住在龙城

3月5日今天的两会上，2022年政府工作报告公布，对比2020年和2021年的政府工作报告以及近期多位高层的表态，已经完全可以确定：楼市的调控放松已经来了！

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大会定调

先来看房地产政策：

去年2021年政府工作报告中房地产部分的核心内容是：“解决好大城市住房突出问题”。

而今年2022年政府工作报告中房地产部分的核心内容是：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

2020年初至2021年上半年，一线和强二线城市房价都是显著上涨。所以，2021年政府工作报告要求“解决好大城市住房突出问题”，这个表述的意义就是要打压房价。而随着2021年各城市调控收紧和“五道红线”的强力去杠杆，楼市急转直下直至冰冻。所以，今天上午的2022年政府工作报告才要求“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。这个表述再直白不过，就是要求给楼市松绑。其实，每年政府工作报告中楼市的表述都和之前年底的中央经济工作会议的表述是一致的。

再看货币政策：

2020年政府工作报告货币政策的表述是：“综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。

2021年政府工作报告货币政策的表述是：“货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”。

2022年政府工作报告货币政策的表述是：“保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”。

2020年是疫情爆发年，我们的货币政策直接明了，就是要求降准降息，而且货币供应量要明显高于上一年。这就是最最明显的放水信号。所以，我国2020年一整年的M2同比增速基本都在10%以上，最高到11.1%且持续了3个月。而2021年政府工作报告要求货币供应要和经济增速基本匹配，且删除了降准降息的说法，这就是开始收水的信号，所以，2021年M2基本全在10%以下。现在2022年货币政策的表述和去年2021年基本一致，所以，今年放水的规模不会达到2020年的水平。另外，美联储等欧美主要国家全体加息以及俄乌战争都会制约我国货币宽松的力度和空间。

综上所述，今年的政府工作报告已经明确：2022年是房地产政策宽松年，但不是货币大放水之年！

2020年，房价上涨是放水导致的，不是政策松绑导致的。2022年，房价能涨多少，就取决于接下来政策松绑刺激的力度有多大了。

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宽松之年

3月4日晚，银保监会、央行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，其中明确：“要满足新市民合理购房信贷需求。合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求”。

通知明确了新市民的范围：“新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人”。

这个通知的意思就是：各银行将会出台政策降低未落户和刚落户的新市民购房贷款的门槛，包括降首付和降利率。鼓励这些新市民来提前买房，为稳定经济做贡献。目前哪些城市执行尚不明确，应该会从中小城市开始。

3月2日，国新办发布会上，银保监会主席郭树清就说：“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的。现在房地产的价格做些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是好事，但不希望调整得太剧烈，还是得平稳地转换”。

其实，从去年2021年9月底央行货币政策委员会2021年第三季度例会首次提出“两个维护”（维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益）后，高层对楼市的态度就是180度的大转弯，从去年的打压彻底转向了呵护！

所以，我们看到了，郑州19条政策大力度刺激楼市，菏泽、重庆、赣州、佛山、南通、温州、德州、昆明首付下调到2成，青岛即墨限售松绑，全国所有城市按揭利率下调。

还是那句话，2022年是楼市政策松绑之年。有些城市一松就会涨，比如一线和强二线，有些城市只有重启2015年去库存和棚改才能涨，而还有些城市，再松绑也无济于事。

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选择的代价

最近有位大咖火了。建设银行董事长田国立在2022年3月2日的国新办发布会上说：“从理财角度讲，租房也可以，现在大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已经过去了。即便升值，套现也非常难”。

其实，这位大咖在2018年12月23日北大光华新年论坛上就曾直言：“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是被高位接盘了吗？现阶段我主张大家租房，当你租房的时候，就会有说走就走的旅行”。

对于大咖我是尊敬的，但是他这些言论对年轻人是很不负责任的。如果让你回到2018年，我相信所有人一定是会重仓核心一二线城市房产的。因为这四年的房价涨幅远远超过了很多人一辈子的工资收入。

我曾经说过，所有的调控政策和高层表态目的只有一个：打破预期、打破共识。如果大家所有人形成一致的共识，那么经济就会过热或者过冷，所以高层需要打破这种一致的预期，只有让一部分人看多一部分人看空，经济才能平稳。

所以，这种大咖并不是不看好中国楼市，而是不希望大家全部都去买房炒房，否则房价会短期暴涨，影响稳定。

结果就是，选择相信大咖的人，承受高房价之苦，选择相信自己的人，享受房价上涨红利。

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少数人赚钱

最后，嘱咐大家一句话：2020年很好操作，因为房价一直涨，2021年也好操作，因为房价一直跌，而2022年很难操作，因为房价涨跌完全取决于政策松绑的力度大小。

2022年，能在楼市里赚钱的注定只是少数人！