住在龙城

11月16日，天河牛奶厂地块最终以总价48.65亿元成交，被合景地产拿下。折合楼面价51463元/m，溢价率约19.68%，是目前天河最高的楼面价，在广州也仅次于时代中国拿下的石岗路AH051028号地块（楼面价55437元/㎡），成为广州楼面价第三高地块（第一仍是越秀南路地块）。该地块容积率为2.0，建筑密度30%，起拍价4.3万元/m，参与的房价就有十几家之多，总共经过了21轮竞拍才出结果。

简评

1、 天河再现地价接近房价的情况。

按照5.1万/m的楼面价，项目销售价格在7万元/m以上才有可能实现盈亏平衡，如果装修标准稍微高点，综合成本可能要接近8万元/m，再加上适当的利润，未来这个项目售价可想而知。获得该地块的是本地房企，对广州市场是非常的了解，基本不存在严重错判的问题。

这块地凭什么卖这么贵？地块容积率较低，只有2.0，按惯例可以做部分类别墅产品，这是可以提高销售单价的。不过项目也必定会有超过2/3的是洋房产品，近期牛奶厂几个次新二手洋房项目报价多数在6~6.3万元/m附近，和预期售价的7~8万元/m明显有不少的差距。只能说房企们还是非常看好该板块房价的升值前景。更简单一点理解就是其余未来1~2年内，这个版块的均价大致还能涨2万元/m。

2、 楼市进一步升温，广州开始发力追赶深圳。

广州新房成交均价在10月已经首次突破3万元/m（过去3年基本在2.5~2.6万/m间波动）。广州新房成交价涨幅在9、10月份都领涨大湾区所有城市，在全国也名列前茅。广州已经完全接棒深圳，成为大湾区国内房价上涨的“排头兵”。

从分区情况看，天河、黄埔、南沙几个区房价继续领涨全市。此次拍卖的牛奶厂地块位于天河区，区内目前在售一手项目极少，个别项目今年内就已经连续三次提价，总体上涨幅度超过10%。

牛奶厂地块挂牌出让后，周边二手房已经纷纷上调报价，而天河核心区更是普遍出现二手房业主提价惜售的情况。全广州，尤其天河房价的继续攀升已是大概率事件，于是房企纷纷阔绰出手，以增加广州的土地储备。今年至目前为止，包括天河、越秀、南沙等区域都刷新了楼面地价的纪录，全市楼面地价TOP1、3、4的纪录也纷纷刷新。市场热度已经有点2016年时的感觉。

今年房地产市场高热与疫情冲击下造成的经济低迷有密切关系，原因我已经说过多次，不再赘述。需要重点提示的是，从今年1~10月广州经济增速数据考虑，接下来半年内，广州各区采取实质收紧楼市政策的可能性比较小。因为只要了解一下近期公务员、事业单位等职工的工资情况就能窥视广州财政的一角。卖地是当前的广州财政极为重要的收入，不能停，也不能少，你懂的……

当然，类似的情况还包括很多城市，前几天我已经分享过大湾区9市近期的经济增速，除深圳+2.6%，其余都不咋地，所以东莞3个月出台5次调控政策，市场也仍无明显降温。所以我还是那个建议，赶紧买房！