，楼市下行趋势明显

很多专家早有预言，今年房地产没有金九银十，现在看来，确实如此。今年的楼市不但9、10月份没有火起来，且下行趋势明显。究其根本原因还是宏观调控在起作用。在融资减少和政策加压等多重影响下，地产市场也给出了明显的反馈，特别是在专家们口中“房价永涨”的北上广深等一线城市。拿北京市场来说，比没有金九银十还要更惨一点：今年的十一黄金营销节点，市场被直接打回了原形——北京的国庆成交量仅为190套，环比下降85%。这一数据，也是近5年来，最低水平。北京楼市“入冬”的迹象特别明显。

中原地产首席经济学家张大伟评论今年十一长假的楼市情况也直言不讳指出到，长假整体楼市平稳，市场逐渐出现了继续回落的现象。他认为，虽然网签数据相对滞后，期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。

某第三方专业卖房机构，节前也造势“全员不休”，誓要在7天之内完成百亿销售额，要向所有人证明今年市场的“银十”还在。结果今天我专门去查看了他们7天的总销售额，只有28亿，距离目标足足差了72亿，算是一次赤裸裸的“打脸”。这就是不承认市场发生变化的结果。

其次，房企降价促销扎堆涌现，融资收紧卖房难，房价下跌之势愈演愈烈

市场降温，跟融资大环境收紧有直接关系。市场上的钱少了，不管是开发商还是购房者，都寸步难行。尤其是对资金储备要求较高的开发商来说，更是雪上加霜。我在之前的文中说过，18年开发商已经体会到了卖房的艰难，19年这种感受并没有好转，虽然3、4月份“小阳春”让市场再次欢腾了一阵，但随后的金融政策收紧，也让他们加倍“偿还”了。就半年销售额数据来看，除少数几个龙头房企完成了年初制定的全年销售任务的一半，超过80%的房企没有完成一半销售目标，诸如富力、融创、绿城等房企，连全年销售额的4成都没有完成。内部消息得知，多数房企对完成全年销售目标没有太大信心。

出货回款存在压力，融资又再度收紧，信托融资、海外发债融资、开发贷融资等接二连三被限制，众所周知；然而更要命的是每家房企都有巨额短期到期债务要偿还，这才是最致命的因素。在三种压力叠加作用下，我们看到自8月份以来，越来越多的房企扎堆宣布会采取降价促销的方式加快卖房回款节奏，更有融创、富力等企业跳出来直言：暂停拿地，积极降负债，以度寒冬！

其中带头降价的大哥恒大不得不提。对于很多房企来说，9月没有什么可言说的，又是一个波澜不惊的9月，销售额没有太大变化。但是对于“促销王”恒大来说，今年这个9月却是屡屡创造奇迹的9月——近日，中国恒大发布月度业绩公告，恒大9月销售达到831.1亿元。值得注意的是，831亿不仅刷新了恒大自己的单月销售新高，也创造了世界房地产历史上的新纪录。

很多人乍一看可能觉得市场变好了，其实不然，这是降价促销的结果，众所周知，恒大今年促销比往年都早，且优惠力度较往年更甚，此前媒体有报道，全款购买恒大指定产品各种渠道算下来最高可享受6折优惠，真可谓是大手笔让利购房者。

世上无难事，只怕有心人。世界上更没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。恒大给了所有开发商一个很好的榜样：现金为王，落袋为安。

再者，多地“首付贷”死灰复燃，为了卖房又开始不择手段了

楼市低温情绪不断蔓延，开发商早已如热锅上的蚂蚁，急得团团转。尤其是调控政策高压的环京区域，不仅炒房投资客被套得死死的，很多进入较晚的开发商现在也急着脱身。近日有媒体报道，环京诸城多个项目又开始小道消息宣传“购房可以首付贷、首付分期”了。尤其是燕郊、涿州等被被各路炒房客炒起来的区域，此风甚嚣。

包括住建部在内的很多部门都早已下发了正式文件：首付贷、首付分期等都是违规操作。定义为违规操作，根本原因是这样的操作不仅让楼市有过高的杠杆，且带来的潜在风险巨大。

各大部门三令五申首付贷、首付分期违规，甚至直接下发通知，会严查严打严罚。为什么很多房地产企业铤而走险做首付贷或首付分期？开发商为了卖房又开始不择手段，恰恰印证了房地产市场疲软的说法。房子真的不好卖了，尤其是政策高压的被热炒过的区域，炒房客难以脱身，开发商更难以脱身。

上文已经说过，时下不管是卖房端还是融资端，抑或是偿债端，开发商都面临巨大压力。尤其是央行和证监会等部门继续加大对于流入房地产行业资金的监管，可以说如今房企如同身处铜墙铁壁之中，而且还被牢牢的铁链束缚，资金不断承压，风险日积月累逐渐加大，这个时候开发商为了转移风险开始冒险做首付贷和首付分期，都是为了尽快把房子卖出去，迅速解决短时间的资金问题。

有人说，中国的房价的确存在泡沫，但是中国的房价真的不会下跌。我认为不能一概而论，该跌的肯定会跌，比如无人口、无产业、无资源的边缘城市。这些地区别看现在涨得欢，未来各种作用力撤去，最后必然是一地鸡毛。这些地方的房子根本没有任何投资价值，有的只是当地人的居住需要。

事实上，越来越多的企业家也看到了房地产发展的不足，也开始正视高房价的弊端了。继玻璃大王曹德旺谏言“削减”房地产，重视实体制造业之后，娃哈哈董事长宗庆后也怒怼高房价。他痛斥到，房价过高，留不住人才，年轻人一辈子买不起房，不能安居乐业；农民买不起房，不能实现城镇化。要把房价降下来，让无房的年轻人有房住、能成家，能安心愉快地为国家发展做贡献。

房价并非不能降，市场更不是一直向好。经历了房住不炒的三年调控之后，我们早就应该看清这个事实了。专家们鼓吹房价的姿势千奇百怪，但是刚需购房者一定要坚持己见，按需行动。过去楼市的确堪称造富神器，但是那个随便买一套房子就能暴富的时代彻底翻篇了，过去大风口来临时我们没能赶上，未来楼市归于平静，分一杯羹的难度更大的情况下，我们更不要心存妄想。