住在龙城

过去的2021年，太原楼市高深莫测，表面上红红火火，各家卖的都超乎意料，但是实际上却暗藏玄机。

壕宅集体改毛坯，刚需项目特价房6字开头，万年不降价的房企开始以价换量......这些东西不断刷新着我们对于太原楼市的认知。

放眼去年的整个太原楼市，住宅市场供求量创近六年历史新低，成交面积同比去年下降26%，供求端基本保持平衡，成交价格11,308元/㎡；六城区月度成交，流速从60万方/月下降至50万方/月以下，成交均价从5月份开始波动下降至10694元/㎡，较最高月份价格下降1386元/㎡......

那么2022年，房子又该如何去买？

这里，我有一些衷心的建议想要送给你。

0 1 需要对开发商留心眼了

这么来说吧，2021年之前我们买房子，只需要关注“大红本”还是“小产权”、关注“大开发商”还是“本地开发商”，但是今年不一样了，我们要对这群家伙留心眼了。

毕竟经过了这一年半的时间，部分房企暴雷，购房者信心不振，市场重新洗牌。

然而大浪淘沙之下就是国企、央企实力获粉。

关于如何选开发商，其实我们一直输出的一个观点就是只关注国企、央企的开发商。

换句话说，在太原优先考虑保利、万科、华润、中海、金茂、远洋、中铁等等开发商的项目，私、民的谨慎考虑。

毕竟这一行可能存在断崖式的下跌，某大前年还在狂欢销售量全太原市第一，去年就已经让很多购房者汗颜，这种人生无常，大肠包小肠的现状是没有办法改变的......

部分资金比较充足的开发商也是可以考虑的，比如说旭辉、碧桂园和融创。

点到为止吧，如果你对某个项目存在质疑，可以加文末的二维码，我们发你一些内部的资料。

0 2  今年的太原楼市，上半年很有可能还会继续探底

毕竟，许多房企集中还债的压力还是很大的。以价换量目前来说是最快速可靠的办法。

但是同理，同样一个项目，1.4W买的和1.1W买的，交付细节上肯定是不能相提并论的。

当然，也并不是意味着今年太原楼市就没有大行情，就不能买房。

因为房地产本身就是中长周期投资，对部分购房者来说，这是非常好的入手时机。

0 3 从今年开始，新房的供应量会明显的减少

整个全国的趋势来看，2021年下半年的土地成交量很少，意味着一年后的商品房销售市场里的供应量就很少。

而对于太原来说也是一样，2021年太原整体住宅市场供求量创近六年历史新低。

去年成交的土地少，那未来供应量不言而喻。

最近一周的新房供应量相比较去年同期下降了80%+。这个数字是很可怕的，这意味着你往后的日子可以选择房子越来越少了！

2021年住宅市场存量约849万㎡，累计去化周期约16个月，其中已推未售量502.21万㎡，取证未推量为347.03万㎡，主要集中在清源板块、小店镇中心板块、环西南板块和龙城大街板块等；北部新城、南中环板块为城市热点板块流速较快，去化周期约5个月左右，清源板块、阳曲县和晋阳新城板块流速慢，去化周期长达50个月以上。

土地整体市场已拿地项目已拿地未推量4,740万㎡；全年土地成交多集中于城市外围区域，楼面地价较低，长风东板块主要为在售项目后期用地，目前土储仍集中于小店镇中心板块、环西南板块、北部新城板块以及清源板块等竞争较大的板块，四个板块占整体土储的39%。

这么看来，2022年太原主城区新房供应量短期环西南、北部新城、龙城大街、南站、小店镇和长风东西板块取证未售量充足，热度不变；远期长风西、南中环、漪汾板块具备进入机会。

0 4 房子的两极分化逐渐凸显

这个两级分化主要是指价格和销量。

城郊刚需楼盘会很艰难，需要经常性的以价换量实现销售目标；而中环内尤其是城市核心区品质楼盘率先回暖是大概率事件，并且销量很难减少。

这样的一个结论，来自于发达城市楼市带给住龙大帅的启示，也来自这两年太原楼市背后的波涛汹涌。

首先，我们去年的销售榜单TOP10中就可以看得出，城市核心区的项目占了6个，城郊区域的占比较少。

以销售量第一的紫雲府来看，单价高，总价高，门槛儿高，逆势上涨，卖的还好，这就是一个很现实的问题。

作为一个中端改善盘，地段是它最大的筹码，整个学府片区汇集了省府、高校、金融总部、医院、商业......各种氛围环伺，流动性不会缺乏，那必然卖得好。

相反一些城郊的6字头楼盘，大肆降价后的结果，也没见得在市场上掀起了多大的水花。

很现实的问题。

其实这一点也是想告诉你，地段和大面积户型，选地段，不要犹豫，好地段很抗跌，好地段很耐C。

0 5 不质疑太原的房子卖给谁了

网上很多言论阿，什么阳泉去石家庄，大同上北京，长治晋城去郑州......这种言论，有点太非主流了，不要拿你的偶然去定性大家优先太原的必然。

大家可以去查查数据，每年长治、晋城的朋友去郑州购房的数量和来太原购房的数量。

山西和河南是兄弟省份毋庸置疑，但是实际生活上还有很一些差异的，大家真到了买房那一步，综合考量之下，一定是来太原的比去郑州的多，其他城市同理。

太原这么多房子，到底卖给谁，这应该是住龙大帅一直听到大家唠的一件事情。

房地产市场不是一句共识的话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

咱们就从人口来说对比山西各城市人口数据，太原市这十年人口增加了110w，长期来看太原肯定是要不断做大做强省会。现在的首位度仍然不够，所以未来太原的人口还要增加，有一个远期规划是要增加到780w。

身边其实也经常能看到许多大学生毕业留太原工作了，身边的父母和兄弟姐妹也来的情况。。

太原楼市最大可能是一个稳定发展的趋势，毕竟作为一个省会，周边县市的朋友们还是会优先选择这里，北上广深没有那么容易留住。

供需矛盾在激化，刚需早买才是正道。

0 6 小三居＞大两居、小两居

这其实有一个有意思的事情，在2017、2018年，包括之前的年份，市场主力军一直是90㎡上下的两居户型，尤其是大开发商的小户型从来不愁卖。

但是自从到了2020年开始，两居逐渐退居二线，120㎡上下的三居成为市场主力军。

从2021年六城区住宅市场成交结构来看，100-130㎡三居产品为市场主力，其中100-110㎡三居增速明显，功能性产品需求增大，160㎡以上产品成交占比逐年减少，改善产品面积呈现下探趋势；从总价段来看，80-120万元/套产品占绝对比重，市场仍以首置首改客群为主 。

这是购房者的购房需求发生了本质上的变化。

不管是前期的性价比、居住的体验、还是后期的流通，小三居一般来说是最受欢迎的，没有必要为了那几万的首付，退而求其次选择两居，真的划不来。

当然，也有例外，那就是租房。在太原租房还是两居户型最好租出去......

0 7 太忻经济区和综改区对购房的影响，理性看待

1月5日，太原市经济工作会议召开，确定了太原市2022年经济发展总体思路、目标要求和主要任务，一石激起千层浪。

本来特别好的一个事情，被很多项目和购房者给曲解了，总觉得一窝蜂的去买太忻经济区沿线的房子，包括之前的综改区也是类似。

其实我们要理性看待，这些经济区是对山西，对太原的利好，对整座城市的利好，但是对于普通的购房者来说，没有太大关系！

没有太大关系!不要过度操心！

为什么？

发展周期你等的来吗？这些利好是为了城市无限向上，不能成为卖房子的借口。

你要考虑的是，综改区是否适合当下你的生活，是否能让你住进来以后生活便利，而绝不能是考虑它以后升值不升值。

房住不炒，刚需楼盘居住属性大于一切。

今天要说的就这么多，散会。