住在龙城

刚过完年，碰到许久未见的同事，惊闻怀了二胎，正在为住房的事犯愁。

同事目前住的是北中环沿线小三居的房子，建面112㎡左右，有老人在帮忙带孩子。但是，长远来看，居住空间明显不够！

同事家上有老下有小，离不开主城区的教育和医疗，又到了必换房的最佳时机：家庭人口即将扩张到四居时代，同时孩子开销小，老人身体也不错，还能帮衬着，负担最小。再过几年进入养老、陪读期，改善换房将是有心无力。

简单的闲聊一番，总结下来他们的置业需求：四室起步、有学校。

在太原，这样需求的房子，是一种什么样的市场存在呢？

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在聚焦到特定需求之前，我们需要先来了解一下太原商品住宅市场整体的需求情况。

从朗润置业发布的2021年报中，我们结合商品住宅分面积段成交占比图，可以直观的看出，近9年太原购房需求的变化轨迹。

（来源于朗润置业）

可以说，9年以来，太原市场改善需求的主导地位越来越稳固。

（来源于朗润置业）

就2021年而言，太原市场主力成交面积段为100-140㎡，以三居为主，产品的改善趋势明显。

在市场大环境的背景下，2015-2018年上半年，政策环境宽松，基建大规模发展，二胎政策放开，品牌房企纷至沓来，改善型需求释放，挤压小三居占比，此时市场价格低，客户可接受四居单价低面积更大产品。

2019年后市场调控期，为控总价，小三居回归市场。

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了解完太原市场的发展趋势后，问题来了。

到底是三房好，还是四房好呢？

在这个问题上面，没有绝对的答案。

关于三房还是四房的选择，关键还得看购房者的需求。

单纯用建筑面积去对照户型，在空间承载上120㎡可以算是三房与四房的分水岭。

建面大于120㎡的三房，整体空间会大一些，在居住上相对比较阔绰，没有逼仄感；而小于120㎡的四房，则比较紧凑，卧室、客厅等空间在居住上会显得相对局促。

某项目144㎡三室两厅两卫户型

某项目288㎡四室两厅三卫户型

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从太原市场整体来看，格局相对固定的户型，才是是市场的主角。

而且，房子作为居住的承载，首先要满足够住，其次才需要考虑住得舒服。

因此，对于购房者、特别是改善型购房者而言，预设未来的空间需求将会更加事半功倍。

回到文章开头的问题，其实，在太原的购房者中，三代同堂的情况可能并不少。

基于居住空间的满足及未来可能增加的空间需求，四室将会是相对稳妥的改善选择。

何以见得呢？

一个是打底需求的满足。两夫妻居住还好将就，一旦有了小孩，帮忙带小孩的老人的居住空间就变成了必须，在居住空间上，三室将是起步需求。

另外，开放二胎、鼓励三孩等政策的导向，决定着在居住上存在潜在的多孩同居的需求，每多一个孩子，意味着在居住空间上就需要多一室来满足。

即便你手里的房子足够多，但是至少在小孩未成年以前（分房住或再购置分居之前），足够住的空间承载仍然是家庭的刚性需求。

因此，四室可能会是未来一段时间里，置业相对终极的选择。

我们通过梳理发现，太原主城区在售四房产品（不含别墅/合院）的项目有80个，市场在售的绝大多数项目均有四房产品，面积区间从140-288㎡不等，可选性非常多。

住在太原/制表仅供参考

结语：

由于在售四房产品的项目多，对开发商而言，市场竞争的压力也比较大。

一般情况下，由于四房产品面积偏大，对应的购买总价相对要高，因此，相比小户型产品而言，在销售单价上面会有一定的购买优势。

最后说句题外话：买房置业，注重需求最重要，要懂得取舍，适合自己的房子才是完美的房子。当然，如果你家里有矿，“贵”不是毛病的话，无论你在哪个城市，都有”完美“的楼盘可以选择！

在四房的需求面前，希望小伙伴们都能明晰自身需求，在置业上真正做到四“室”不惑。