住在龙城

2022年，堪称史上之一的中国经济最艰难年。

内忧外患的环境下，内有金融去泡沫、去杠杆、去债务的任务，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，外有通货膨胀、新冠疫情冲击、地缘政治冲突。

究竟中国经济、政策、房地产、产业、城市的发展，何去何从。

基于当前国内外经济、社会、疫情、环境的形势，对此，2022年，两会报告提出经济、财政、货币、住房的政策基调表述：

其一是GDP增长目标设置5.5%左右，CPI3%左右，失业率5.5%左右，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间。

其二是赤字率拟按2.8%左右，地方政府专项债券3.65万亿元，政府过紧日子，积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。

其三是预计M2增长12%左右，扩大新增贷款规模，保持宏观杠杆率基本稳定稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。

其四是推动金融机构降低实际贷款利率。

其五是继续保障好群众住房需求。

其六是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

其七是探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

其八是支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

对照去年12月的经济会议住房政策基调表述，2022年，两会报告提出的住房政策基调表述如出一辙，呈现非常时期的谨慎态度：

其一是只字未提房地产税、房地产长效机制、棚改。

其二是没有新提法，重提房住不炒、探索新的发展模式、租购并举、长租住房、保障性住房。

其三是着重再提支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

其四是重提三稳（稳地价、稳房价、稳预期）。

其五是着重再提因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

其六是两会报告的住房政策表述与去年12月13日经济会议的住房政策表述如出一辙，基本沿用去年年底的表述。

去年12月经济会议住房政策基调表述内容如下：

其一是坚持房住不炒的定位。

其二是加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

其三是支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

其四是因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

一年一度的两会报告，是明确当年经济、政策定调、区域、产业宏观发展、方向的权威定调，释放了什么信号？

（一）宏观经济总目标：稳增长。

（二）宏观政策总基调：防风险。

（三）房地产总基调：房住不炒。

房地产政策基调，与2021年、2020年比较，未发生本质变化，基本上，是老调重弹。重提房住不炒、三稳，重申因城施策，强调租购并举，提出保障好群众住房需求、促进房地产业良性循环和健康发展。

其一是政策总基调：房住不炒。

房住不炒，已经连续四年房地产总基调的目标不变，预计到2025年亦如此。

房住不炒，针对的是投资投机炒房、不合理需求，并非一刀切、一竿子打死全部住房需求。首次、改善的合理、正常住房需求，依然是政策维护、保护的重点对象。

未来3亿新市民，城市更新，追求高品质生活的家庭，是政策照顾的主要购房者。这是首次、改善住房的正常、合理购房需求。因此，是政策重点照顾目标。

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，就是向市场宣布，当前政策倾斜，仅仅限于合理住房需求，只是首次、改善的合理、正常购房需求。

其二是制度建设：房地产税、长效机制、棚改。

只字未提房地产税试点、长效机制、棚改，完全与楼市行情、经济环境、制度自身有直接的关系，最有代表的是房地产税。

房地产税试点的时机与城市选择，需要时间。明确依然是处于方案研究、讨论阶段，很多城市的条件不成熟，需要在合适的时机才会公布，具体在哪个城市试点落地。

房地产税，成为楼市调控“核武器”，言过其实，因为房地产税与房价无关、与供需关系无关。

其三是房价目标：稳字当头。

1998年以来，政策的原则，基本上是围绕着房价遏制大涨，防范大跌。

三稳，自2019年提出，已经连续四年的出现，可谓是房价调控用心良苦。因为稳字当头，房价自然不会出现大跌，大涨的概率小。

三稳的内涵，本质上是只涨不跌。只是涨的幅度大小不同而已，涨幅是政策管制的核心因素。

三稳的概念，就是房价保持合理的区间、水平平稳上涨，不能大起大落。既不允许房价上涨过快，也不允许房价下降过快。

这就是所谓的既想马儿跑，又想马儿不吃草，还想马儿长肉。

稳字当头背后，一旦房价大起大落，大涨大跌，会引起金融、经济、财富、市场的风险。

其四是调控基调：因城施策。

因城施策，已经是老调重弹，连续九年提出。

因城施策，背后究竟是意味着什么？

此时，提出因城施策，就是告诉部委、地方要主动、积极地行动起来，放开干，要提前救市，力度大一点、规模大一点，及时地出台刺激住房消费政策，稳定房价，防止房地产硬着陆。

因城施策，最简单、朴实的解读：

1.房地产业，好时、热时，房价，大涨时，压一压、控一控。

2.房地产业，坏时、冷时，房价，大跌时，救一救、扶一扶。

就是既不允许房地产崩盘、死掉，也不允许房地产过火过热，就是不允许房价大涨大跌。

1.国家指导，调控自主权，归属地方。

2.谁家孩子谁家抱，谁出问题谁担责。

3.一刀切、全国式调控模式已经结束。

总之，就是要实施新一轮房地产刺激计划，稳房价，让房地产软着陆。通过房地产的复苏回暖，托底中国经济。

为实现“三稳”目标，全国各地将会积极、主动地调整楼市政策：

其一是首套、二套首付、房贷与房企融资利率下降。

其二是限价、限签短期取消；限购限贷限售、二手房指导价放松。

其三是取消认房又认贷，允许家庭购买第三套。

其四是人才、农民、大学生购房，财政补贴＋宽落户。

其五是免契税、印花税，减土地增值税、企业所得税。

其六是二手房转让5改2免征，房地产税缓后再试点。

其七是重启棚改货币化安置，政府回购多余的安置房。

其八是商品房预售条件放松，预售款监管比例放宽。

其九是优化三条红线，房地产贷款集中管理制，银行信贷加快，发债等融资放松。

其十是22城宅地出让限制政策放松，保证金20%，一年或2年分期付款。

其五是住房问题：租购并举。

租购并举，自2017年提出，已经连续五年老调重弹。

之前，保障住房、棚改住房的政策发力，现在轮到共有产权住房、租赁住房的政策发力。

实际上，住房制度，逐渐形成以自建房、商品房（非限价房、限价房、共有产权房）、非商品房的保障房（廉租房、经适房）、棚改房、共有产权房、租赁房（长租房）、小产权房、福利房的住房供应体系。

租赁房，是未来解决3亿人口的新市民（单身年轻人、大学生、外来务工人员）住房问题的关键举措，是实现3亿人口的新市民住有所居的核心所在。

未来市场将进入房价、租金的双价调控时代，房价、房租金的年度涨幅不超过5%，是分水岭。

其六是市场趋势：九大走势。

1.房地产业依然是支柱、先锋、主导、基础产业。

2.房地产进入钻石时代，发展模式决定规模、利润。

3.房地产大概率不会出现硬着陆，会实现软着陆。

4.房地产税试点，仅仅是时间问题，但是不改变楼市格局。

5.房地产新一轮洗牌，房企集中度上升，强者更强，国进民退。

6.千亿房企与房企、国企央企与民企之间、城市与城市、城市内部之间持续分化。

7.政策见底，楼市进入新一轮复苏回暖、上升周期。

8.房价第2季度走强，年底完成反弹上涨。

9.降准、降息， 货币、信贷、房贷放水 ，加杠杆。