住在龙城

新报讯日前，中国人民银行行长周小川在回答《人民日报》记者提问时指出，消费者应对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识，房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。
 
　　在谈及央行不久前宣布调整个人住房信贷政策，即不再对房贷实行优惠利率，在房价上涨过快的城市，最低首付款比例可提高到30%时，周行长指出，房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的，对未来要购房、租房的广大居民也将有损害。同时，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。

　　央行出台这项政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。过去把个人住房贷款利率叫“优惠利率”，这个词容易给人一个误解，就是不管经济形势怎么变化，房贷利率总是“优惠”的。有些人对未来风险的判断不足，比如其房价与收入之比偏高，也就是还贷负担重、时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、档次比较高，投入比较大。这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。

　　更重要的是对银行的提示。我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。因此，不能对目前房贷业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，要在深入研究和估计存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上，拿出自己发展房贷业务的判断来。

　　此外，目前全国的房地产价格很不平衡。大多数城市的房价在上升，其中有一些城市上升偏快，还有一些城市上升过快，无法用一个全国统一的政策来调控。所以这次房贷利率调整，体现了“区别对待”、不搞“一刀切”的原则，赋予商业银行各地银行公会自行定价的灵活性。央行鼓励商业银行根据当地的实际情况，结合央行的“窗口指导”、银行公会的自律机制和监管部门的风险监管等，来决定是否需要对当地房贷的最低首付款比例进行调节。

　　央行会不会出台新政策来防止房价的进一步上涨？周行长表示，从国际上的经验来看，主要还是依靠基准利率政策来对房地产价格产生影响。但在本次房贷政策调整之后，除了公积金贷款仍体现大致等量的利率优惠外，商业性房贷利率和同期贷款利率已经一致。下一步，如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格。利率政策针对的目标比较多，包括经济增长、就业、消费品和生产者价格、资产价格等，房地产价格只是资产价格的一部分。如果其中的大多数指标都有一致的动向，央行就会通过利率政策来调控。但有时这些指标显示出一种矛盾的状态，有的指标往上，有的指标往下，究竟以哪个指标为主来判断形势和运用利率政策，还不是一个简单的问题。