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遍观楼市已回暖，正是房贷预上时——网罗各大银行房贷细则（小编语）

     许多人都有向银行“借钱”的经历，特别是对广大供房一族而言，每月的月供是生活支出的重要部分。如果能把这部分规划好，也能省出不少“真金白银”呢。许多网友对银行房贷来电进行咨询。基于近期所关心的问题,本网记者对房贷相关的一些情况作了进一步的调查采访。希望能给读者以借鉴。

    业内人士指出，2009年房产贷款将比2008年容易，但绝对不会回到2005到2006年间房地产市场处于繁荣期时的房贷容易程度。在2008年底国家出台房贷新政后，各家银行都纷纷出台相关细则，以下为各银行房贷细则对比表：(点击银行名称可以查看此银行详细房贷须知)

各银行房贷细则对比一览表

各银行客服电话

    小编在收集各家银行贷款时，遇到问题就会拨打银行的咨询电话，要想得到答案至少需要拨打打三个号码。所以更加确定了小编制作本次银行住房贷款专题的必要性！以下是整理办理贷款时遇到的问题，一个个案例加分析！

案例一:

     客户张先生０９年６月份准备购置一套二手房，但是业主当时急需用钱，需要张先生必须全款付清房款。但全款对于张先生来说确实有一定的困难，可这套房子又是张先生看了这么久来最中意的一套，他应该怎么办呢？

　　案例分析：像张先生这样的情况可以选择"补按揭"的业务：张先生可以先向亲戚朋友借钱把房子买下来，再向银行申请补按揭贷款来还朋友们的借款。这样，既买到了满意的房产，还可以用补按揭贷出来的房产还上朋友的钱，不至于让自己太为难。

　　所需材料： 借款人夫妻双方身份证（如单身需提供单身证明）、户口本、结婚证，收入证明、借款人所在公司营业执照副本复印件加盖公章、原始购房合同，过户的购房发票。

　　专家指导：

　　·在出房本后６个月之内的房产才可以办理补按揭，伟嘉安捷提醒借款人，起始日是以房本上的日期为准的，出证超过６个月的房产无法办理此业务。

　　·目前来看，银行只针对二手商品房办理补按揭业务,一手房和尾房是不能办理补按揭的。

　　·补按揭业务可贷款成数最高为房产评估价的八成，利率可以在基准利率基础上下浮３０%,但要求房产的房龄在１０年以内,房屋面积低于１４０平米,且借款客户自身资质良好等，如不满足条件的话，可贷款的成数将低于八成，利率也会相应在所上升。

　　·以前补按揭的可贷款成数是评估价或过户价（两者取低）的八成，但如果过户价较低的话，贷款额相应也会降低。但现在有些银行不看原过户价了，只看评估报告上的评估价，对借款人来说可以说是个较宽松的条件。

　　·补按揭与抵押消费贷款相比，放款时间比较快，一般抵押消费贷款要在见抵押登记之后的他项权利证后放款，而补按揭只要见受理单就可以放款了，较适合急于融资的人。但有一点需要注意，必须有房贷金融机构做担保才可。

案例二、离异夫妻名下的贷款房产如何处理？

　　眼下，离婚已经成为一种很普遍的社会现象，伴随离婚而出现的财产分割问题成为当事人急待解决的重中之重。那么，离婚后的房产应该如何做贷款和过户呢？

　　案例分析： 张先生和王小姐０５年结婚后贷款购置了一套房产，房产证和主贷款人都是张先生，０９年初两人办理了离婚手续。离婚协议上说此套房产给王小姐，剩余贷款也由王小姐偿还。但由于房产证现在在张先生名下，而王小姐现在又没办法一次性还清银行贷款，这可急坏了王小姐。

　　办理流程： 第一步：离异夫妻与银行签署《借款合同》，在这一步骤中如双方工作都比较忙，可以选择委托专业的贷款担保服务机构代为办理个中手续。其中，需要携带的相关证明材料有：客户双方身份证、户口簿（如外地户口需提供暂住证）、离婚证、离婚协议（民证局盖章）、原银行的贷款合同、原银行贷款余额对账单、房产证、王小姐的学历和收入证明，王小姐收入证明开具公司的营业副本加盖公章；第二步：新贷款银行审核客户提供的相关证明材料，审批合格后向客户按原银行贷款数额出具批贷通知单；第三步：客户双方到国家一级公证处办理委托公证手续；第四步：由担保公司垫资结清原贷款银行的贷款余额；第五步：由担保公司办理解抵押手续，解除抵押后到房地局办理过户手续；第六步：新房产证领出后，由担保公司和王小姐到房地局办理新贷款银行的抵押登记手续；第七步：办理完抵押登记手续后，担保公司将新房产证交还王小姐，将房地局出具的他项权利证转交给王小姐的新贷款银行。

　　夫妻双方离婚后如果名下的共有房产处于贷款中，在办理上述转按揭业务时会涉及到以下几项费用：原贷款银行提前还款违约金（具体看所贷款银行的具体政策，个别银行不收取），申请贷款的服务费、担保公司垫资费用、过户费用、委托公证费和办理抵押登记的费用。

　　温馨提示： 1.“伟嘉安捷”理财师于洋提醒离异夫妻，在签署离婚协议时如果是协议离婚，双方一定要协商妥当，注明房产的归属及所有权后还需要加盖民证局的章，这样建委过户时才会成为有利证据。如果离异双方是直接通过法院判决的，在过户时只要携带法院判决书即可过户。

　　离异夫妻在办理有贷款的房产过户时，需要先将原房产贷款还清解抵押后才可办理后续流程，这样就涉及到提前还贷情况，需要注意的是一般银行在办理提前还款时需要提前三至五个工作日预约或者写书面申请，客户要提前做好这方面的安排以免延误办理时间。

　　找专业的担保公司来帮忙，考虑到离异夫妻见面比较尴尬，可以委托贷款担保服务代理。

案例三、哪些经济适用房可以办贷款？

　　案例：白女士看中了市区的一套二手房，在和中介和业主了解后才知道自己所要购买的房子不是商品房，是她从未听说过的安居房，房本的首页赫然盖着经济适用房的章。白女士曾听身边的朋友和同事说过经济适用房是不能买的，心中不免产生了疑虑，而且自己还要贷款买房，又担心自己给房主交了定金后，如果没有办法办理贷款过户手续而产生不必要的损失。

　　案例分析：所谓经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。

　　王女士要买的房产是安居房性质的房屋，也属于经济适用房，属于完全产权，符合上市交易条件，是可以办理买卖和贷款的。 在购买保障性住房，尤其是购买经济适用房时贷款应该注意哪些问题呢？

　　明确所购房屋产权性质目前，国家对经济适用房的政策是满五年才可以上市交易，如果未满五年进行交易的话政府有优先回购权，所以银行没办法给此种经济适用房办理贷款手续。不过，伟嘉安捷提醒借款人，属于经济适用房之一的安居房上市交易时是没有这样的限制条件的，安居房如果要办理贷款手续只需提供原始购房合同，证明房产是安居房的产权性质就可以进行交易了。需要提醒借款人的是，有些安居房是小产权性质，这类房产如果交易，会存在很大的风险。

　　·经济适用房的评估很多借款人认为经济适用房在办理贷款时评估值都很低，所以向银行申请贷款时无法满足自己所需的贷款金额。其实不然，经济适用房的评估也是像普通商品房一样，评估价除受所在区域的市场价格影响，还受房产具体位置、房龄、朝向、装修情况和周边配套设施等诸多因素影响。

　　·经济适用房的过户从过户手续流程上看，经济适用房和商品房过户流程基本相同，只是比普通商品房在交税时多了一项税费即土地出让金，征收比例为合同价款的3%，在出新房本时房屋会自动变为商品房性质。