住在龙城

    日前，国家税务总局、中国人民银行等政府部门的部分高层人士齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，希望就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。全国政协委员郭松海提交此提案，此举目的之一是抑制房价猛涨。

　　一套房最低

　　可能要收9％的税

　　在刚刚结束的两会上，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海提交提案建议：“对空置房屋开征不动产税，政府政策引导多建经济适用房、廉租房。”郭委员强调，因为房屋是特殊商品，不能像股票一样作为虚拟资产在不规范的市场里无节制地炒作。对空置房屋开征不动产闲置税，适度限制房地产市场的投资行为。

　　据国家税务总局有关人士介绍，新的房产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，部赡芤?％的税，而有利润的房子，税则可能占到利润的50％。而新房产税是向买房人收，还是向开发商收，还是其他操作方式？该人士表示，目前尚不明确。

　　初始阶段

　　可能不涉及个人住宅

　　国务院发展研究中心相关人士表示，2005年将设计新税制，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。

　　“目前所谓的物业税，其实就是即将开征的不动产税或称房地产税。”财税专家章均解释说，不动产税即房地产税是典型的财产税概念，不是房产交易行为的税收。如果征收不动产税，不仅可以缩小贫富差距，实现房多者多交税，房少者少交税，也可以改变人们对财产的投资分配。但最大的作用应该是遏制炒房行为，因为要多次交税，炒房的成本加大。

　　针对房地产税制改革问题，昨天，国家税务总局地方税务司有关人士表示，目前新房产税还是处在研究和探索的阶段，尚无实质性措施。但值得关注的是，该人士透露，新房产税可能将于今年年中选择合适的城市进行模拟运行，目前试点城市尚未确定，而真正进行实质性试点还需要一段时间，而此前媒体上广泛流传的政府要选择重庆、深圳、北京等城市做试点，仅仅是传言。


　　观点争锋

　　争论一：该不该征收？

　　是房地产持续发展的关键

　　国家为什么要征房地产税呢？国家税务总局地方税务司有关人士表示，目前，我国的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。此外，还有房地产土地的计税依据不合理的问题。

　　国家税务总局另一位负责人也表示，此举本意并不是通过增加税种而加重税负，而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时，正是由于税费及土地批租的不规范，增加了许多隐性成本，房地产开发商也因这种非规范渠道的差额获取了更高的利润，明确征税规范后，相应成本反而可能下降，起码增加了透明度，更有利于监督。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，随着国内房地产业持续高速的发展，开征统一规范的房地产税是势在必行之事，他认为，“开征房地产税是房地产持续发展的关键”。易宪容说，在发达的市场体制下，房地产税应该是财产税中的一种，同其他财产税一样，与消费税、所得税构成了一个国家赋税结构中的三大支柱。开征房地产税，能够矫正现行所得税的某些缺陷、堵塞逃税的漏洞；促进社会所得的公平分配；符合谁收益谁付费的课税原则；为政府提供丰富稳定的财政收入。

　　把价、费、税混淆了

　　国务院发展研究中心“房地产税费改革”课题组成员倪红日明确表示：“作为土地使用权的价格，土地出让金和税是两回事。”即土地出让金本质上是公有资产的所有者收入，是他们出让资产使用权的收入，仍然应该单独缴纳，不应该和其他房地产税费合并为房地产税。

　　中国社科院财贸所研究员何振一也认为，土地出让金是地价，并到房地产税里，根本没有可操作性。“我们多年来改革中犯的一个错误，就是把价、费、税混淆了，由此带来一系列弊端。现在提出要改革，假如用‘税’来代替‘价’，这种做法显然是错误的。”

　　一位专业人士表示，开征房地产税，是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。而且，单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题，开征房地产税是治标不治本。

　　争论二：房价降多少？

　　理论上降34％以上

　　据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70－1）／70＝98．57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98．57％＝49．29％。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10％—15％份额据为己有，因此理论上有34％以上的降低幅度。

　　对销售价格的影响约为5％

　　北京中原物业总经理李文杰告诉记者，就北京目前的状况来看，开征房地产税对房价的影响估计在5％。这是因为开征的房地产税主要涉及的是土地出让金，一般而言，土地出让金占开发成本的15％左右，而这个比例反映到实际销售价格也就在5％左右。

　　名词解释

　　房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。换句话说，就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。

　　争论三：谁将受益？

　　开发商是最直接的受益者

　　“链家”市场专业人士认为，税改对房价下降绝对是个有利因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降，是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。房价取决于许多因素，不能说房地产税开征就会降房价。

　　虽然，目前10％—20％的降价空间是理论界测算出来的理论空间；但是，“链家”市场专业人士认为，就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。而目前北京住房需求十分旺盛，发展商让利空间也不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征房地产税以前的开销，从而成为房地产税最直接的受益者，而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。

　　消费者才是受益者

　　一位业内人士认为，物业税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的楼市灾难，消费者就是受益者。

　　贴心提醒

　　新房地产税为炒房敲警钟

　　北京中原物业总经理李文杰指出，开征房地产税，对投资人是收益和风险的影响更大。因为房屋的租金和售价是两个体系，买价高并不等于今后的租价就一定高，当投资人高价买的房子租不上价，投资人就有可能因为回报减少而难以支付房地产税。

　　如果房地产税造成了房价的下降，也就无形中降低了首付的款项，那么可能会助长更多炒房者进入市场。但是只要出台相应的政策加以限制，比如期房禁止转让、第二套房增加首付比例等政策。再者，房价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。

　　据透露，炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产，相当一部分房产也没有进入租赁领域而是直接进入了流通市场，在没有房地产税的情况下投资者可以坐等房产升值，而不必去担心成本的消耗。但是房地产税肯定会使手中握有多处房产的投资者感到压力，并且会降低投资者的收益率。

　　“链家”市场专业人士认为，开征房地产税后，增加了保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。另一部分已经拥有几套房产的人，因为保有财产的成本增加可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应