住在龙城

选房子就像选对象,光会说“我爱你”不行,还得真的“会疼人”、“有责任心”等，别被虚幻的承诺、广告冲昏头脑,而要理性地梳理开发商的实力及信用,分析他们对自己楼盘的运作能力。一个宜居幸福的现代化国际城市,必然由千千万万个幸福的家庭组成。对这个家庭而言,最重要的消费品就是房子。房屋的质量很大程度上影响着生活质量与水平。

首先，首次置业者应该理性分析自身情况，“踮起脚来买房”，等你五年后攒够了现在计划好的钱去买房的时候，房价已经不是原来的价，你一直追一直追，可能会一直追不上。现在的房价已经很明显的说明了这个问题，本来很多人原计划是买90平米的，但因为房价上涨，被逼着买60平米、70平米，而最近几年的房屋成交面积也是程下降的趋势，并不是大家不想买大房子，而是因为种种原因——买不起。所以说在对自身情况的综合分析上，原本你是很保守的，建议你可以大胆一点，原本很激进的人，反而会建议你保守一点。
 
      根据自己的情况确定好房子的总价、位置、大小、配套、新旧、交通，这几点因素是最重要的，这些确定好之后，对未来的家就会有一个轮廓了。
 
      我认为宜居的房子就是能保值升值的，反之，早些年有一种观念，户型越小的房子租金回报率越高，但这种房子往往有几个问题，一、容积率肯定很高；二、基本上没有花园，不是很宜居。这种房子的租金回报率虽然很高，高过常规的大面积房子，但是每个人买房子都不是指望着租金回报率的。
 
      为什么大家都要买房子？

      房子是实实在在的物体，你买股票，天天看着数字变，什么东西都拿不到，说ST退市了，没了，但房子还在这个地方，而且建筑老了不要紧，你拥有它底下的这片土地，虽然只有70年产权，但现在《物权法》已经规定到期是续期的，只不过要补交地价，补交多少国务院将来公布。中国现在是赶上了商品房的第一代，到了你的下一辈，你有遗产、有房子给到他，价值就体现了。
 
      为什么会有未成年小孩去买房的？

      其实有很多人已经在打提前量了，如果你以自己的名义买，将来以遗产的方式给到孩子的时候，还需要交一定的类似遗产税的东西，很多人为了规避遗产税所以提前用孩子的名义买房。
 

      怎样选择最适合自己的房子？
 
      其实房子没有最好的，只有最适合自己的。有一个朋友说他的妹妹和妈妈都住在一个小区，两家住的很近的话有很多便利的。每个人的情况不同，而且每个人的侧重点不同，比如年轻的女性对外观、花园，甚至于对房子里面的装修会很看重，因为她们容易被表象迷惑，没有别的意思，绝大多数女性确实是如此，所以说每一家的侧重点不同，必然适合的房子也一定不同。
 
      房子大大小小会有几十个选项，我们以前学过一首诗“横看成岭侧成峰”，当你以不同的侧重点去看房子的时候，在不同人眼里会有不同的观点。举个例子，很多别墅项目，甚至于纯别墅项目，实际上居家氛围是很不好的，但人家到了那个收入阶层的时候讲究的是隐私性，人家不需要很多小朋友来玩，很多别墅没有花园，而且根本谈不上生活配套，因为但凡是别墅项目都比较偏，比如天津城郊的别墅常年处于空置，位置很偏不说，更谈不上什么商业配套。所以说房子没有最好的，只有最合适的，你得想清楚你想要啥，才能够买到最适合自己的房子。
 
      有很多人买房的时候很浪漫，但往往会陷入叶公好龙一样的东西，比如海景房，很多人都觉得海景房好，外国人喜欢海景房，所以外国的海景房非常非常多，但这种海景房中国有很多人享受不了，比如说很潮湿，老人家受不了，家具、装修很容易坏，有很多问题。所以购房时不要冲动，一定要想清楚什么更实在、更适合自己，有时候你觉得它适合你，但未必真的最适合自己，一定要想清楚。

选房基本常识
 
      我们买的房子是三维立体的东西，基本上就是长宽高，开间就是宽度，进深是长度，就是从进门到卧室，层高又分为层高和净高，因为都会有一层水泥板，层高基本上满足日常需求就好了。在这里咱们重点说一说开间和进深。现在每个人买房都很注意南北朝向，实际上你会发现只要一层或一个单元达到四户以上，户型就开始变差。房子有两种，假设你的房子是朝南的，如果只有客厅和主人房是朝南的，这种往往就叫小开间，真正的大开间是大部分面积都是朝南的，客厅、主人房和另外一间房全都是朝南的，北面是厨房、卫生间和一间房，尽量买大开间的。开间和进深是相辅相成的，你买到小开间的房子，往往进深就会很深，进深很深也会有很多问题，如果采光、通风，即便你的房子确实是朝南的，但进深深了以后都不好，所以我们最好还是买大开间的房子。
 
      谈到面积，我们常说的都是进驻面积，摊掉楼梯、电梯等公共面积以后就是套内建筑面积，也就是常说的实用率，但到这个时候还不是你能用的，你真正能用的就是套内的实用面积，套内实用面积是除掉围墙以外的，就像你家铺地板，铺多少平米地板就有多少套内实用面积。
 
      接下来讲一讲容积率、建筑密度和绿化率，重点讲建筑密度，因为这一点很容易被大家忽略，我这里有一块四四方方的地，现在的楼房有很多种，一种是合围式，中心花园，一种是点阵式，当容积率高了以后，建筑密度往往会高，你要容积率高、建筑密度不高，只有一个办法，往高里走，一大块地只盖一栋房子，但是我盖60层，所以说容积率高了以后基本上都会导致建筑密度高，建筑密度高会产生很多问题，比如说你们家虽然是朝南的，但是密度高了，楼距就一定小，楼距小，朝南也没有用，前面的楼会挡到你，一天下来可能只有早上出太阳的时候和下午快落山的时候能晒一下，中间的时候都被其他楼房挡掉了。
 
      大家都知道冬至，冬至和我们为什么要买朝南的房关系非常大，虽然太阳都是东升西落的，但在经纬度上还会走动，太阳在冬至那一点会去到最南边最矮的地方，这个时候光线是最容易被别人挡的，即便你的房子朝南，被别人挡了一样没有太阳晒。反过来，到了冬天的时候，太阳会往北边一点晒过来，你们留意一下就会注意，如果住过正南北向的房子时就知道，越是靠近冬至的时候，太阳就会越斜，晒到屋里更多，越是到夏天的时候就会晒到北面。
 
      建筑密度和绿化率跟容积率是绑定的，如果容积率很高，你的建筑密度即便做得很低，也一定是高楼，楼越高，实用率就越低，坐电梯下来会很拥挤，会有很多问题，所以容积率一旦确定以后，后面两个就基本确定了。

      实用率，楼越高，电梯就一定要多，一定是楼越高实用率就会下降，多层永远是好过电梯房的，每个人都喜欢电梯房，其实适应了以后你会发现楼梯房有很多好处，它帮助你锻炼，每天告诉你身体状况如何，你住在顶楼，吭哧吭哧爬到八楼不喘气，说明你身体OK，如果你还在喘气，对不起，你要去锻炼身体。
 
      选房子，首先是看位置，虽然传了很久的李嘉诚的话“地段，地段，还是地段！”有一点过，但首先还是要看一下位置，有了位置以后就决定了环境和配套，离工作地点的远近，地铁、交通、生活是不是方便，学区也划定了，是不是有公园等能够给你的房子增值的配套，比如同一个房子，旁边挨着公园的可能贵三五千元一平米，如果旁边没有公园，可能就要便宜三五千元一平米，这一点在太原万达的楼盘体现就非常明显，万达公馆就是因为靠公园，所以卖到16000元的价格，所以说位置永远是第一位的，买房子时参考位置更重要，选定位置就选定了其他东西。

 
      看完位置后再看小区，就是我们从小区外看环境，接下来再看小区，首先是看容积率，它会决定你拥有的土地和舒适度，容积率越低也就说明小区住的住户越少，你所能占有的公共面积就会越大，试想一下：你是希望出门下了楼，全是人啊？还是下了楼是满眼的绿草坪？所以说容积率是看小区时最重要的一个项目，从某种意义上来说，豪宅最重要的标准就是容积率，3.0以上的容积率肯定不存在豪宅。当然，小区的档次、质量、休闲空间、居住氛围也很重要，现在很多人非常重视邻居，如果觉得跟这个小区里的人合不来可能就不会愿意买，考虑的方方面面会越来越多，但在钱有限的情况下你确实没办法，特别是邻居，你是有运气的，假设你买一个新房，整个小区的人素质都好，但是偏偏最差的一个人做了你的邻居，你怎么办？还是没办法，所以买房子一定要取舍，没有完美的房子。

      现在也很重视物业管理水平，万科的房子卖得贵，很大一方面是跟物业管理有关系，但实际上还有更重要的一点就是万科的营销做得好，新房和二手房有很大的区别，新房是可以议价的，二手房是没有人宣传、包装的，新房会包装的眼花缭乱，一个很普通的东西经过包装以后变成很美好的东西，所以看新房时一定要冷静、理性，再冷静、再理性，因为它的营销一定会影响你，包括最近的新房你们有没有发现一个特点，在网上或者在宣传上都会说我要高价开盘，最后开出来的价格比宣传的价格低很多。先影响你，因为你肯定要关注，这是在你选择范围内的，你关注了以后，我先把价格定得高高的，实际开盘价会定得比较低。

      户型也是非常重要的一点，户型好不好基本上会决定后面通风、采光等一系列问题。

      很多人把朝南看得非常重，其实我觉得还是要因人而异，如果两口子身体都非常棒，不怕冷，朝北也可以，但是反过来，如果两口子中间有人很怕冷，还是要考虑一下朝南的重要性。实际上北方人更注重朝北，因为北方冷，而深圳位于中国的南边，冷的时间很少，而且在湛江、番禺、佛山等地的居民对朝南并不重视，甚至于昆明是东南西北朝向都不重视，各地的习俗不同，有很多你想象不到的东西，所以如果两口子身体很好的话朝北也可以接受，特别是如果你买多层，买到顶层的话，朝北关系不大，买户型通透的话，朝北关系也不大。大家都很排斥朝北一个很重要的原因是三梯八户式的塔楼，有阴面和阳面，阳面晒了以后，阴面会显得格外潮湿和阴冷，这种时候朝北确实是不好的。

 
      还有一点是安静，现在的社会越来越浮躁，越来越嘈杂，安静的同时也意味着空气很好，对于安静的程度大家可以更重视一点，年轻人可能现在对噪音是能接受的，但挨中环路较近的楼盘，特别是北中环接近解放路处的高架都快挨住房子了，过汽车都跟过火车似的，也有很执着的，他把临街的那一边密封做到了极致，噪音确实很小，但是做成这样相当于关在笼子里生活，会舒服吗？所以安静这个因素，希望大家可以稍稍提高比重，尤其是跟老人孩子一起住的。
 
      装修价值，我见到很多这种情况，就是因为房子很破烂，装修很差，妻子不同意，实际上这套房子很实用，全部打掉翻新以后住在里面会真的很舒服。反之，也有女的因为房子装修的很漂亮，而忽视了不宜居的因素。我们买房子肯定是希望宜居，买到真正健康的房子，健康的房子一定是通风、采光、安静、朝南、宽敞的，有很多人很排斥多层，但我告诉你们，后期的多层是框架结构的，跟高层一样，全部是水泥梁柱的，中间砌砖，砖全部打掉房子都不会垮，这种房子的质量很好，你把它重新装修以后会发现住得非常舒服，因为只有老以前的多层才会低容积率、板式。
 
     选房的大原则，排在第一的永远是宜居，第二是就近。很多人会纠结，因为就近的话，我的钱有限，可能就买不到宜居房了，在这个时候就我个人总的倾向来说，我还是建议买稍稍远一点的宜居房，而不是买近的非宜居房，我觉得宜居是第一重要的，就近是第二重要的。第三点，适当考虑一下保值增值，因为首次置业很有可能是属于过渡房，将来还要换大面积的，你的房子涨得多，将来换房时压力就会小很多，就可以提前换房，因为你要加的钱很少。

      什么样的房子是最宜居的？

      每个人的观点是不同的，但我个人认为这些是比较重要的，特别是大小适中，很多三口之家买了超过150平米的房子，现在在后悔，房子太大了，家里没人气，不温暖，其实这个时候小户型的优点又突出了，在没有孩子之前，两个人在谈朋友或者刚结婚不久，空间越小，家庭的温馨感会越好，而且还有一点，房子大了以后搞卫生痛苦，一家三口住超过150平米的房子，老公不在家，老婆一个人在家的时候会觉得房子空荡荡的，所以大小适中就好，如果你有更多的钱，不如买品质更高的，将来肯定是按面积征税，这是迟早的事情，并且税会越来越重。
 
      什么样的房子保值升值更好？

      买住家的房子，宜居的房子，每个人自己都可以成为专家，因为我喜欢什么样的房子我自己知道，我买回来就对了。但是什么样的房子是能够升值保值的？说老实话，这确实需要很高的专业水平，我在这方面目前还比较弱，按照业内人士来说，买自住的住宅是小学生，买投资型的住宅是中学生，买商铺、写字楼、工厂是专家，需要具有非常高的专业水平，特别是商铺，买好了，像华强北一样，翻一百倍都有可能，买得不好，空二十年都有可能。

      既然有这么多因素，购房时就一定要进行取舍，不可能有完美的房子。
 
      最核心的一点是定大的舍小的，知道什么是最重要的以后，去选择最重要的，放弃掉一些小的东西。
 
      第二点，很多人都很上心，每次看房时都记录，看了多大面积，是什么价格，如果不记录的话，房子看多了会忘记，只有记录、罗列、对比了以后，像看老相片一样，把它翻出来再看一遍，就会有全面性的比较。更细一点的，你可以给它打分，比如这个房子的交通上差一点，那个房子在户型上更新一点，你可以按自己的侧重程度给它打分，打完分以后，这个比那个高5分，那我就买这个高分的好了。
 
      第三点，充分设想，设置于先租后买，比如说你觉得这个地方吃不准，可以先租到那边住，住一段时间，自己有亲身体验了，觉得好就买，觉得不好，接受不了就撤，如果买了以后再卖是很恼火的，中国将来像国外一样，持有房子越久，税费就会越低，没满五年的再卖时很恼火的，很多人买完房后悔，但也没办法，五年内那么高的税，怎么办？而且可能还会更高。所以说充分设想一下住在你要买的房子里会怎么样，实在吃不准就先租这个片区的房子，你租在那个地方守着买，也许能守到更好的房源。
 
      第四点是家庭观念不同，特别是夫和妻观念不同，男人和女人的角度本来就不同，一个更感性，一个更理性，再加上双方还有父母，在这种时候看一个房子很有可能会产生不同的意见。在这个时候必须得为了家庭的和谐有人要妥协。如果没有房，夫妻真的感情很好，小日子安排的很好，租房确实也是可以很幸福的。