住在龙城

   日前在京举办的2005中国经济政策与房地产发展论坛上，本报记者聆听了中国土地学会土地经济分会秘书长周建春、建设部政策研究中心副主任秦虹的演讲。两位权威人士展望和透露了今年土地和房产政策的重点和走向，引起与会的专家学者和发展商反响。 

  关于今年的房地产政策调整面，在政策、制度创新上，记者归纳为九大看点。 

  建立国家土地督察制 

  周建春秘书长说，2005 年土地政策的核心思想是严格保护耕地，对此有四个主要政策：一个是基本农田总量不减少，确保16亿亩基本农田，18.5 亿亩的耕地。二是占用耕地施行“占补平衡”制度，除了补偿农民之外，还需要拿出费用开垦耕地。三是从今年开始建立耕地保护的省长负责制，考核省长两个指标：耕地饱有量和耕地面积。四是在土地管理上实行垂直管理，建立国家土地督察制度。 

  新增建设地使用费全交国库 

  周建春说，2004 年对于房地产发展来讲，土地政策是第一次参与了宏观调控。去年8月31日对经营性土地问题的最后处理，同时暂停新增建设用地审批半年，这些措施对整个房地产业的发展，对整个资源的配制都有重大影响。推进建设用地要贯彻“节约利用”和“集约利用”原则。基本方针是深化土地管理改革，严格土地管理。今年建设用地政策很多将涉及到新的改革方针。他列举了多项政策：一是禁止非法压低地价进行招商。二是严格控制工业用地范围。三是工业用地申请改变性质，实行公开化。四是凡占用耕地的必须缴纳新增建设用地使用费。以前地方政府只把30%交给中央，70%全部免掉，这样造成整个用地成本不均衡，今年开始百分之百交到国库，再由中央财政返回地方分解。 

  建立国有土地收益基金 

  建立国有土地收益基金。目前土地出让年限是40年、50年和70年不等。过去有的地方政府出让土地，把70年土地收益用于本届政府土地开发和城市建设，现在有很多中等城市，特别中部城市已经卖到没有地可卖的程度，以后政府怎么办？从今年开始设立国有土地建设资金，就是把出让土地收益纳入基金，包括为以后政府使用。这样，就减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的这样一种利益冲突，从而大大抑止政府违法占地圈地的动机。 

  集体建设用地进市场 

  在符合规划的条件下，集体建设用地将进入市场，使用权依法扭转。集体建设用地历来在我国不得进入市场，不得出让，不得出租，不得转让。从今年开始要出台集体建设用地进入市场的办法。 

  城市规划外不得建新区 

  周建春最后说到了加强建设用地管理。有一条就是城市规划区以外，不得设立开发区、园区，也不得设立城市新区和小区。这一条是针对很多地方的房地产开发中，是以新区或者以园区的方式来立项目。这次已经把规划新区和园区统统纳入城市规划，纳入土地利用规划中的建设用地范围。这说明所有的建设用地申请，只能在城市规划范围之内，不得以新区的形式，来提供土地。还有一条是继续停止高尔夫球场的用地审批。从去年1月就实现了这项政策，主要是针对房地产结构调整而制定。从国土资源部、建设部等所有的市场调查看，高档商品房特别是别墅类的房地产中，高尔夫球场空置率比较高。 

  清理整顿仍是楼市重点 

  建设部政策研究中心副主任秦虹说，房地产市场已经连续几年列为国务院清理整顿市场秩序的专项整治重点，今年房地产市场整顿仍然是政策着力点。应该看到，我们房地产市场发展年限并不是很长，市场的扩张速度非常快。在这个过程中，市场中的一些不规范的行为仍然还存在。比如虚假广告、假中介和假按揭等等一些不规范的行为，严重干扰房地产市场发展。 

  以税收改变“缺腿”现象 

  秦虹还强调，市场结构不平衡，市场“缺腿”现象需要通过政策制度的创新来调整。一个很重要的政策就是税收政策。她透露建设部目前正在研究“十一五”发展规划问题，其中要贯彻落实中央提出的大力发展节能省地型住宅的要求，大力发展小户型占地少的房子。如果把税收调整好，对大房子征高税，市场自然会去生产那些受政策鼓励的房子。我们要改变目前“不售不税”的格局，把房地产市场变成鼓励交易、活跃市场、调整收入的重要领域。 

  完善转移风险机制 

  秦虹说，现在无论是开发商还是买房者，对银行的贷款依赖程度比较高，作为企业来讲，融资渠道非常有限。据统计数据，60%到70%的房地产项目是靠银行贷款的，在政策上出台扩展房地产行业的融资渠道是必需的。随着金融对房地产支持力度加大，风险也加大。金融业对待风险的态度无非是两个，一个是防范风险，另一个是转移风险。就转移风险来讲，方法很多。比如说，要求所有的抵押贷款者做担保，把贷款人本身的信誉和还款能力进行担保，如果还款人还不上款，由担保机构进行保险。同时还可以找新的投资者，抵押贷款证券化等等，这些都是转移风险的方式。但是现在看来，我们转移风险的机制还是很差的，全国一万多亿元个人抵押贷款真正有担保的10%都不到。由于担保机构也是刚刚发展，自身还很不完善，所以能够为银行所分担的风险是十分有限的。关于抵押贷款的证券化，目前条件尚不成熟。因此，当银行转移风险机制尚不完善的时候，采取措施，加强自身的风险防范是必然的。 

  继续调整各种利率 

  关于利率问题，秦虹说，我国住房贷款实行浮动利率，意味着购房者不能对自己买一套住房所付出的总费用有一个准确预期。如果利率持续走高的话，就会持续对还款产生很大压力。另外就是政策性利率的问题，随着风险加大，随着贷款规模加大，银行本身政策性利率能不能抗拒它的风险？因此调整金融政策，是下一步关系到房地产市场发展的重大问题。